Все рубрики
Скрыть рубрики
...
№ 07/19-ОК-6-126
От 25 июля 2019 г.
ЗАЯВЛЕНИЕ
Межрегиональная общественная организация «Общественный контроль» (далее – МОО «Общественный контроль») в рамках своей уставной деятельности осуществляет всестороннюю поддержку и развитие системы общественного контроля, участвует в его реализации, и при выявлении нарушений действующего законодательства направляет обращения в соответствующие государственные, надзорные и правоохранительные органы с целью принятия мер реагирования, направленных на устранение допущенных нарушений.
В настоящее время на земельном участке, кадастровый номер 78:36:0536001:3662, по адресу: Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 77, застройщиком АО «Строительный трест» практически завершено строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенным подземным гаражом, трансформаторной подстанцией (разрешение на строительство № 78-003-0384-2017 от 15 мая 2017 года), а также реконструкция многоквартирного дома 71 корп. 2 по пр. Тореза в Санкт-Петербурге (разрешение на строительство № 78-003-0441-2018 от 14 сентября 2018 года).
Однако неукоснительное соблюдение требований действующего законодательств влечет невозможность ввода в эксплуатацию многоквартирных домов, по следующим причинам.
На основании ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.
Порядок выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства, в том числе перечень документов, представляемых в орган местного самоуправления для получения такого разрешения, установлен 51 ГрК РФ.
В соответствии с положениями п.п. «б», «в» п. 3 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство в обязательном порядке предоставляются результаты инженерных изысканий и следующие материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с ч. 15 ст. 48 ГрК РФ, проектной документации:
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией;
в) разделы, содержащие архитектурные и конструктивные решения;
При этом, Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 утверждено Положение «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», предусматривающим разделы «Схема планировочной организации земельного участка» и «Архитектурные решения».
Пунктом 12 Положения предусмотрено, что Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка» должен содержать в том числе, в текстовой части схему планировочной организации земельного участка с отображением: мест размещения существующих и проектируемых объектов капитального строительства с указанием существующих и проектируемых подъездов и подходов к ним; границ зон действия публичных сервитутов (при их наличии); зданий и сооружений объекта капитального строительства, подлежащих сносу (при их наличии); решений по планировке, благоустройству, озеленению и освещению территории; этапов строительства объекта капитального строительства; схемы движения транспортных средств на строительной площадке.
Пунктом 13 Положения предусмотрено, что Раздел 3 «Архитектурные решения» должен содержать в текстовой части в том числе описание и обоснование внешнего и внутреннего вида объекта капитального строительства, его пространственной, планировочной и функциональной организации, обоснование принятых объемно-пространственных и архитектурно-художественных решений, в том числе в части соблюдения предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства.
Статья 2 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в РФ» от 17.11.1995 N 169-ФЗ определяет понятие «архитектурные решения» как авторский замысел архитектурного объекта – его внешнего и внутреннего облика, пространственной, планировочной и функциональной организации, зафиксированный в архитектурной части документации для строительства и реализованный в построенном архитектурном объекте
В силу части 2 статьи 6 Градостроительного кодекса Правительство Российской Федерации утверждает исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства с учетом особенностей осуществления градостроительной деятельности на территориях субъектов Российской Федерации и территориях муниципальных образований, порядок внесения изменений в данные перечни, порядок ведения реестра описаний процедур, указанных в данных перечнях.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2014 г. № 403 утвержден Исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства, пунктом 130 которого предусмотрено предоставление решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта. Указанная процедура относится к процедурам, связанным с особенностями осуществления градостроительной деятельности на территориях субъектов Российской Федерации и территориях муниципальных образований и применяется в случае, если такая процедура и порядок ее проведения установлены нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации или муниципальным правовым актом представительного органа местного самоуправления.
В данном случае в Санкт-Петербурге процедура принятия решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта предусмотрена Законом Санкт-Петербурга от 2 декабря 2015 г. № 692-147 «О порядке предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства».
В силу пунктов 1, 6 статьи 3 Закона, в редакции, действовавшей на дату выдачи разрешений на строительство № 78-003-0384-2017 от 15 мая 2017г. и № 78- 003-0441-2018г. от 14 сентября 2018г., решение о согласовании архитектурно–градостроительного облика объекта предоставляется при строительстве объектов и их реконструкции до утверждения в установленном порядке градостроительного плана земельного участка. Законом Санкт-Петербурга от 26.12.2017 N 840-153, в связи с принятием решения Санкт-Петербургского городского суда от 26.04.2017 N За-60/2017, указанный пункт изменен и изложен в следующей редакции: «Решение о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта предоставляется уполномоченным органом до выдачи разрешения на строительство».
