Вопрос Президенту Российской Федерации Владимиру Владимировичу Путину об отказе регистрации договоров аренды и игнорировании распоряжений Президента РФ и Правительства об уплате госпошлины в период пандемии.

Уважаемый Владимир Владимирович!

Межрегиональная общественная организация «Общественный контроль», как и другие общественные организации в Санкт-Петербурге, в рамках своей уставной деятельности осуществляет общественный контроль за соблюдением прав граждан и юридических лиц, направляет в уполномоченные государственные надзорные органы сведения о фактах нарушения прав для проведения проверки и принятия, а в случае их подтверждения, мер по пресечению выявленных нарушений в пределах полномочий.

Активные малые и средние предприятия – признак развитой, «живой» экономики. В передовых странах сектор малых и средних предприятий обеспечивает практически половину ВВП и существенно влияет на налоговые доходы государства. Кроме того, малый и средний бизнес – это всегда новые рабочие места и, как правило, активное внедрение инноваций.

На 01 марта 2020 года в России по данным Федеральной налоговой службы действовало почти 6 млн. малых и средних предприятий, в том числе 3,4 млн. индивидуальных предпринимателей, а более 90% всех малых и средних предприятий в России составляют микропредприятия. По состоянию на 10 января 2021 года число микро, малых и средних предприятий в России (в том числе индивидуальных предпринимателей) составляет 5,6 млн. (по сравнению с 10.01.2021г. сокращение составило 0,3 млн – тогда в реестре числилось 5,9млн). Больше всего снизилось число малых и средних предприятий – на 0,4 млн (с 2,5 млн. в 2020 году до 2,1 млн в 2021 году).

Государственная поддержка малого предпринимательства – это комплекс мер, направленных на становление, развитие и стабилизацию сегмента малого бизнеса, и это не только выделение денежных средств на определенные цели, но и сопутствующие виды помощи, которые не менее востребованы (а в некоторых ситуациях и более), чем финансы.

В начале марта 2020 года кабинет министров РФ утвердил перечень наиболее пострадавших отраслей от принятых властями решений, направленных на сдерживание распространения коронавирусной инфекции: временное закрытие государственной границы, закрытие ресторанов и кафе, всех магазинов, кроме торгующих продовольственными товарами первой необходимости, гостиниц, санаторно-курортных учреждений; временный запрет на проведение массовых мероприятий в сфере культуры, досуга, спорта и развлечений и т.д.

Меры непопулярные, но в условиях пандемии и связанного с ней режима самоизоляции, направленного на защиту жизни и здоровья граждан, вероятно, власти не могли поступить иначе, ведь в противном случае одномоментно зараженными оказались бы миллионы людей, а действующая система здравоохранения не способна была оказать всем им медицинскую помощь в необходимом объеме. При этом, в целях недопущения стагнации экономики, банкротства значительного числа малых и средних предприятий, вынужденных приостановить свою деятельность, государство принимает ряд мер, направленных на оказание помощи малому и среднему бизнесу, в наибольшей степени пострадавшему от введенного в субъектах РФ режима повышенной готовности.

Резкое падение потребительского спроса вкупе с сохранившимися издержками поставило многие компании на грань выживания. В свете этого огромное значение приобрели меры государственной поддержки, одной из которой стало введение льгот по оплате арендной платы: право арендатора потребовать скидку, отсрочку по оплате арендной платы и обязанность арендодателя ее предоставить.

Предоставление льгот по оплате арендной платы неизбежно влечет внесение изменений в ранее заключенный договор аренды, что, в свою очередь, в определенных законом случаях порождает необходимость осуществления государственной регистрации.

