Доклад. Часть 5-ая.

Системные нарушения жилищного законодательства высокопоставленными чиновниками исполнительной власти, использующих служебное положение для создания организованной структуры, объединяющей высокопоставленных чиновников всех ветвей власти и руководителей бизнеса, с целью личного обогащения на регулярной и долговременной основе.

Здание, сооружение или другое строение, возведенное на не предназначенном для этого участке или в нарушение разрешенного вида его использования, без получения необходимых разрешений или при несоблюдении установленных норм, признается самовольным. В последние годы государство активизировало борьбу против таких построек – ежегодно число решений об их сносе увеличивается. Более того, внесенные в Гражданский кодекс РФ в 2015 году поправки делегировали чиновникам право принимать решение об уничтожении недвижимости «без суда и следствия» – в административном порядке. Казалось бы, благодаря таким мерам, количество самовольных построек должно значительно уменьшиться, а у владельцев земельных участков должно исчезнуть стремление осуществлять строительство в обход норм градостроительного и земельного законодательств.

В реалии ситуация выглядит совершенно иначе: должностные лица государственных органов не стремятся привести сложившуюся ситуацию вокруг самовольно возведенных капитальных строений в правовое русло посредством пресечения незаконной деятельности застройщика на стадии строительства, а, наоборот, разрабатывают все новые и новые схемы, реализация которых позволяет и позволит в будущем получать без встречного материального предоставления государству земельные участки для строительства многоквартирных домов в обход установленного порядка их предоставления на инвестиционных условиях на торгах.

И, если ранее для самовольного возведения многоквартирных домов с «молчаливого согласия» чиновников застройщики использовали земельные участки, не предназначенные для многоквартирной застройки, но принадлежащие им на праве собственности, то в настоящее время для реализации указанного прослеживается тенденция использования земельных участков, находящихся в государственной собственности.

Учитывая, что земельные участки принадлежат на праве собственности государству, то использование их в нарушение целевого назначения и изменение формы собственности в обход установленных законом процедур возможно только при непосредственном активном участии суда и чиновников различных государственных органов.

Ярким примером указанного может служить разработанная и практически реализованная схема, в результате которой земельный участок, находящийся в государственной собственности и используемый арендатором для строительства многоквартирного дома в обход существующей процедуры предоставления для строительства на инвестиционных условиях на торгах, будет выведен из государственной собственности без встречного материального предоставления государству и передан в общую долевую собственность собственникам многоквартирного дома посредством признания в судебном порядке права собственности на самовольно возведённый многоквартирный дом. Реализация данной схемы предполагает совершение ряда последовательных действий, а именно:

– земельный участок, принадлежащий государству на праве собственности, не предназначенный для многоквартирной застройки, расположенный в привлекательном для строительства месте, предоставляется на условиях договора аренды;

– арендатор при активном и пассивном содействии государственных органов самовольно возводит многоквартирный жилой дом без соблюдения норм земельного и градостроительного законодательств;

– суд при активном содействии, выраженном в абсолютном бездействии надзорных и контролирующих органов, признает за арендатором право собственности на самовольно возведенный многоквартирный дом;

– на основании решения суда регистрирующим органом осуществляется регистрация права собственности арендатора на самовольно возведенный многоквартирный дом, а также последующая регистрация продажи квартир третьим лицам;

– договор аренды признается прекратившим свое действие в связи с включением земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома и передачи его в общую долевую собственность собственникам многоквартирного дома на безвозмездной основе, а экономия в виде недополученной государством арендной платы либо средств, которые должен был бы потратить арендатор (застройщик) в рамках приватизации земельного участка, платы по инвестиционному договору с целью строительства, заключенному по результатам торгов, поступают в личное пользование чиновников.

Именно такая схема чиновниками Правительства Санкт-Петербурга, Комитета по градостроительству и архитектуре, Комитета имущественных отношений, Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, ФГУП «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу,  Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга и Государственной административно-технической инспекции Санкт-Петербурга при непосредственном содействии Выборгского районного суда Санкт-Петербурга реализована в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Озерная, д. 59, лит. А.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 78/001/038/2016-1193 от 07 ноября 2016 года земельный участок с кадастровым номером 78:36:0005421:10 по адресу: Санкт-Петербург, Большая Озерная ул., д. 59, лит.А, имеет вид разрешенного использования – для размещения объектов физической культуры и спорта (далее – Земельный участок) (Приложение №1)

В отношении Земельного участка зарегистрированы следующие ограничение (обременения) прав:

– береговая полоса водного объекта площадью 1186 кв.м.

– водоохранная зона водного объекта площадью 3599 кв.м.;

– зона охраняемого природного ландшафта площадью 1 203 кв.м.;

– зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности площадью 5 863 кв.м.

Земельный участок является предметом договора аренды № 02/ЗД-07929от 25 июля 2011 года, заключенного между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и Дубко О.В., Слабиковой Е.Г. на срок до 24 июля 2060 года, зарегистрированного в установленном порядке 11 августа 2011 года, номер государственной регистрации 78-78-39/055/2011-339. (Приложение № 2)

В соответствии с п. 1.2 Договора № 02/ЗД-07929 от 25 июля 2011 года участок предоставлен для размещения объекта незавершенного строительства (литеры А с кадастровым номером 78:36:5421:0:22, Б с кадастровым номером 78:36:5421:0:23, Д с кадастровым номером 76:36:5421:0:24), изменение цели использования участка допускается исключительно с согласия арендодателя. Арендатор не вправе без согласия Арендодателя возводить на Участке здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества (п. 2.3 Договора).

Однако, на Земельном участке, без согласия Арендодателя, возведен многоквартирный дом общей площадью 8 505,3 кв.м. с высотной отметкой 15,190м.

Согласно информации, размещенной в сети Интернет, по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Озерная, д. 59, лит. А, возведен жилой комплекс «Шаляпин», застройщиком которого является ООО «Аксиома». Данный жилой комплекс, состоящий из 56 квартир, позиционируется как малоэтажная новостройка элит-класса, возведенная непосредственно на берегу Среднего Суздальского озера и вытекающего из него Суздальского канала. При этом, как указывается на сайтах, застройщиком соблюдены все нормы действующего законодательства: имеется разрешение на строительство, дом расположен на необходимом расстоянии от водной глади, приобретение квартир осуществлялось по договору долевого участия согласно Закону № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, в настоящее время введен в эксплуатацию. (Приложение №3)

Следует обратить внимание, что Дубко О.В., являющаяся арендатором по договору аренды № № 02/ЗД-07929 от 25 июля 2011 года, приходится супругой Феоктистову С.Н., который, в свою очередь, является одним из учредителей компании застройщика ООО «Аксиома».

Факт возведения многоквартирного дома подтверждается проверкой, проведенной Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга 16 февраля 2017 года, которой установлено, что в границах участка в нарушение вида разрешенного использования построен многоквартирный жилой дом площадью 8 505,3 м.кв. с кадастровым номером 78:36:0005421:1093. При этом, объекты незавершенного строительства (литеры А, Б, Д) на Участке не обнаружены.(Приложение №4)

Указанное свидетельствует о нарушении со стороны арендаторов Дубко О.В. и Слабиковой Е.Г. условий п.п. 1.2, 2.3 договора аренды, и является в силу п. 6.3.1 Договора, ст. 622 Гражданского кодекса РФ основанием для его досрочного расторжения и возврата арендодателю имущества в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Многоквартирный дом расположен в границах территориальной зоны «ТД1-2» в подзоне «ТД1-2-2», градостроительным регламентом которой размещение среднеэтажной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки отнесено к условно разрешенному виду использования.

Распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования не издавалось. Градостроительный план Земельного участка для целей строительства какого-либо объекта капитального строительства, в частности, многоквартирного жилого дома, Комитетом не разрабатывался, проектная документация по размещению многоквартирного жилого дома на рассмотрение в Комитет не предоставлялась.

Ни застройщик, на арендаторы земельного участка в Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга за получением разрешения на строительство, за проведением экспертизы проектной документации, за разрешением на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию не обращались, и, соответственно, Службой не выдавались.

Также многоквартирный дом в нарушении ст.ст. 60,65 Водного кодекса РФ, ч. 8 ст. 27 Земельного кодекса РФ расположен в пределах границ водоохранной зоны водного объекта и прибрежной водохранной защитной полосы, а также в пределах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ(36)11, устанавливающей необходимость согласования размещения объекта с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, а также устанавливающей специальные требования в виде строительства зданий высотой не более 10 метров при условии устройства скатных крыш и запрета вырубки средообразующих зеленых насаждений, за исключением рубок, направленных на сохранение исторической системы озеленения, а также запрета изменения рельефа и гидрологического режима территории. (Приложение №5)

Согласно информации, размещенной на официальном сайте Выборгского районного суда Санкт-Петербурга, решением указанного районного суда (судья Гребенькова Л.В.) по делу № 2-553/2016 от 15 февраля 2016 года за Дубко О.В. признано право собственности на пятиэтажный жилой дом, распложенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Озерная, д. 59, лит. А, общей площадью 8 505,3 кв.м., текст которого в нарушение требований Закона № 262-ФЗ от 22 декабря 2008 года «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в РФ» не размещен на сайте суда, и сокрыт от общего доступа. (Приложение №8)

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По общему правилу, установленному в п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и обязано снести ее за свой счет.

В п. 3 ст. 222 ГК РФ закреплены условия, при одновременном соблюдении которых право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а именно

1. Лицо, осуществившее постройку, в отношении земельного участка должно иметь права, допускающие строительство на нем данного объекта. Это условие подтверждает отсутствие первого признака самовольной постройки, закрепленного в п. 1 ст. 222 ГК РФ, то есть строение должно быть возведено на предоставленном для этих целей земельном участке и его разрешенное использование должно позволять возводить именно такой объект.
2. На день обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.
3. Признание права собственности на самовольную постройку не нарушит права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаст угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного суда 19 марта 2014 года, право собственности на самовольное строение может быть признано и в случае возведения его на земельном участке, который предоставлен застройщику по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Такая правовая позиция корреспондирует с положениями пункта 1 статьи 615 ГК РФ и пп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации, которые закрепляют за арендатором право использовать арендованное имущество согласно условиям заключенного договора аренды, в том числе право возводить строения, сооружения в соответствии с условиями договора, целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Данное положение направлено на защиту прав участников гражданского оборота, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию ч. 3 ст. 17 и ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 года № 101-О, от 24 марта 2015 года № 658-О).

При таких обстоятельствах, суды должны обращать особое внимание на условия договора аренды и устанавливать наличие определенно выраженной в таком договоре воли арендодателя на предоставление земельного участка в аренду для возведения объекта недвижимости.

При отсутствии прямого и определенного согласия собственника земельного участка на возведение на нем объекта следует исходить из разъяснений, содержащихся в указанном Обзоре от 19.03.2014, о том, что использование земельного участка в иных не предусмотренных договором аренды целях является нарушением условий договора аренды и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

Как разъяснил Верховный суд в Определении от 20 октября 2016 года № 305-ЭС16-8051, иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующему арендуемое имущество с нарушением условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без согласия собственника и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

Учитывая факт признания права собственности Дубко О.В. на многоквартирный дом, самовольно возведенный на земельном участке, который предоставлен ей в аренду для целей, не предполагающих строительство капитальных объектов, судья Выборгского районного суда Санкт-Петербурга Гребенькова Л.В. при рассмотрении гражданского дела № 2-533/2016 данные разъяснения, являющиеся в силу п. 3.2 Регламента Верховного суда РФ, утвержденного постановлением Пленума Верховного суда РФ № 2 от 07 августа 2014 года для нее обязательными для исполнения, не приняла во внимание, условия договора аренды не исследовала, отсутствие выраженной в договоре воли арендодателя на использование земельного участка для возведения объекта капитального строительства проигнорировала.

Обладая информацией о принадлежности Дубко О.В. земельного участка на условиях договора аренды, которые со стороны последней были нарушены, судья Выборгского районного суда Санкт-Петербурга Гребенькова Л.В., несмотря на предоставленное ей ст. 43 ГПК РФ право, представителя арендодателя в лице Комитета имущественных отношений к участию в деле не привлекает в качестве третьего лица, и тем самым умышленно покрывает противоправное поведение арендатора.

Дубко О.В. требования о признании права собственности на многоквартирный дом самовольно возведенный на земельном участке, принадлежащем на праве собственности государству, предъявлены к Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга.

Пунктами 3.5.19, 3.8.2.3 Постановления Правительства Санкт-Петербурга № 1078 от 26 августа 2008 года в редакции, действующей в период рассмотрения гражданского дела № 2-553/2016, Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга были предоставлены полномочия по выдаче разрешений на строительство объектов индивидуального жилищного строительства, и по передаче в собственность граждан земельных участков, находящихся в их пользовании, предоставленные и используемые для целей индивидуального жилищного строительства, дачного строительства и ведения садоводства.

Полномочия по выдаче разрешения на строительство многоквартирных домов, по приемке и вводу в эксплуатацию построенного многоквартирного дома у Администрации отсутствуют, как и отсутствуют полномочия по распоряжению земельными участками, которые находятся в государственной собственности.

Тем не менее, Администрация Выборгского района Санкт-Петербурга, осознавая отсутствие у нее полномочий на признание права в отношении самовольно возведенного многоквартирного дома на земельном участке, который принадлежит на праве собственности государству и не предназначен для многоквартирной застройки, на данное обстоятельство не акцентирует внимание суда в рамках рассмотрения дела, а постановленное решение не обжалует в апелляционном порядке.

Одновременно, и судья Выборгского районного суда Санкт-Петербурга, осознавая, что Администрация Выборгского районного суда Санкт-Петербурга является ненадлежащим ответчиком по заявленным Дубко О.В. требованиям, признает за последней право собственности на многоквартирный дом, не учитывая обращение в суд с иском к ненадлежащему ответчику, который не является субъектом спорных гражданско-правовых отношений, что может служить в силу п. 2 ст. 41 ГПК РФ самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

А далее при рассмотрении гражданского дела судья Выборгского районного суда Гребенькова Л.В. нарушает и нормы Гражданского кодекса РФ, устанавливающие возможность признания права собственности на самовольную постройку исключительно при одновременном соблюдении всех условий, перечисленных в п. 3 ст. 222 ГК РФ.

По смыслу п. 1 ст. 218 ГК РФ для признания права собственности необходимо, чтобы объект недвижимого имущества был создан в соответствии с требованиями закона: на земельном участке, предоставленном в установленном порядке для строительства; с получением разрешения на строительство и иных необходимых документов; наличие акта ввода объекта в эксплуатацию; соответствие градостроительным и строительным нормам и правилам (ст.ст. 51, 52, 55 ГрК РФ).

В силу положений ст. 7 Земельного Кодекса РФ, действующей на дату вынесения судебного решения, правовой режим земельного участка определяется категорией земли и разрешенным использованием земельного участка, и должен допускать возможность осуществления на земельном участке строительства объекта недвижимости определенного назначения (жилого, складского, производственного, административного и т.п.). Разрешенное использование земельного участка, в том числе и возможность осуществления его застройки, определяется градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне, к которой относится земельный участок (ст.ст.  35, 37 ГрК РФ)

Таким образом, лицо, заявляющее требования о признании права собственности на самовольную постройку, должно предъявлять не только доказательства принадлежности ему земельного участка, но и доказательства соблюдения его целевого назначения.

Объект, построенный на земельном участке, разрешенное использование которого не предусматривает возможности размещения такого объекта, равно как и объект, построенный на земельном участке помимо воли собственника земельного участка, выраженной при предоставлении земельного участка на вещном или обязательственном праве, следует квалифицировать как объект, созданный на земельном участке, не отведенном для целей строительства недвижимости, и, как следствие, такой объект является самовольной постройкой. Последствия признания объекта самовольной постройкой – неприобретение права собственности лицом ее осуществившим и возникновение обязанности по сносу самовольной постройки за счет осуществившего ее лица.

Следовательно, признание в судебном порядке права собственности на самовольный объект незавершенного строительства следует считать способом защиты прав законного владельца земельного участка, на котором этот объект расположен, а также исключительным способом приобретения права собственности на него при наличии следующих условий:

– если сохранение самовольно возведенного объекта незавершенного строительства не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

– лицо, создавшее самовольный объект незавершенного строительства, предпринимало надлежащие меры к его легализации (пыталось получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию либо, если регистрирующий орган неправомерно отказал в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию).

Судья Гребенькова Л.В., проигнорировав практически все признаки самовольной постройки, а именно: отсутствие у истца права на возведение на земельном участке многоквартирного дома, невозможность использования земельного участка для строительства многоквартирного дома, нарушение прав собственника в отношении земельного участка, отсутствие законодательно установленной возможности легализовать возведенный объект, исследовала при рассмотрении дела посредством назначения судебной экспертизы только отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Также следует обратить внимание, что в силу норм ст. 36 ЖК РФ многоквартирный жилой дом состоит из самостоятельных жилых (нежилых) помещений, являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, и общего имущества многоквартирного дома, в состав которого отнесены общие помещения многоквартирного дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а также земельный участок, на котором распложен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Судья Гребенькова Л.В., обладая информацией о наличии государственной собственности на земельный участок, на котором Дубко О.В. самовольно возвела многоквартирный дом, невозможности его использования для строительства многоквартирных жилых домов, признала право собственности Дубко О.В. на многоквартирный жилой дом, не определив весь состав общего имущества, и тем самым нарушила нормы жилищного законодательства.

Таким образом, судья Гребенькова Л.В. признала право собственности Дубко О.В. на самовольно возведенный многоквартирный дом с существенными нарушениями норм как материального, так и процессуального права.

Кроме того, следует учитывать разъяснения, данные в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года, согласно которым судье на стадии принятия к производству иска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке ст. 222 ГК РФ необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче таких разрешений).

В случае непредставления таких документов судья на основании ст. 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку без движения, и в последствие, в случае не устранения нарушений, возвращает исковое заявление.

Эта позиция Верховного суда РФ обоснована тем, что такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Поэтому право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения

Принимая во внимание, что Дубко О.В. за разрешением на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Озерная, д. 59, лит. А, в Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга не обращалась, разрешение на строительство Службой не выдавалось, то указанные документы, подтверждающие принятие ею мер, направленных на соблюдение требований градостроительного законодательства, представлены в материалы дела быть не могли, и, соответственно, у суда отсутствовали законные основания для принятия искового заявления к производству и рассмотрению его по существу.

Однако судья Выборгского районного суда Санкт-Петербурга Гребенькова Л.В., несмотря на указанные обязательные для нее разъяснения, исковое заявление Дубко О.В. приняла к производству суда и рассмотрела его всего лишь за три судебных заседания, два из которых являлись предварительными.

Допущение судьей Выборгского районного суда Санкт-Петербурга при рассмотрении гражданского дела № 2-533/2016 указанных существенных нарушений норм материального и процессуального права, результатом которого стало признание права собственности на многоквартирный дом, возведенный на земельном участке, принадлежащем государству, и который не мог быть использован под строительство объектов капитального строительства жилого назначения, стало возможным также и благодаря незаконному бездействию, допущенному со стороны государственных органов Санкт-Петербурга, наделенных полномочиями по строительному и земельному надзору.

Строительство многоквартирного дома не осуществляется одномоментно, этот процесс растянут во времени (подготовка строительной площадки, возведение самого объекта, подключение и подведение инженерных коммуникаций), однако никто из контролирующих и правоохранительных органов на протяжении всего периода строительства многоквартирного дома (5 лет) каких-либо мер не предпринимал, тем самым предоставляя застройщику возможность окончить строительство, легализовать построенный многоквартирный дом посредством судебного решения и затем реализовать квартиры.

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации под такими разрешениями понимаются разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ) и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ).

Положения ст. 54 ГрК РФ, ст. 71 Земельного кодекса РФ предусматривают обязанность уполномоченных государственных органов исполнительной власти субъекта осуществлять государственный региональный строительный и земельный надзоры, в рамках которого им предоставлены полномочия по проведению проверок (плановых и внеплановых) по соблюдению юридическими и физическим лицами требований градостроительного и земельного законодательств при осуществлении ими своей деятельности, принятию мер по пресечению и (или) устранению последствий выявленных нарушений, привлечению к предусмотренной законом ответственности.

Пунктом 3.1 Постановления Правительства Санкт-Петербурга № 1747 от 26 октября 2004 года «О Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга» обязанность по осуществлению государственного регионального строительного надзора и экспертизы возложена на Службу.

Однако с 2011 года – начала самовольного строительства многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Озерная, д. 59, лит. А, и до настоящего времени действия по осуществлению государственного регионального надзора Службой государственного строительного надзора и экспертизы не предприняты, какие-либо проверочные мероприятия не проводились, застройщик и арендатор за самовольное строительство к ответственности не привлечены.

В силу того, что Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга привлечена к участию в гражданском деле № 2-553/2016, по результатам которого было признано право собственности Дубко О.В. на многоквартирный жилой дом, то с августа 2015 года Службе было доподлинно известно о факте самовольного строительства на земельном участке, который не предназначен для строительства многоквартирных домов. Тем не менее, Служба не только не воспользовалась правом, предоставленным ей п. 4.28 Постановления Правительства Санкт-Петербурга № 1747 от 26 октября 2004 года, обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки, созданной без необходимых разрешений и (или) с нарушениями градостроительных, строительных норм и правил, но и не реализовало свое право на обжалование решения Выборгского районного суда Санкт-Петербурга по указанному гражданскому делу.

Характерно, что вся работа Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга по выявлению самовольных построек остается на бумаге и в дебрях судов: в списке самостроев, опубликованном на официальном сайте Службы, накопилось уже 82 пункта, при этом в перечне исполненных за пять лет решений о сносе – всего лишь шесть адресов. В Санкт-Петербурге имеется большое количество построек, в отношении которых какие-либо действия в рамках осуществления строительного государственного регионального надзора Службой не предприняты, а некоторые из них застройщиками при сознательном бездействии со стороны чиновников даже узаконены с помощью суда.(Приложение №9)

Также не воспользовался своим правом на обжалование в апелляционном порядке решения Выборгского районного суда Санкт-Петербурга и Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, на который п. 1.2 Положения о Комитете по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1679 от 19 октября 2004 года возложено проведение единой государственной политики и осуществления государственного управления в сфере градостроительства и архитектуры в Санкт-Петербурге, координации деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и взаимодействие с организациями, осуществляющими деятельность в Санкт-Петербурге в данной сфере.

С даты первого судебного заседания по гражданскому делу № 2-553/2016 Комитету по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга было достоверно известно о самовольном возведении многоквартирного дома без соблюдения норм градостроительного законодательства, с нарушением установленных в отношении земельного участка охранных зон, в отсутствие распоряжения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, утвержденного градостроительного плана, надлежащим образом разработанной и согласованной проектной документации, разрешения на строительство и разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Принимая во внимание, что на Комитет возложены полномочия по выдаче заинтересованным лицам разрешения на осуществление предпроектных, проектно-изыскательских работ для всех видов строительства, предоставлять решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства, а также заключения о соответствии проектной документации сводному плану подземных коммуникаций и сооружений, то Комитет в целях надлежащего выполнения возложенных на него задач по осуществлению государственного управления в сфере градостроительства и архитектуры должен был предпринять комплекс мер, направленных на недопущение легализации самовольно возведенного многоквартирного дома.

Поскольку строительство многоквартирного дома в отсутствие согласованной проектной документации осуществлено застройщиком, то указанное с достоверностью свидетельствует о незаконном бездействии Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга в целях предоставления застройщику возможности завершить самовольное строительство и возможности его легализовать в судебном порядке.

О незаконном бездействии нынешнего руководства Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга свидетельствует и информация, размещенная на его официальном сайте, согласно которой с 2009 года КГА Санкт-Петербурга было известно о массовом самовольном строительстве многоквартирных домов ООО «Аксиома» в районе Суздальских озер в отсутствие разрешительной документации на землях, находящихся в частной собственности и предназначеных для индивидуальной жилой застройки. (Приложение № 11)

Прежнее руководство КГА Санкт-Петербурга в лице председателя Киселевой Ю.Е. доводило данную информацию до Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга, Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, прокуратуры Санкт-Петербурга с просьбами о принятии мер реагирования, направленных на пресечение незаконных действий застройщика. Вместе с тем, председатель КГА Санкт-Петербурга Григорьев В.А., занимающий указанную должность с 23 марта 2015 года, обладая информацией о самовольном возведении ООО «Аксиома» 7 многоквартирных домов на территории Суздальских озер, каких-либо мер, направленных на пресечение строительства многоквартирного дома на земельном участке, находящегося в государственной собственности, не предпринимает. (Приложение №10)

Пунктом 2.1 Постановления Правительства Санкт-Петербурга № 223 от 24 февраля 2004 года «О Государственной административно-технической инспекции» на Инспекцию возложено осуществление регионального государственного контроля в области благоустройства Санкт-Петербурга.

Положениями п. 4 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27 декабря 2013 года № 1091 «Об утверждении Порядка осуществления регионального государственного контроля в области благоустройства в Санкт-Петербурге» установлено, что региональный государственный контроль заключается в деятельности Инспекции, направленной на предупреждение, выявление и пресечение нарушений юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями обязательных требований, посредством организации и проведения плановых и внеплановых проверок, организации и проведения мероприятий по профилактике нарушений обязательных требований, принятия предусмотренных законодательством РФ мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений, а также в деятельности Инспекции по систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния исполнения обязательных требований.

Государственная административно-техническая инспекция является государственный органом, который осуществляет контроль за соблюдением правил производства земляных, ремонтных и отдельных работ, связанных с благоустройством территории Санкт-Петербурга, в силу которых работы по благоустройству территории могут производиться на основании ордера ГАТИ и разработанного и согласованного в установленном порядке проекта благоустройства (Раздел 4, п.п. 6.2., 7.10 Правил утвержденных Распоряжением Государственной административно-технической инспекции Санкт-Петербурга от 22 января 2008 года № 4, действовавших до 11 октября 2016 года).

Земельный участок для целей строительства не предоставлялся, градостроительный и генеральный планы земельного участка не разрабатывались и не утверждались, проект благоустройства территории также не разрабатывался и не согласовывался в установленном законом порядке, и ордер на производство работ ГАТИ Санкт-Петербурга производителю работ не выдавался.

Факт осуществления строительства многоквартирного дома на земельном участке застройщиком не скрывался, а более того активно рекламировался, застройщиком осуществлено благоустройство территории возведенного жилого комплекса, земельный участок огражден по периметру, и при этом большая часть установленных элементов благоустройства расположена в пределах береговой полосы и водоохранной зоны водного объекта, в связи с чем ГАТИ Санкт-Петербурга при надлежащем исполнении вышеуказанных полномочий должна была обладать информацией о незаконном строительстве, и имела и имеет возможность осуществить действия, направленные на пресечение неправомерных действий застройщика. Однако, ни в период производства работ, ни в настоящее время какие-либо меры реагирования ГАТИ Санкт-Петербурга предприняты не были и не предпринимаются, что свидетельствует о ее незаконном бездействии.

В соответствии с п.п. 3.8.6, 3.8.8 Постановления Правительства Санкт-Петербурга № 1078 от 26 августа 2008 года «Об администрациях районов Санкт-Петербурга», действующего до 01 января 2018 года, Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга были предоставлены полномочия по направлению в соответствующий исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга сведения о нарушениях установленного порядка использования земельных участков, а также по предоставлению соответствующему исполнительному органу государственной власти Санкт-Петербурга сведений о нарушении имущественных прав государства, по принятию мер к устранению нарушений имущественных прав государства, предусмотренных действующим законодательством.

Администрация Выборгского района Санкт-Петербурга, обладая информацией о незаконном строительстве многоквартирного дома на земельном участке, принадлежащем на праве собственности государству, сведения уполномоченным государственным органам (Комитету имущественных отношений, как представителю собственника) не предоставила, каких-либо мер, направленных на устранение нарушений имущественных прав государства, включая обжалование решения Выборгского районного суда Санкт-Петербурга по делу № 2-553/2016, не предприняла, допустив тем самым незаконное бездействие.

О незаконном бездействии Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга свидетельствует также и то обстоятельство, что еще в 2009 году Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга обращался в Администрацию с заявлением о принятии мер административного воздействия к застройщику, привлечении его к ответственности и обязании устранить допущенные нарушения, указывая, что незаконное строительство, осуществляемое ООО «Аксиома» на территории Суздальских озер носит массовый характер. Несмотря на это, за период с 2007 года по 2016 года ООО «Аксиома» на указанной территории самовольно возведено 7 многоквартирных домов на земельных участках, находящихся в частной собственности и предназначенных для индивидуального жилого строительства, однако какие-либо действия, направленные на пресечение самовольного строительства со стороны Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга предприняты не были, что с достоверностью подтверждает заинтересованность последней в процессе незаконного строительства многоквартирных домов. (Приложение №12)

Удивляет и то, как одному застройщику, осуществляющему массовое незаконное строительство, о котором доподлинно известно Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга с 2009 года, удалось приобрести такое большое количество земельных участков, расположенных в районе Суздальских озер, и сколько земельных участков еще находится во владении застройщика, на которых строительство пока не осуществлено?

Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1078 от 26 августа 2008 года были предоставлены широкие полномочия по контролю за проведением работ, которые могут повлиять на уровень благоустройства района, в части обеспечения выявления самовольно размещенных элементов благоустройства на земельных участках, расположенных на территории района, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, контроля за содержанием площадок, на которых проводятся строительные работы, создающие угрозу загрязнения территории Санкт-Петербурга, за выполнением работ по благоустройству и озеленению территорий строительных площадок по завершении строительства.

Однако указанное Администрацией Выборгского района Санкт-Петербурга, как и ГАТИ Санкт-Петербурга, исполнено не было, что также свидетельствует о ее незаконном бездействии, допущенном в целях предоставления застройщику возможности завершить строительство жилого многоквартирного дома.

Согласно п.п. 3.33-5, 3.33-11, 3.33-30 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 06 апреля 2004 года № 530 «О Комитете по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности», действовавшего до 09 марта 2017 года, последнему предоставлены полномочия по осуществлению регионального государственного надзора в области использования и охраны водных объектов, за соблюдением особых условий водопользования и использования участков береговой полосы, подлежащей региональному государственному надзору за их использованием и охраной, а также по обращению в суд с требованием об ограничении, приостановлении и(или) запрещении хозяйственной и иной деятельности, осуществляемой с нарушением законодательства в области охраны окружающей среды, в установленном порядке.

Аналогичные полномочия предоставлены Комитету и Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 127 от 09 марта 2017 года «О мерах по совершенствованию государственного управления в сферах благоустройства, природопользования и охраны окружающей среды и внесении изменений в некоторые постановления Правительства Санкт-Петербурга».

Как указывалось в отношении земельного участка зарегистрированы следующие ограничение (обременения) прав, а именно:  береговая полоса водного объекта площадью 1186 кв.м., водоохранная зона водного объекта площадью 3599 кв.м., зона охраняемого природного ландшафта площадью 1 203 кв.м.

Заместитель Председателя Комитета И.А. Серебрицкий по результатам планового (рейдового) осмотра озера Среднего Суздальского и прилегающей к нему территории, указывая на соблюдение общего доступа к водному объекту, каких-либо нарушений требований водного законодательства при строительстве жилого комплекса на земельном участке не усматривает. (прил. №13)

Вместе с тем, часть многоквартирного дома с объектами благоустройства распложена в пределах границ вышеуказанных охранных зон, что, приводит к нарушению обеспечения свободного прохода неопределенного круга лиц к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. Данное обстоятельство могло быть установлено должностными лицами Комитета при плановом осмотре озера Среднего Суздальского и послужить основанием для принятия мер реагирования в рамках предоставленных полномочий. Следует отметить, что факт нарушения охранных зон легко обнаружить даже не выходя из кабинета, используя общедоступную геоинформационную систему (что и было сделано юристами МОО «Общественный Контроль»).

Поскольку в силу ч. 8 ст. 27 Земельного кодекса РФ запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, то умалчивание о допущенных застройщиком нарушениях водного законодательства, а также непринятие мер реагирования, направленных на пресечение противоправных действий застройщика также свидетельствует о заинтересованности Комитета по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности в легализации самовольно возведенного многоквартирного дома(Приложение №20).

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 (п. 1, п. 5.1.14), Положением о государственном земельном надзоре, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 2 января 2015 года № 1 (подп. «в» п. 3) Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственному земельному надзору, в том числе, за соблюдением требований земельного законодательства об использовании земельных участков по целевому назначению.

Между тем, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, несмотря на обилие в сети «Интернет» рекламы о строительстве жилого комплекса на земельном участке, целевое использование которого не предполагает возведение многоквартирных жилых домов, на участие в гражданском деле № 2-553/2016, и на наличие достоверной информации о факте нарушения арендаторами норм земельного законодательства в части нецелевого использования земельного участка, также не исполняет обязанности по осуществлению земельного надзора, в рамках которого самовольное строительство могло бы быть пресечено, а виновные лица привлечены к предусмотренной законом ответственности.

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, так же как и Служба государственного строительного надзора и экспертизы, осознавая незаконность постановленного Выборгским районным судом решения о признании права собственности за Дубко О.В. на самовольно возведенный многоквартирный дом, право на обжалование решения не реализовывает, допуская тем самым его вступление в законную силу и необходимость его исполнения.

А далее ФГБУ «ФКП Росреестра по Санкт-Петербургу» и Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу, несмотря на нецелевое использование земельного участка, невозможность строительства на нем многоквартирного дома, в рамках исполнения незаконного решения Выборгского районного суда Санкт-Петербурга осуществляют действия по кадастровому учету многоквартирного дома и регистрационные действия, в результате которых право собственности Дубко О.В. в отношении многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Озерная, д. 59, лит. А, было зарегистрировано.(Приложение №14)

В июле – августе 2016 года Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу также зарегистрирован и последующий переход права собственности от Дубко О.В. к иным гражданам, которые приобрели квартиры в самовольно возведенном многоквартирном доме.

В силу норм гражданского законодательства самовольная постройка, при признании права собственности на таковую судом, относится к первичным способам приобретения права собственности. Таким образом, судебное решение, которым узаконивается самовольно возведенный многоквартирный дом и являющееся основанием для постановки объекта на кадастровый учет и регистрации права собственности с учетом норм градостроительного законодательства, по сути подменяет собой разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Положения ч. 6 ст. 16 Закона № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», в редакции действующей до 03 июля 2016 года, императивно обуславливают возможность выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, построенного после дня введения в действие ЖК РФ, только после внесения сведений о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот дом, в государственный кадастр недвижимости.

При таком положении, судебный акт, узаконивающий самовольно возведенный многоквартирный дом, должен содержать также  сведения о земельном участке, на котором расположен данный дом, и являться  основанием для их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Судебное решение по гражданскому делу № 2-533/2016 вышеуказанных сведений не содержит, до настоящего времени целевое назначение земельного участка с кадастровым номером 78:36:0005421:10 по адресу: Санкт-Петербург, Большая озерная ул., д. 59, лит.А, не изменено, какие-либо действия по кадастровому учету в отношении земельного участка не произведены, что свидетельствует о невозможности исполнения решения и постановки многоквартирного дома на кадастровый учет.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно ч. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме.

Учитывая, что в соответствии с п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи, то при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возникает правовая невозможность определения какой именно земельный участок принадлежит или будет принадлежать собственникам помещений в многоквартирном доме, и, в отсутствие данных сведений многоквартирный дом не может быть поставлен на кадастровый учет.

Частью 1 ст. 13 Закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на органы, осуществляющие кадастровый учет и регистрацию прав в отношении объекта недвижимости, возложена обязанность по проведению правовой экспертизы документов как на стадии принятия решения об осуществлении кадастрового учета, так и на стадии принятия решения о государственной регистрации прав на предмет отсутствия оснований для отказа либо приостановления осуществления вышеуказанных действий.

Исполнение надлежащим образом вышеуказанной обязанности позволяет должностными лицами регистрирующего органа и органа, осуществляющего кадастровый учет, анализировать представленные документы на предмет возможности либо невозможности осуществления кадастрового учета и регистрации права.

Применительно к осуществлению кадастрового учета в отношении многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Озерная, д. 59, лит. А, ФГБУ «ФКП Росреестра по Санкт-Петербургу», Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу данная обязанность не исполнена, многоквартирный дом поставлен на кадастровый учет и в отношении него зарегистрировано право собственности без формирования земельного участка, на котором данный дом расположен, и который должен быть включен в состав общего имущества многоквартирного дома.

Также следует обратить внимание, что с 2013 года ст. 17.1 Закона Санкт-Петербурга № 508-100 от 24 ноября 2009 года «О градостроительной деятельности» к полномочиям Правительства Санкт-Петербурга в сфере регулирования градостроительной деятельности на территории Санкт-Петербурга отнесены полномочия по выявлению и предотвращению деятельности по самовольному строительству, самовольной реконструкции объектов капительного строительства на территории Санкт-Петербурга.

Несмотря на это, на протяжении четырех лет указанные полномочия Правительством Санкт-Петербурга не были делегированы ни Службе государственного строительного надзора и экспертизы, ни Комитету имущественных отношений, ни какому-либо другому органу государственной власти Санкт-Петербурга.

И только лишь Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 304 от 26 апреля 2017 года «О внесении изменений в постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 года № 98, от 23.03.2016 года № 207» на Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга возложены следующие полномочия:

– выявление и предотвращение деятельности по самовольному строительству, самовольной реконструкции объектов капитального строительства на территории Санкт-Петербурга (п. 3.13);

– организации демонтажа самовольных построек, частей объектов капитального строительства, возникших в результате самовольной реконструкции, на земельных участках, находящихся в собственности Санкт-Петербурга (п. 3.14);

– обращение в суд с исковыми заявлениями, в том числе содержащими требования о признании постройки, созданной без получения разрешения на строительство или с нарушением градостроительных норм и правил либо на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, самовольной; о сносе такой самовольной постройки, а также о признании права собственности на самовольную постройку отсутствующим, в случае наличия зарегистрированного права собственности, в пределах своей компетенции и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством Санкт-Петербурга (п. 3.16).

Таким образом, на протяжении четырех лет в Санкт-Петербурге отсутствовал уполномоченный государственный орган, на который были бы возложены обязанности по выявлению и предотвращению деятельности по самовольному строительству, что свидетельствует о незаконном бездействии со стороны Правительства Санкт-Петербурга, которое позволило чиновникам в рамках действующего законодательства не предпринимать каких-либо мер, направленных на пресечение самовольного строительства, в частности, на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Озерная, д. 59, лит. А. В силу п. 1.2 Положения о Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16 февраля 2015 года № 98, Комитет имущественных отношений проводит государственную политику в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга, контроля за его использованием и сохранностью, а также в сфере земельных отношений.

Задачами Комитета в соответствии с Положением являются реализация государственной политики в сфере земельных отношений на территории Санкт-Петербурга и защита имущественных прав Санкт-Петербурга.

Для выполнения этих задачи Комитету предоставлено право на заключение от имени Санкт-Петербурга договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, а также их досрочного расторжения в предусмотренных законом и договором случаях.

Кроме того, пунктом 3.35.5 Положения Комитету предоставлены полномочия по сносу объектов недвижимого имущества.

Таким образом, Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга действующим законодательством предоставлен достаточно большой объем полномочий, надлежащее исполнение которых позволило бы пресечь незаконную деятельность застройщика по самовольному строительству в течение 5 лет, и тем самым осуществить своевременную (до признания Выборгским районным судом Санкт-Петербурга права собственности Дубко О.В. на многоквартирный дом) защиту имущественных прав Санкт-Петербурга посредством досрочного расторжения договора аренды и выселении арендатора с земельного участка.

Вместе с тем, в период с 2011 года по 2017 год Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга проверка использования арендатором земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования и с условиями договора аренды не проводилась, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении возложенных на Комитет задач.

И только в связи с обращением граждан в 2017 году Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга было выявлено и установлено использование земельного участка в нарушение вида разрешенного использования, а именно – на земельном участке возведен многоквартирный жилой дом площадью 8 505,3 кв.м.

Указанное послужило основанием для обращения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к Дубко О.В., Слабиковой Е.Г. с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку внесения арендной платы, штрафа за нарушения условий договора, расторжении договора аренды и выселении ответчиков с земельного участка. (Приложение №15)

Все той же судьей Выборгского районного суда Санкт-Петербурга Гребеньковой Л.В. (какое удивительное «совпадение»!) данное исковое заявление принято к производству 26 июля 2017 года (гражданское дело № 2-882/2018), на настоящее время по делу состоялось 5 предварительных судебных заседаний, очередное назначено на 9 апреля 2018 года. (Приложение №16)

Положениями подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Учитывая, что на основании решения Выборгского районного суда Санкт-Петербурга по делу № 2-553/2016 за Дубко О.В. признано право собственности на возведенный на земельном участке многоквартирный жилой дом, то выселение ответчиков с земельного участка без решения судьбы названного объекта недвижимости неправомерно, поскольку противоречит вышеуказанному принципу земельного законодательства и не приведет к восстановлению нарушенного права.

Исковые требования о расторжении договора аренды, выселении арендаторов с земельного участка могут быть предъявлены собственником земельного участка одновременно либо с иском о сносе самовольной постройки, либо с иском об оспаривании права арендатора на объект капитального строительства и признании права государственной собственности на постройку по правилам п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Но Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга не заявлены ни требование о признании многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке, самовольной постройкой и его сносе, ни требование об оспаривании права собственности Дубко О.В. и признании права государственной собственности на многоквартирный дом.

Также ни Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, ни Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга несмотря на предоставленные им полномочия до настоящего времени не обратились в суд с иском о признании многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Озерная, д. 59, лит. А, самовольной постройкой и его сносе.

В силу разъяснений, изложенных в п. 23 Постановления Пленума Верховного суда № 10 Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Вместе с тем, и прокуратура Выборгского района Санкт-Петербурга, обладая информацией о самовольно возведенном многоквартирном доме с многочисленными нарушениями норм градостроительного и земельного законодательств, осознавая последствия незаконного решения суда по делу № 2-553/2016 в виде прекращения права собственности государства в отношении земельного участка, не реализовала предоставленное ей право обратиться в публичных интересах с иском о сносе самовольной постройки.

При таком положении, характер заявленных требований Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, отсутствие обращений в суд Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга или Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга свидетельствует о том, что Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в рамках гражданского дела № 2-882/2018 не преследует цель выселить Дубко О.В. и Слабикову Е.Г. с земельного участка и освободить его, а лишь желает, прикрываясь защитой прав жителей незаконно возведенного многоквартирного дома, расторгнуть договор аренды земельного участка и узаконить факт нахождения многоквартирного дома на нем.

Как только судья Выборгского районного суда Санкт-Петербурга Гребенькова Л.В. в судебном ращении подтвердит невозможность выселения Дубко О.В. и Слабикову Е.Г с земельного участка в связи с нахождением на нем многоквартирного жилого дома, на который признано право собственности, у собственников возникнет предусмотренное жилищным законодательством право требования включения земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома, а у государства возникнет корреспондирующая обязанность бесплатно передать земельный участок в общую долевую собственность собственникам помещений многоквартирного дома.

Однако, Дубко О.В., не совершая действий, направленных на прекращение или расторжение договора аренды, не дожидаясь вынесения решения суда по делу № 2-882/2018, перестает исполнять обязанность по внесению арендной платы сразу после признания Выборгским районным судом Санкт-Петербурга ее право собственности на многоквартирный дом. Неисполнение обязанности по внесению арендной платы представитель Дубко О.В. в рамках гражданского дела № 2-882/2018 мотивирует именно тем, что с момента регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме, земельный участок, на котором дом расположен, вошел в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, и арендные отношения считаются прекращенными.

Тем временем и анализ предварительного судебного заседания, состоявшегося 05 марта 2018 года, свидетельствует о том, что данной позиции придерживается и прокуратура Выборгского района Санкт-Петербурга и судья Гребенькова Л.В., которые «намекали» представителю Комитета имущественных отношений на невозможность удовлетворения требований о выселении Дубко О.В. и Слабиковой Е.Г. с земельного участка по причине наличия вступившего в законную силу решения суда, узаконивающего самовольное возведение многоквартирного дома на земельном участке.

Таким образом, с 2011 года должностными лицами государственных органов Санкт-Петербурга (Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, Администрация Выборгского района Санкт-Петербурга, Государственная административно-техническая инспекция Санкт-Петербурга, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, ФГУП «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу, Управления Росреестра по Санкт-Петербургу) при непосредственном содействии судьи Выборгского районного суда Санкт-Петербурга Гребеньковой Л.В. реализована схема, в результате которой в обход установленной законом процедуры предоставления земельных участков для строительства на инвестиционных условиях на торгах арендатору (застройщику) предоставлена возможность осуществления строительства многоквартирного дома без встречного материального предоставления государству с нарушением норм градостроительного и земельного законодательств на принадлежащем государству земельном участке, не предназначенном для строительства многоквартирных жилых домов, и который в сложившейся ситуации будет включен в целях соблюдения норм жилищного законодательства в состав общего имущества многоквартирного дома и передан собственникам дома в общую долевую собственность бесплатно.

При строительстве многоквартирного дома были допущены следующие нарушения:

В силу норм действующего законодательства, регламентирующего строительство капитальных объектов, совокупность вышеуказанных допущенных нарушений при строительстве многоквартирного дома на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Озерная, д. 59, лит. А, делает невозможным существование многоквартирного дома с такими характеристиками на данном конкретном участке на законных основаниях.

Но благодаря активному содействию чиновников Правительства Санкт-Петербурга и Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга арендатору (застройщику) удалось самовольно возвести многоквартирный дом на земельном участке, а при помощи суда легализовать его и признать в отношении всего многоквартирного дома право собственности.

При этом, арендатор (застройщик) свое намерение возвести на земельном участке многоквартирный жилой дом не скрывал: в сети «Интернет» размещены многочисленные рекламные объявления о возведении нового жилого комплекса и возможности приобрести квартиры даже на стадии строительства. Также и судья Гребенькова Л.В., и чиновники вышеуказанных государственных органов осознавали, что Дубко О.В., за которой на основании решения суда признано право собственности на многоквартирный дом, будет реализовывать квартиры иным гражданам, и в итоге многоквартирный дом окажется в собственности большого количества лиц.

Принимая во внимание, что допущенные при строительстве многоквартирного дома нарушения норм земельного и градостроительного законодательств, несмотря на наличие зарегистрированного права собственности, позволяют признать его самовольной постройки и снести, то в целях недопущения указанного суд и чиновники стремились к возникновению как можно большего количества собственников дома в минимально короткие сроки, чтобы прикрывшись интересами граждан сделать процесс необратимым. Именно с этой целью исковые требования были предъявлены к ненадлежащему ответчику, а постановленное судом незаконное решение не было обжаловано в апелляционном порядке ни одним участником судебного разбирательства, а на его основании государственный регистрирующий орган осуществил регистрацию права собственности, а затем и регистрацию продаж квартир в самострое третьим лицам.

Но это еще не все. Из писем Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга № 221-5-21947/17 от 14 августа 2017 года, № 221-5-36386/17 от 18 декабря 2017 года, направленных в адрес ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» и Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга следует, что «градостроительный план земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Озерная, д. 59, лит. А, для целей строительства какого-либо объекта капитального строительства, в частности, многоквартирного жилого дома, Комитетом не разрабатывался. Проектная документация по размещению многоквартирного жилого дома на рассмотрение в Комитет не предоставлялась. Кроме того, размещение объектов на рассматриваемом земельном участке должно быть согласовано с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры в связи с расположением участка в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ(36)11 (с высотой застройки 10 метров), установленной Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 (в редакции, действующей с 15.01.2017). Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Озерная, д. 59, лит. А, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга не выдавалось. Таким образом, рассмотрение проекта газоснабжения жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Озерная, д. 59, лит. А, не представляется возможным.». Также Комитетом по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга отказано в рассмотрении проекта наружных сетей водоснабжения указанного многоквартирного дома. (Приложения №6,7)

Таким образом, на сегодняшний день по истечении более двух лет, прошедших после признания права собственности за Дубко О.В. на многоквартирный дом, самострой как был так и остается просто кирпичной коробкой, лишенной в полном объеме инженерных сетей, а, значит, и проживание в нем и полноценное использование его новыми собственниками не возможно. Все эти последствия хорошо понимали участники судебного разбирательства – судья, чиновники Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга и Правительства Санкт-Петербурга, но это их никоим образом не остановило от втягивания граждан в процесс приобретения квартир. И что это как не мошенничество в особо крупных размерах, организованное группой лиц по предварительному сговору? А поскольку объектом посягательства в данном случае является государственная собственность, объем правомочий в отношении которой у чиновников практически безграничен, то именно они – чиновники администрации района и Правительства Санкт-Петербурга, использующие свое служебное положение, и судьи, пользующиеся своей неприкосновенностью, играют в этом главную роль. А арендатор (застройщик), за годы самовольного строительства многоквартирных домов наработавший в районной и городской администрациях «тесные деловые» и взаимовыгодные связи, был выбран ими всего лишь в качестве исполнителя.

Все происходящее с учетом совершенных действий и допущенных запредельно беспредельных нарушений кажется абсолютно не реальным, и совершенно не понятно, как должностные лица, облаченные властью, пошли на это. Однако в данном случае для чиновников и для суда «игра стоила свеч», поскольку в обход установленной процедуры предоставления земельных участков для строительства многоквартирного дома на инвестиционных условиях на торгах создавалась практика использования арендаторами для строительства многоквартирных домов государственных земельных участков, условия договора аренды которых такой возможности не предоставляли.

Арендатор Дубко О.В. при наличии права собственности на объекты незавершенного строительства и имеющегося договора аренды, заключенного на 49 лет, могла легко выкупить этот земельный участок, и тогда ситуация с самовольной постройкой в районе Суздальских озер была бы совершенно банальной и многократно повторенной – возведение многоквартирного дома на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве частной собственности с нарушением его целевого использования. И дело не в том, что она этого не сделала, чтобы сэкономленные на приватизации участка затраты распределить между заинтересованными участниками. А дело в том, что чиновники администрации района и Правительства Санкт-Петербурга, а также судьи были заинтересованы в легализации самовольно возведенного многоквартирного дома именно на арендованном земельном участке, условия договора аренды которого не предусматривали его использование под строительство. Создание такой практики открывало для них безграничные перспективы в появлении для этих целей сформированных для предоставления в аренду либо могущих быть сформированными в будущем земельных участков, расположенных в перспективном месте, и для приватизации которых не было никаких оснований, и как следствие – для чиновников исполнительной власти Санкт-Петербурга открывались перспективы регулярного и долговременного обогащения. А последствия совершаемых ими действий их ни в коей мере не беспокоили, так как из практически любой ситуации чиновники имеют возможность выйти безнаказанно.

Развитие событий, произошедших в конце 2017 года это хорошо подтверждает. Речь идет о проблеме самовольного строительства многоквартирных домов на частных земельных участках в нарушение целевого использования, которая достигла такого масштаба, что была доведена до сведения Президента РФ В.В. Путина, который, в свою очередь, в нелицеприятной форме охарактеризовал эту ситуацию с самостроем 16 октября 2017 года на заседании Правительства РФ.

Правительство РФ тут же оперативно разработало изменения в Гражданский кодекс РФ и  до 01.11.2017 года внесло их на рассмотрение в Государственную думу РФ в целях принятия. Указанные изменения запрещают сносить объекты недвижимого имущества, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом, то есть по сути узаконивают самовольно возведенные многоквартирные дома, а также в случае признания строения самовольной постройкой предусматривают выплату правообладателям таких строений компенсации за счет средств бюджета. (Приложение №17)

Получается, что чиновники исполнительной власти субъекта за счет бюджета более 10 лет зарабатывали на самовольном строительстве многоквартирных домов, поскольку позволяли их возводить в обход установленной процедуры предоставления земельных участков для целей строительства без инвестиционных отчислений на торгах. Судьи зарабатывали «штампуя» решения, легализующие самовольно возведенные многоквартирные дома. И застройщики, использующие эти решения и экономя на создании инфраструктуры и обеспечении многоквартирных домов энергоресурсами, зарабатывали на продажах гражданам квартир в домах, которые не снабжены в полном объеме инженерной и социальной инфраструктурой, построены с нарушениями пожарных и градостроительных норм.

Таким образом, предлагаемые к внесению изменения в Гражданский кодекс РФ предполагают решение вышеперечисленных проблем, созданных судьями и чиновниками, возложить либо на граждан, либо на бюджет, который и так не получил должного финансирования в отсутствие инвестиционных отчислений, и в итоге – денежные средства, которые должны были быть потрачены на развитие инфраструктуры субъекта и улучшение жизни граждан, пойдут на выплату компенсаций.

Что за вакханалия происходит в стране? И как долго это будет продолжаться?

Ведь большинство чиновников, которые допустили указанное, как работали, так и продолжают работать, как например, первый заместитель Главы Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга Курбатов А.В., занимающий данную должность на протяжении 17 лет. А поскольку чиновники исполнительной власти уверены в своей безнаказанности, то и дальше будут продолжать разрабатывать и реализовывать все новые и новые схемы, позволяющие личное обогащение за счет средств бюджета.

Аналогичным примером использования земельных участков с нарушением их целевого использования может служить ситуация, сложившаяся в Иркутской области вокруг озера Байкал, где с позволения местных чиновников китайские граждане скупают на садовых территориях земельные участки с ветхими строения и затем сносят их, возводят строения, являющиеся по факту коммерческими объектами, которые нигде официально не зарегистрированы, построены в отсутствие разрешительной документации, которую они даже не пытаются получить, с нарушением водоохранных зон – канализация без очистки выводится напрямую в ручей, который течёт в Байкал и Ангару. Тогда как местные чиновники, несмотря на не поступление в бюджет значительных средств: инвестиционных отчислений в случае предоставления земельных участков в установленном законом порядке, доходов от туристической деятельности, вместо того, чтобы сносить незаконные постройки, стремятся как можно скорее узаконить их, изменив границы водоохранных зон. (Приложение № 21)

В завершение следует обратить внимание, насколько гармонично связаны между собой и дополняют друг друга два незаконных решения: решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга по делу № 2-553/2016, которым признано право собственности Дубко О.В. в отношении всего многоквартирного дома, и позиция, сформулированная Верховным судом РФ, изложенная в определении по делу № 305-КГ-10570 от 24 января 2017 года по исковым требованиям ООО «Териберский берег», устанавливающая, что при приобретении всех квартир в одном доме одним лицом, у него возникает право частной индивидуальной собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. (Приложение № 18,22)

Одновременное следование позиции Верховного суда РФ и предоставление возможности узаконивания самовольно возведенных многоквартирных домов посредством признания права собственности застройщика на весь многоквартирный дом судебным решением, позволяет последнему претендовать на получение арендуемого земельного участка в частную индивидуальную собственность, зарегистрировать право собственности на земельный участок, а затем, отчуждая квартиры иным лицам, оставлять участок в частной собственности у себя.

Указанное возможно потому, что действующее жилищное законодательство предусматривает лишь механизм формирования земельного участка, включения его в состав общего имущества многоквартирного дома и возникновение на него права общей долевой собственности. При этом, определение Верховного суда РФ по делу № 305-КГ-10570 от 24 января 2017 года, исключающее земельный участок из состава общего имущества многоквартирного дома, и тем самым перечеркивающая основные принципы жилищного законодательства, закрепляющие концепцию единого, неделимого, с ограниченной оборотоспособностью объекта права – общего имущества многоквартирного дома, не содержит ни требования, ни механизма, который обязывал бы собственника всех квартир в многоквартирном доме при их последующей реализации отказаться от своего права частной индивидуальной собственности в отношении земельного участка.(Приложение № 19)

При таком положении, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, остается в частной индивидуальной собственности застройщика, который, в свою очередь, приобретает возможность неплохо заработать еще и на управлении данным многоквартирным домом, навязывая собственникам предоставление дополнительных услуг, связанных с содержанием дома, взимая плату за пользование участком, понуждая приобретать услуги у конкретного поставщика. Иными словами, собственники помещений многоквартирного дома становятся управляемыми марионетками в руках застройщика (собственника земельного участка), поскольку выход из сложившийся ситуации, позволяющий избрать иной способ управления домом, им не доступен по причине отсутствия в составе общего имущества многоквартирного дома земельного участка, на котором он расположен. Что и происходит с собственниками квартир семи многоквартирных домов, самовольно построенных ООО «Аксиома» на частных земельных участках, поскольку с 2007 года земельные участки, на которых дома возведены, как были, так и остаются в собственности одного лица, а владельцы помещений лишены части общего имущества – земельного участка. Аналогичная ситуация, скорее всего, складывается и в остальных случаях самовольного возведения в регионах страны многоквартирных домов на частных земельных участках с нарушением их целевого использования, легализованных посредством судебного решения.

В итоге полагаем возможным указать, что в случае непринятия действенных мер по пресечению практики использования земельных участках, находящихся в государственной собственности и являющихся предметом договора аренды, условия которого не предусматривают строительство на нем, для самовольного возведения многоквартирных домов на них, то создается угроза причинения существенного ущерба бюджету, поскольку не соблюдается установленная законом процедура предоставления земельных участков для строительства на инвестиционных условиях на торгах.

Что касается рассматриваемого конкретного случая и принимая во внимание, что в настоящее время производство по гражданскому делу № 2-882/2018 еще не окончено, то имеется возможность привести сложившуюся ситуацию вокруг земельного участка в соответствие с действующим законодательством и минимизировать причиненный бюджету ущерб.

Для достижения указанного, а также в целях недопущения повторения сложившейся ситуации в будущем полагаем необходимым рекомендовать внесение следующих изменений в законодательство:

– законодательство должно содержать нормы, предусматривающие, что, если арендатор земельного участка, находящегося в государственной собственности, самовольно, в отсутствие согласия собственника, разрешения на строительство, согласованной в установленном порядке проектной документации, разрешения на ввод дома в эксплуатацию и не предпринявший никаких действий по их получению, либо если ему в этом было отказано, возводит на нем объект капитального строительства, включая многоквартирный дом, то этот объект может быть изъят у арендатора для государственных нужд без возмещения последнему стоимости строительства. При этом возможность изъятия объекта капитального строительства должна обуславливаться его фактическим соответствием требованиям градостроительного законодательства и наличием заинтересованности государства в его использовании. При несоблюдении указанных условий, в целях скорейшего приведения земельного участка в соответствие с его целевым назначением объект капитального строительства может быть снесен силами государства за счет средств арендатора;

– в целях недопущения легализации самовольно возведенного объекта капитального строительства посредством принятия судебного решения, судьи, заведомо выносящие неправосудные решения, последствиями которых явится причинение ущерба бюджету, третьим лицам, легализация постройки, несоответствующей требованиям градостроительных норм, должны привлекаться к дисциплинарной ответственности в виде лишения полномочий без сохранения звания судьи, гарантий личной неприкосновенности, выплаты выходного пособия и иных социальных гарантий, предусмотренных Законом «О статусе судей». При этом, в данном случае судья, вынесшая заведомо неправосудное решение, а также должностные лица, осуществившие государственную регистрацию права собственности на основании решения, а также последующий переход права третьим лицам в отношении самовольной постройки должны нести солидарную ответственность с застройщиком по возмещению причиненного ущерба.

P.S. В процессе написания Доклада на основании пп. «г» п. 2 ч. 1 ст. 14 Закона № 262-ФЗ от 22 декабря 2008 года «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в РФ» Общественная организация, реализуя право на получение информации, инициировала обращение к Председателю Выборгского районного суда Санкт-Петербурга об обеспечении размещения текста решения Выборгского районного суда Санкт-Петербурга по гражданскому делу № 2-553/2016 от 15 февраля 2016 года по иску Дубко О.В. к Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга на официальном сайте Выборгского районного суда Санкт-Петербурга.

Данное обращение было рассмотрено в установленном порядке, и уже после завершения работы над Докладом текст указанного решения был опубликован на официальном сайте суда (Приложение № 22).

Анализ мотивировочной части решения подтвердил как изложенные в пятой части Доклада доводы и обстоятельства о многочисленных нарушениях, допущенных чиновниками органов исполнительной власти Санкт-Петербурга, Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга, судьей Гребеньковой Л.В., так и продемонстрировал иные нарушения указанных лиц, на которые МОО «Общественный контроль» полагает возможным указать.

Так в мотивировочной части решения суда указано, что «Представитель Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований не возражал, представил отзыв на иск». И далее «Суд полагает несостоятельными доводы Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга о том, что Администрация района является ненадлежащим ответчиком».

Иными словами, представитель Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга в процессе рассмотрения дела считал администрацию района ненадлежащим ответчиком по данному делу. Данная правовая позиция предполагает наличие возражений относительно возможности удовлетворения исковых требований к Администрации, поскольку в силу ст. 42 ГПК РФ предъявление требований в ненадлежащему ответчику является самостоятельным основанием для отказа в заявленных требованиях.

Вместе с тем, представитель Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга против удовлетворения требования не возражал, и тем самым давал судье понять, что постановленное неправосудное решение, которым самовольно возведенный на государственном земельном участке многоквартирный дом будет легализован, обжалован со стороны ответчика в установленном порядке не будет.

Представитель Службы государственного строительного надзора и экспертизы в судебном заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым «просил рассмотреть дело в его отсутствие, указывал, что порядок регистрации права собственности на самовольную постройку в данном случае, иначе, чем на основании соответствующего судебного акта не предусмотрен, в связи с чем имеется необходимость назначения экспертизы. При наличии положительного заключения экспертизы представитель третьего лица не возражает против удовлетворения заявленных требований».

Как указывалось, многоквартирный дом по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Озерная, д. 59А, самовольно возведен на земельном участке, целевое использование которого не предполагает строительство многоквартирных жилых домов, с нарушением градостроительного регламента в части высотности здания (территориальная зона «ТД1-2» подзона «ТД1-2-2» высота зданий не более 10м.), в пределах границ водоохранной зоны водного объекта, прибрежной водоохранной защитной полосы, а также в пределах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ(36)11. Совокупность данных обстоятельств является самостоятельным основанием для признания постройки самовольной и ее сносе, независимо то того соответствует ли постройка строительным нормам и правилам.

Однако представитель Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, осознавая невозможность узаконивания строительства многоквартирного дома, обладая достоверной информацией об отсутствии разрешительной документации, настаивает на назначении строительно-технической экспертизы, результат которой правового значения в рамках рассматриваемого дела не имеет, и также как представитель Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга не возражает против удовлетворения заявленных требований.

Представитель Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга в судебное заседание также не явился и представил отзыв на исковое заявление, в котором указывал, что «к условно разрешенным видам использования земельного участка относится размещение многоквартирного дома; проект планировки территории и межевания на данную территорию не утверждался». При этом, из отзыва Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга также следует, что «представитель Комитета нарушений градостроительных норм и правил не усматривает».

Следует обратить внимание, что представитель Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга в силу занимаемой должности и наличия у него специальных познаний обладает информацией о том, что Комитетом распоряжение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования не издавалось, градостроительный план земельного участка для целей строительства какого-либо объекта капитального строительства, в частности многоквартирного жилого дома, Комитетом не разрабатывался, проектная документация по размещению многоквартирного жилого дома на рассмотрение в Комитет не предоставлялась, КГИОП Санкт-Петербурга размещение многоквартирного дома в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ(36)11, в зоне охраняемого природного ландшафта не согласовывал, а также о том, что многоквартирный дом размещен в пределах границ водоохранной зоны водного объекта, прибрежной водоохранной защитной полосы. Данные обстоятельства с достоверностью свидетельствуют о наличии многочисленных нарушений норм градостроительного, земельного, водного законодательств, однако представитель Комитета на них не указывает, сознательно умалчивает, и тем самым предоставляет суду возможность не осуществлять их оценку при вынесении решения.

Необходимо также указать, что и представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербурга в судебное заседание не явился, и несмотря на то, что на Управление Росреестра возложено осуществление земельного надзора, правовую позицию по данному делу в суд не представил, и тем самым допустил незаконное бездействие, результатом которого стало вынесение судом заведомо неправосудного судебного акта.

Таким образом, привлеченные к участию в деле государственные органы, осуществляющие в рамках своей компетенции надзор за соблюдением земельного, градостроительного законодательств, не явившись в судебное заседание, не возражая против удовлетворения заявленных требований, не представив суду доказательств допущенных застройщиком нарушений, не обжаловав постановленное неправосудное решение, наглядно продемонстрировали халатное отношение к возложенным на них обязанностям, допустили незаконное бездействие, результатом которого явилась возможность без встречного материального предоставления государству строительства многоквартирного дома на арендованном государственном земельном участке, условия договора аренды которого не предполагали его использование для целей строительства, в обход установленной процедуры предоставления земельных участков для строительства на инвестиционных условиях на торгах, узаконивание самовольно возведенного многоквартирного дома, существование которого при соблюдении требований закона не могло быть, нарушение прав граждан приобретших квартиры в доме, лишенном социальной и инженерной инфраструктуры.

ПЕРЕЧЕНЬ

ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ДОКУМЕНТОВ К ЧАСТИ № 5

1. Выписка из ЕГРП от 07.11.2016 г. на земельный участок Санкт-Петербург, ул Б.Озерная 59, лит А;
2. Копия договора аренды земельного участка от 25.07.2011 г. № 02/ЗД-07929;
3. Скриншоты из интернета о продаже квартир в ЖК «Шаляпин» г. Санкт-Петербург
4. Копия ответа Госинспекции по недвижимости Санкт-Петербурга от 01.03.2017 № ОБ-80-103/17-0-1 Московому А.Б.;
5. Схема границ земельного участка с охранными зонами и размещением многоквартирного дома;
6. Копия письма КГА в ГУП «Водоканал» и Администрацию Выборгского района Санкт-Петербурга от 14.08.2017г. № 221-5-21947/17;
7. Копия письма КГА в Администрацию Выборгского района Санкт-Петербурга от 18.12.2017г. № 221-5-36386/17;
8. Скриншоты с сайта Выборгского районного суда Санкт-Петербурга по делу № 2-553/2016;
9. Информация с официального сайта СГСНиЭ Санкт-Петербурга о сносе объектов самовольного строительства http://www.expertiza.spb.ru/files/static/1007.pdf
10. Перечень земельных участков, на которых расположены спорные объекты недвижимости;
11. Пресс-релиз КГА Санкт-Петербурга 2009 года по выявленным актам незаконного строительства;
12. Статья «Коррупция Петербурга – реально, как есть» Ссылка
13. Копия ответа Комитета по природопользованию Санкт-Петербурга от 04.04.2017г. № ОГ-156-170/17-0-2 Московому А.Б.
14. Информация с сайта Росреестра о кадастром учете 31.05.2016 г. объекта недвижимости по адресу Санкт-Петербург, ул. Б.Озерная, д. 59,лит А;
15. Копия искового заявления КИО в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга к Дубко О.В.;
16. Скриншоты с сайта Выборгского районного суда Санкт-Петербурга по делу № 2-882/2018;
17. «Понятие самовольной постройки и наказание за отказ ее сносить пересмотрят» Источник/ Петербургский правовой портал от 01.11.2017г.;
18. Копия Определения  Верховного суда РФ по делу № 305-КГ-10570 от 24 января 2017 года по заявлению ООО «Териберский берег»;
19. Доклад о системных нарушениях жилищного законодательства с сайта МОО «Общественный контроль» http://ob-kontrol.ru/doklad-o-sistemnyh-narusheniyah-zhilishhnogo-zakonodatelstva/
20. Требования природоохранного законодательства при освоении и использовании береговых линий водных объектов – Разъяснение Прокуратуры Ленинградской области Ссылка
21. Теневое иностранное предпринимательство на Байкале легализуют? Ссылка, Видео – самострой на Байкале, Видео – Прокуратура проверит китайский самострой на Байкале
22. Копия решения Выборгского районного суда города Санкт-Петербурга от 15.02.2016 г. по делу №2-553/16