В соответствии с п. 2.8.1. Административного регламента Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги по выдаче разрешений на строительство при осуществлении строительства и реконструкции объектов капитального строительства, утвержденный Распоряжением Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее Служба) от 30 декабря 2016 года № 9-р, в случаях, установленных законом Санкт-Петербурга от 02.12.2015 N 692-147 «О порядке предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства» застройщику необходимо получить согласование архитектурно-градостроительного облика. В случае, отсутствия информации о наличии согласования архитектурно-градостроительного облика объекта в исходно-разрешительной документации в составе пояснительной записки к проектной документации объекта, Служба проверяет наличие согласования самостоятельно.
Таким образом, в силу положений ГрК РФ, Федерального закона «Об архитектурной деятельности в РФ», постановления РФ от 30.04.2014г. № 403 «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства», Постановления Правительства РФ от 16.02.2008г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», Закона Санкт- Петербурга от 2 декабря 2015 г. № 692-147 «О порядке предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства», Административного регламента Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги по выдаче разрешений на строительство при осуществлении строительства и реконструкции объектов капитального строительства согласование АГО объекта капитального строительства, разработка схемы планировочной организации земельного участка проводится на стадии разработки проекта до предоставления проектной документации на экспертизу, и являются необходимыми документами для обоснования принятых архитектурных решений и получения разрешения на строительство.
Проектная документация на строительство многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроено-пристроенным подземным гаражом и на реконструкцию многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт- Петербург, пр. Тореза, д.71 корп.2 на земельном участке с кадастровым номером 78:36:0536001:3662 получила положительное заключение экспертизы ООО«Межрегиональная негосударственная экспертиза» № 78-2-1-3-0065-17 от 26 апреля 2017г. и № 78-2-1-2-0168-18 от 02.08.2018г. соответственно. На основании заявлений застройщика с представленным проектом и положительного заключения экспертизы, Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выданы разрешения на строительство № 78-003-0384-2017 от 15 мая 2017г. и № 78-003-0441-2018г. от 14 сентября 2018г двух многоквартирных домов.
Однако, согласно писем Комитета по градостроительству и архитектуреСанкт- Петербурга № 01-21-17-21467/19 от 24.06.2019г., № 01-21-17-20747/19 от 19.06.2019 заключение о согласовании архитектурно-градостроительного облика, схема планировочной организации земельного участка в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:36:0536001:3662 отсутствуют.
Изложенное свидетельствует о том, что разрешения на строительство № 78-003-0384-2017 от 15 мая 2017г. и № 78- 003-0441-2018г. от 14 сентября 2018г двух многоквартирных домов выданы Службой строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга с нарушением ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а выданные разрешения являются незаконными, так как представленная застройщиком с заявлением о выдаче разрешения на строительство проектная документация не соответствует требованиям положения о составе разделов проектной документации и положениям Закона Санкт-Петербурга от 2 декабря 2015 г. N 692-147 «О порядке предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства».
Более того, у Общественной организации имеются основания полагать, что на момент выдачи разрешений на строительство № 78-003-0384-2017 от 15 мая 2017г. и № 78- 003-0441-2018г. от 14 сентября 2018г. проектной документации, разработанной ЗАО «Темп-Проект», шифр 16/03-17, 2017, ссылка на которую имеется в разрешении на строительство, не существовало.
Указанное подтверждается анализом схемы планировочной организации (генерального плана) земельного участка, размещенного 10 июля 2019 года на официальном сайте АО «Строительный трест» (https://www.stroytrest.spb.ru/upload/iblock/027/GradPlanToreza.pdf), из которого следует, что договор на проведение инженерно-геодезических работ с ООО «НПП СКИН» заключен 19 апреля 2017 года, топографический план земельного участка, как основание для начала проектирования, изготовлен 15 июня 2017 года, а все последующие согласования, включая геолого-геодезического отдела КГА, получены во второй половине 2017 года.