В МОО «Общественный контроль» обратилась организация, указывая, что 09 февраля 2021 года в Управление Росреестра Санкт-Петербурга ею были поданы заявления о государственной регистрации дополнительных соглашений к договорам аренды, касающихся изменения размера арендной платы, заключенных в связи с принятыми государством мерами поддержки малого бизнеса в условиях пандемии. И поскольку дополнительными соглашениями не устанавливалось новое обременение (ограничение) прав, по содержанию их нельзя отнести к новым сделкам в отношении объекта недвижимости, то государственная пошлина за регистрацию этих дополнительных соглашений была оплачена организацией в соответствии с пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, то есть в размере 1 000 рублей за каждое соглашение.

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу уведомлениями от 20 февраля 2021 года не приняло к рассмотрению и возвратило организации предоставленные документы на основании п. 3 ст. 25 Закона № 218-ФЗ в связи с отсутствием в государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах информации об уплате государственной пошлины в размере, установленном пп. 22 п. 1 ст. 333. 33 НК РФ – 22 000 рублей за каждое соглашение, и отсутствием документа об уплате государственной пошлины в указанном размере.

Организацией от Управления Росреестра по Санкт-Петербургу были получены разъяснения по факту возврата документов, согласно которым требование об уплате государственной пошлины в размере 22 000 рублей за регистрацию каждого дополнительного соглашения обосновывается изданием Минфином РФ письма от 06 октября 2020 года № 03-05-04-03/87113.

В рамках проведенной МОО «Общественный контроль» проверки и посредством анализа действующего законодательства и представленных документов установлено следующее.

Поскольку в силу п.п. 1 и 2 ст. 453 ГК РФ заключение сторонами дополнительных соглашений к договору аренды недвижимого имущества не порождают новые ограничения (обременения) прав и влекут лишь необходимость внесения соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости, то за государственную регистрацию соглашения об изменении ранее зарегистрированного договора аренды недвижимого имущества должна была уплачиваться государственная пошлина в размере, установленном пп. 27 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ (1 000 рублей – для юридических лиц, 350 рублей – для физических лиц).

Данной позиции придерживался как Росреестр РФ, так и Министерство Финансов РФ, неоднократно подтверждая это в письмах: от 20 июля 2017 г. № 03-05-06-03/46288, от 04.03.2020г. № 03-05-06-03/16051, от 03.03.2020г. № 03-05-06-03/15427, от 03.03.2020г. № 03-05-06-03/15448, от 03.03.2020г. № 03-05-06-03/15458.

Однако, как только льготы по оплате арендной платы были предоставлены малому и среднему бизнесу, и регистрация изменений в договора аренды в части изменения размера арендной платы и порядка ее оплаты должна была приобрести и приобрела массовый характер, толкование отдельными должностными лицами Росреестра РФ и Министерства финансов РФ вышеприведенных норм гражданского и налогового законодательств стало иным, а именно: дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества в силу главы 9 ГК РФ является сделкой, подлежащей государственной регистрации в соответствии с законом от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и за его регистрацию организацией оплачивается государственная пошлина в размере, определенном пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ – 22 000 рублей (т.е. госпошлина увеличилась в 22 раза!).

Данная позиция изложена в письме Минфина России от 06 октября 2020 года № 03-05-04-03/87113, разосланное для сведения территориальным органам Росреестра РФ (письмо Росреестра РФ № 14-8878-ГЕ/20 от 07.10.2020года), и впоследствии неоднократно подтверждена в письмах № 03-05-05-03/98165 от 11 ноября 2020 года, № № 03-05-05-03/98110, № 03-05-06-03/97697 и № 03-05-05-03/98111 от 10 ноября 2020 года.

Таким образом, предоставленные одними государственными органами льготы субъектам малого и среднего бизнеса тут же были отобраны Минфином РФ и Росреестром, толкующими и применяющими закон вольным образом, возлагая на заявителей обязанность по оплате государственной пошлины в размере, не предусмотренном законодательством, нарушая тем самым права и законные интересы сторон арендных отношений, ухудшая финансовое состояние и выступая дополнительным финансовым обременением.