Также в положительном заключении экспертизы № 78-2-1-3-0065-17 от 26 апреля 2017 года в разделе «Геотехнический прогноз оценки влияния проекта строительства здания» указано, что «настоящая работа выполнена специалистами ООО «ТЕМП-ПРОЕКТ» в апреле 2017 года в связи с началом проектирования многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенным подземным гаражом по адресу: Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 77».
Кроме того, в штампе чертежа генерального плана, расположенного в правом нижнем углу, указан ноябрь 2018 года, однако на дату его размещения (10 июля 2019г.) на официальном сайте АО «Строительный трест» подписи главного архитектора и главного инженера, а также лиц разработавших и выполнивших проект отсутствуют, как и отсутствуют все предусмотренные действующим законодательством согласования уполномоченных органов.
Учитывая, что разрешение на строительство № 78-003-0384-2017 выдано 15 мая 2017 года, то есть ранее ноября 2018 – даты в штампе чертежа генерального плана земельного участка, который отсутствует в ИСОГД, то и указанные разрешении на строительство выданы Службой государственного надзора и экспертизы в отсутствие проектной документации. Отсутствие до настоящего времени всего объема согласований схемы планировочной организации (генерального плана) земельного участка может свидетельствовать только о том, что проектирование возведенного многоквартирных дома в целях ввода его в эксплуатацию продолжается до настоящего времени.
Таким образом, разрешение на строительство № 78-003-0384-2017 от 15 мая 2017г. выдано Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга с нарушением положений ст. 51 ГрК РФ, является незаконным, а потому не может являться основанием для осуществления строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенным подземным гаражом.
Согласно п. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.
В соответствии с п. 3 ч.3, ч. 6 ст. 55 ГрК РФ основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является отсутствие документов, включая разрешение на строительство, а также заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации.
Принимая во внимание, что выданное Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга разрешение на строительство № 78-003-0384-2017 от 15 мая 2017г. является незаконным, выдано с нарушением действующего законодательства, в отсутствие проектной документации, то на основании него в силу положений ст. 55 ГрК РФ не может быть выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Невозможность ввода построенного многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенным подземным гаражом следует и из положений ст. 16 Закона № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», согласно которой выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Таким образом, возможность выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию обусловлена необходимостью формирования земельного участка для размещения и обслуживания многоквартирного дома на основании заявления застройщика.
Однако земельный участок, кадастровый номер 78:36:0536001:3662, на котором АО «Строительный трест» осуществляет строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и встроенно-пристроенным подземным гаражом и реконструкцию дома 71 к. 2 по пр. Тореза включен в состав общего имущества реконструируемого многоквартирного дома, исключение этого участка из состава общего имущества, прекращение зарегистрированного права общей долевой собственности на него собственников реконструированного дома и прекращение кадастрового учета земельного участка в период существования дома невозможно, в связи с чем формирование земельного участка, кадастровый номер 78:36:0536001:3662, в целях ввода в эксплуатацию многоквартирного дома не представляется возможным.
Таким образом, при соблюдении требований жилищного законодательства формирование земельного участка в целях ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, возведенного на основании разрешения на строительство от 15 мая 2017 года, не возможно, что влечет за собой в силу положений ч. 6 ст. 16 Закона № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Учитывая, что результат строительства должен быть достигнут, то ввод строящегося многоквартирного дома может повлечь за собой новые нарушения закона со стороны Службы государственного строительного надзора и экспертизы, выразившиеся в выдаче разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в отсутствие сформированного земельного участка, в результате чего будет введен в эксплуатацию дом и зарегистрировано в отношении расположенных в них основных помещений право собственности в отсутствие всего объема общего имущества, а в итоге получен многоквартирный дом, не обеспеченный земельным участком.
В целях неукоснительного соблюдения требований действующего жилищного и градостроительного законодательств и недопущения нарушений закона, что влечет невозможность ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, построенного на основании разрешения на строительство от 15 мая 2017 года, на основании изложенного
ПРОШУ:
Провести проверку изложенных обстоятельств и принять всеобъемлющие меры реагирования, направленные на недопущение выдачи Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга заключения о соответствии объекта капитального строительства требованиям проектной документации, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенным подземным гаражом, трансформаторной подстанцией, возводимого АО «Строительный трест» на основании разрешения на строительство № 78-003-0384-2017 от 15 мая 2017г., на земельном участке, кадастровый номер 78:36:0536001:3662.
Приложение на диске:
Президент МОО
«Общественный контроль»В.Г.Сергеев
Комметарии