Следует обратить внимание, что в период пандемии льготы для бизнеса были предоставлены не только за счет средств государства, но также и за счет частных компаний. Наглядным примером служит именно предоставление льгот по оплате арендной платы: в ст. 19 закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусмотрена обязанность арендодателя в течение 30 дней со дня обращения арендатора заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, в отношении недвижимого имущества, находящегося не только в государственной или муниципальной собственности, но и в частной.

Подобное применение Минфином РФ и Росреестром норм налогового законодательства, следствием которого является возложение на малый и средний бизнес дополнительной финансовой нагрузки, в итоге нивелирует не только льготу, предоставленную за счет государственного бюджета, но и также предоставленную за счет средств частного бизнеса. И в результате, все разработанные государством меры поддержки бизнеса сведены к нулю: арендаторы для получения льготы по оплате арендной платы вынуждены нести дополнительные расходы, размер которых по объему соизмерим с предоставленной льготой по арендной плате; арендодатели, предоставив скидку или отсрочку арендатору, недополучают арендную плату, и только бюджет расходы от предоставленных льгот и уменьшение налоговых поступлений компенсирует многократным увеличением размера государственной пошлины, подлежащей уплате частными компаниями в целях получения этих самых льгот.

Оспаривание письма Минфина России от 06 октября 2020 года № 03-05-04-03/87113 в Верховном суде РФ ни к чему не привело: Верховный суд РФ, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что эти разъяснения даны Минфином России в связи с внесением в части первую и вторую НК РФ изменений Федеральным законом от 29.09.2019г. № 325-ФЗ «О внесении изменений в части и первую и вторую Налогового кодекса РФ», согласно которым госпошлина в размере, установленном пп. 22 и пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (22 000 рублей), подлежит уплате не только за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, но и за государственную регистрацию сделок с объектами недвижимости, если такие сделки в соответствии с федеральным законом нуждаются в регистрации. Поскольку дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества является сделкой, подлежащей государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 164 ГК РФ, оно также подпадает под действие указанных норм НК РФ (дело № АКПИ20-932 от 15.01.2021 года).

Вместе с тем, содержание дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества, которым изменяются условия договора о расчетах (размера и порядок оплаты арендной платы), не позволяет однозначно отнести данное соглашение к сделкам с объектом недвижимого имущества применительно к указанным в пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ сделкам, поскольку данное дополнительное соглашение не влечет возникновения или прекращения ограничений (обременений) объекта недвижимости, а изменяет некоторые условия этих ограничений (обременений), не связанные с правами на объект недвижимости.

Аналогичным образом (как сделка, не влекущая возникновения или прекращения ограничений (обременений) объекта недвижимости, а изменяющая некоторые условия этих ограничений) должны квалифицироваться и дополнительные соглашения, содержащие условия об изменении прав и обязанностей стороны договора в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом зарегистрированного основного договора аренды, например, такие как – порядок и сроки осуществления текущего и капитального ремонта объекта, улучшение арендованного имущества, порядок расторжения и возврата имущества и иные правоотношения сторон, складывающиеся в рамках уже заключенного и зарегистрированного договора аренды.

При таких обстоятельствах, с учетом сформулированных в статье 3 НК РФ основных начал налогового законодательства, понятия сделок с объектом недвижимого имущества, существа и целей законодательного регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ограничений (обременений) таких прав и сделок с таким имуществом, а также взаимосвязь и системное единство пп. 22, 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ полагаем, что за государственную регистрацию дополнительных соглашений к договорам аренды, которыми только изменяются условия ранее зарегистрированных ограничений (обременений), не связанных с правами на объект недвижимости, государственная пошлина должна уплачиваться в размере, установленном пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, то есть в размере 1 000 рублей (для организаций).

Более подробно правовая позиция в отношении выводов Минфина России, изложенных в письме от 06 октября 2020 года № 03-05-04-03/87113, отражена в заявлении исх. № 03/21-ОК-6-17 от 15.03.2021 года.

При этом, особо следует обратить внимание, что изменения в пп. 22 и пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ были внесены 29 сентября 2019 года, вступили в силу 01 января 2020 года, а госпошлина в размере 22 000 рублей за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды стала требоваться Росреестром только в октябре 2020 года на основании вышеуказанного письма Минфина РФ, то есть по истечении 9 месяцев после вступления изменений в НК РФ в силу.

По итогам многочисленных обращений Общественной организации были получены ответы от уполномоченных государственных органов (Минфин РФ, Росреестр), содержание которых сводится к правомерности взимания государственной пошлины за регистрацию дополнительного соглашения в размере 22 000 рублей, поскольку законность письма Минфина РФ от 06 октября 2020 года № 03-05-04-03/87113 подтверждена решением Верховного суда РФ. Более того, Минфин РФ в лице заместителя директора Департамента налоговой политики В.В. Сашичева считает, что применение пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости о правах, об ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества) допустимо в случаях внесения в реестр прав на недвижимость исправлений вследствие технических и реестровых ошибок, не влекущих за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, которые регистрационный орган вносит своим решением на основании заявления заинтересованного лица об исправлении ошибки (ответ № 03-05-06-03/24798 от 05.04.2021 года). Иными словами, регистрирующий орган при осуществлении регистрационных действий допускает ошибку (техническую или реестровую), а ее устранение происходит за счет заинтересованного лица, которое в целях получения государственной услуги надлежащего качества изначально должно заплатить государственную пошлину за ее оказание, а затем, в случае наличия ошибки, дополнительно оплатить еще и пошлину.

Таким образом, реалии настоящего наглядно демонстрируют, что любая финансовая поддержка частных компаний со стороны государства – это, с точки зрения чиновника, еще один способ получения от бизнеса дополнительных поступлений в бюджет, поскольку предусматриваемые чиновниками способы получения задекларированных льгот требуют бо́льших материальных затрат, чем образующаяся в итоге выгода. То обстоятельство, что толкование положений пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, приводящее в конечном счете к необходимости оплаты только частными компаниями государственной пошлины за регистрацию любого дополнительного соглашения в размере 22 000 рублей, подтверждается и пп. 4 п. 1 ст. 333.35 НК РФ, согласно которому органы государственной власти при их обращении за совершением юридически значимых действий, включая государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, освобождены от уплаты государственной пошлины

Вместе с тем, пандемия в России еще не закончилась, в настоящее время вновь наблюдается рост заболеваемости COVID-19, главами субъектов вновь вводятся ограничения деятельности организаций, вплоть до временного запрета, что, в свою очередь, вновь повлечет необходимость предоставления пострадавшим предприятиям льгот, включая снижение размера арендной платы, рассрочки по ее оплате либо предоставление скидки. И в итоге, и так достаточно пострадавший малый и средний бизнес в целях получения этих самых льгот должен будет нести непредусмотренные законом траты в виде завышенной в 22 раза государственной пошлины, размер которой в определенных случая может превышать объем предоставленных льгот по оплате арендной платы.

Ситуация, когда чиновники своими действиями искажают смысл ранее задекларированных Вами субсидий, дотаций и льгот, нивелируют их результат, нередко случается в стране. И поскольку именно их решения приводят к нарушению прав граждан и юридических лиц, то решить проблему, обращаясь непосредственно к этим чиновникам, не представляется возможным.

На основании изложенного, в целях соблюдения прав и интересов малого и среднего бизнеса, недопущения стагнации сложившейся экономической ситуации, с учетом безрезультатности ранее направленных обращений прошу рассмотреть настоящее обращение и принять меры реагирования, направленные на вынесение разъяснений, согласно которым государственная пошлина за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды, которым вносятся только изменения в условия ранее зарегистрированной сделки, не связанные с правами на объект недвижимости, должна оплачиваться в соответствии с пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ в размере 1000 рублей за каждое соглашение.

Приложения на 25 листах: