Полная хроника событий. НЕЗАКОННАЯ ТРАНСФОРМАЦИЯ НТО В КАПИТАЛЬНЫЙ ОБЪЕКТ

Руководителю Службы экономической безопасности Федеральной службы безопасности России

Генерал-лейтенанту

АЛПАТОВУ С.С.

ЗАЯВЛЕНИЕ

Межрегиональная общественная организация «Общественный контроль», как и другие общественные организации в Санкт-Петербурге, в рамках своей уставной деятельности осуществляет общественный контроль за соблюдением прав граждан и юридических лиц, направляет в уполномоченные государственные надзорные органы сведения о фактах нарушения прав для проведения проверки и принятия, а в случае их подтверждения, мер по пресечению выявленных нарушений в пределах полномочий.

В связи с обращением К***К.К. в Общественную организацию последней стало известно, что на земельном участке, кадастровый номер 78:34:0410401:1130 по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский пр., участок 30 (100 метров северо-восточнее дома 2 корпус 1 литера А по пр. Испытателей) расположен нестационарный торговый объект, на который 20.04.2023 зарегистрировано право собственности ООО «СМУ 104» как на объект недвижимости.

По результатам изучения документов Общественной организацией было установлено следующее.

На земельном участке с кадастровым номером 78:34:0410401:1130 по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский пр., участок 30 (100 метров северо-восточнее дома 2 корпус 1 литера А по пр. Испытателей), который предоставлен ООО «ООО «СМУ 104» (ИНН 782036934) для размещения павильона автосервиса по долгосрочномудоговору аренды № 17/ЗК-03961 от 30.08.2006 года сроком действия по 28.09.2023г., прошедшему государственную регистрацию, расположен трехэтажный нестационарный торговый объект (далее – НТО) – павильон площадью 605 кв.м. в плане, высотой 10м., параметры которого не соответствуют пункту 2.9.10 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010г. № 1830 (Акт обследования ККИ от 14.02.2023г.).

Согласно сведениям автоматизированной информационной системы управления градостроительной деятельностью (далее – АИСУГД) НТО включен в Схему НТО (№ 1364) с видом использования «бытовое и иное сервисное обслуживание».

В АИСУГД содержится объемно-пространственное и архитектурное решение, генеральный план на стадии «рабочий проект» временного павильона автомобильной мойки и магазина сопутствующих товаров по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский пр., уч. 30 (100 метров северо-восточнее дома 2, корп. 1, лит. А по пр. Испытателей), согласованные Главным архитектором Санкт-Петербурга от 25.05.2007 года № ГС-3.1/13879.

Акт приемки НТО в эксплуатацию в составе материалов АИСУГД отсутствует(ответ КГА № 01-47-5-24640/23 от 12.07.2023г.).

При этом разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию в отношении объекта (кадастровый номер 78:34:0410401:11719, Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д. 2, корп. 7, лит. А), расположенного на земельном участке по адресу: Санкт-Петербурга, Богатырский пр., уч. 30, с кадастровым номером 78:34:0410401:1130, Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга не выдавались. Проектная документация на строительство (реконструкцию) в Службу не поступала. Какой-либо информацией в отношении объекта Служба не располагает (Ответ СГСНиЭ СПб № ОБ-868-1397/23-0-1 от 14.06.2023г.).

Также документация, связанная с проектированием, строительством и вводом в эксплуатацию объекта капитального строительства – автомойки (кадастровый номер 78:34:0410401:11719), по адресу: Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д. 2, корп. 7, лит. А, с согласованием размещения на земельном участке с кадастровым номером 78:34:0410401:1130, а также связанная с основанием для регистрации прав собственности в Комитет по строительству Санкт-Петербурга не поступала (Ответ Комитета № ОБ-820-791/23-0-1 от 13.06.2023г.).

Какая-либо информация в отношении объекта капитального строительства по адресу: Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д. 2, корп. 7, лит. А, включая сведения о документах, послуживших основанием для регистрации права собственности, отсутствует в Администрации Приморского района Санкт-Петербурга (ответ № ОБ-8535-81899/23-0-0 от 16.06.2023г.).

Вместе с тем, согласно сведениям из ЕГРН на НТО 20.04.2023 года зарегистрировано право собственности ООО «СМУ 104» как на объект недвижимости – здание площадью 1227,9 кв.м., количество этажей – 2, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д. 2, корп. 7, литера А, с кадастровым номером: 78:34:0410401:11719 (далее – Здание). Стоит обратить внимание, что фактически Здание является трехэтажным, что установлено Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга при проведении обследования земельного участка и отражено в Акте от 14.02.2023г.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Вещи, обладающие таким признаком, как физическая связь с землей, могут быть признаны недвижимостью в случае, если они созданы на земельном участке, отведенном в установленном законом порядке для сооружения капитального строения, с соблюдением градостроительных норм и правил, получением необходимых разрешений и согласований, приняты в эксплуатацию в надлежащей форме. Недвижимое имущество характеризует не только физическая, но и юридическая связь с землей, при отсутствии которой объект не может быть признан недвижимым имуществом.

При этом положения п. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ устанавливают, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Поскольку Акт приемки НТО в эксплуатацию отсутствует, разрешение на строительство и разрешение на ввод в отношении объекта (кадастровый номер 78:34:0410401:11719, Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д. 2, корп. 7, лит. А), расположенного на земельном участке по адресу: Санкт-Петербурга, Богатырский пр., уч. 30, с кадастровым номером 78:34:0410401:1130, Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга не выдавались, зарегистрированный Управлением Росреестра Санкт-Петербурга в установленном порядке договор аренды №17/ЗК-03961 от 30.08.2006 года не предусматривает право арендатора на возведение на земельном участке объекта капитального строительства, то Здание размещено на земельном участке с нарушением градостроительных норм, отсутствует юридическая связь между зданием и участком, и, соответственно, Здание является самовольной постройкой, основания для постановки его на кадастровый учета и регистрации права собственности на него отсутствуют.

Ссылаясь на вышеприведенные обстоятельства, МОО «Общественный контроль» неоднократно обращалась в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга с заявлениями (исх. № 08/23-ОК-6-57 от 31.08.2023г., исх. № 09/23-ОК-6-65 от 28.09.2023г.), в которых давала оценку действиям должностных лиц СПБ ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», не реагировавшим на протяжении нескольких лет на выявленные Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга факты нарушений условий Договора и действующего законодательства, не предпринимавшим меры, направленные на привлечение арендатора к ответственности, расторжении договора и освобождении земельного участка.

Обосновывая тем, что длительное сокрытие должностными лицами ГКУ СПб «Имущество Санкт-Петербурга» нарушений обуславливается наличием материальной (корыстной) заинтересованности последних в предоставлении арендатору преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, что, в свою очередь, позволяет и позволит арендатору в дальнейшем осуществлять незаконную предпринимательскую деятельность посредством эксплуатации здания, параметры которого не соответствуют требованиям действующего законодательства, просила:

– признать незаконным бездействие Начальника агентства имущественных отношений северного направления СПб КГУ «Имущество Санкт-Петербурга» А.В. Киршина и первого заместителя Директора Е.В. Приходько, выразившееся в непринятии мер, направленных на привлечение к ответственности арендатора земельного участка, кадастровый номер 78:34:0410401:1130 по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский пр., участок 30 (100 метров северо-восточнее дома 2 корпус 1 литера А по пр. Испытателей), за нарушение условий договора аренды № 17/ЗК-03961 от 30.08.2006г. и п. 2.10.9 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010г. № 1830 фактом размещения на участке трехэтажного нестационарного торгового объекта – павильона площадью 605 кв.м. в плане, высотой 10 м;

– расторгнуть либо отказать в пролонгации договора аренды № 17/ЗК-03961 от 30.08.2006 года и принять действия, направленные на снос трехэтажного объекта, не соответствующего требованиям действующего законодательства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 78:34:0410401:1130 по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский пр., участок 30 (100 метров северо-восточнее дома 2 корпус 1 литера А по пр. Испытателей).

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Заместителей председателя Комитета А.Н. Карельского в ответе исх. № 05-12-88075/23-0-1 от 25.09.2023г. подтверждает, что Здание возведено на Участке, который в установленном земельным законодательством порядке не предоставлен для строительства объекта недвижимости, и, соответственно, является самовольной постройкой, правовым последствием которой является ее снос (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

А далее, Заместитель председателя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга К.В. Федоров в ответе исх. № 05-15-98046/23-0-1 от 25.10.2023г. указывает, что с 28.09.2023г. Договор аренды № 17/ЗК-03961 от 30.08.2006 года с 28.09.2023г. считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ и условиями Договора. ООО «СМУ-104» как собственник Здания вправе обратиться в Комитет с заявлением о приобретении Участка в собственность либо предоставлении в аренду на 49 лет, в связи с чем расторжение Договора на текущий момент нецелесообразно.

При этом, как Карельский А.Н., так и Федоров К.В., обосновывая непринятие КИО Санкт-Петербурга мер по сносу Здания, указывают, что полномочиями по сносу самовольных построек наделен Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга в соответствии с положениями Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016г. № 207.

В свою очередь, в ответ на запрос исх. № 09/23-ОК-6-2023 от 28.09.2023г. Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга в лице Начальника Управления контроля использования имущества северных районов Санкт-Петербурга Морозова в письме исх. № ОБ-908-970/21-7-1 от 27.10.2023г. сообщил, что Комитетом было проведено обследование Участка и выявлено размещение трехэтажного объекта из смешанных материалов на бетонном фундаменте, имеющего признаки самовольной постройки в соответствии со ст. 222 ГК РФ. В настоящее время Юридическим управлением Комитета в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области подготовлено исковое заявление о сносе самовольной постройки.

Вместе с тем, на официальном сайте https://kad.arbitr.ru/ по состоянию на 06 декабря 2023 года сведения о поступлении в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области о предъявлении требований к ООО «СМУ-104» о сносе Здания, расположенного на Участке, отсутствуют.

МОО «Общественный контроль» полагает, что должностные лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга умышленно не совершают действия, направленные на привлечение арендатора земельного участка к ответственности, на прекращение права собственности на самовольно возведенный капитальный объект и его снос, и в результате допускают выведение из государственной собственности в частную земельного участка, законное использование которого могло бы на протяжении длительного периода времени приносить прибыль субъекту в виде арендной платы.

Полагая, наличие в действиях должностных лиц Комитета имущественных отношений незаконного бездействия, допущенного с целью как сокрытия нарушений, допущенных должностными лицами СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», так и арендатором ООО «СМУ-104», МОО «Общественный контроль» исходит из следующего.

Предоставление земельного участка в собственность за плату или в аренду собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном пп. 6 п. 2 ст. 39.3, пп.9 п. 2 ст. 39.6., п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Подпунктом 9 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, на праве оперативного управления.

Пунктом 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность иди в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Между тем, Здание площадью 1227,9 кв.м., количество этажей – 2 (фактически 3), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д. 2, корп. 7, литера А, с кадастровым номером: 78:34:0410401:11719, является самовольной постройкой, что подтверждается представленными к настоящему заявлению документами и не оспаривается ни Комитетом имущественных отношений, ни Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга.

В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Также наличие государственной регистрации права собственности не лишает объект статуса самовольной постройки, поскольку согласно разъяснениям, данным в п.п. 22, 23 Постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки; в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Таким образом, действующее законодательство исходит из того, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующее предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. По указанной причине ООО «СМУ-104» как лицо, осуществившее самовольную постройку, не является еезаконным владельцем и, соответственно, не обладает преимущественным правом приобретения в собственность или получение в аренду Земельного участка без проведения торгов.

При таких обстоятельствах, утверждение Заместителя председателя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Федорова К.В. об отсутствии целесообразности расторжения договора аренды в настоящее время в связи с наличием возможности предоставления ООО «СМУ-104» как собственнику объекта капитального строительства Земельного участка в собственность или в аренду на 49 лет противоречит вышеприведенным положениям закона. Более того, фактически исполнение этого утверждения повлечет за собой причинение ущерба бюджету субъекта в связи с выбытием из его собственности земельного участка, а также приведет к нарушению прав и законных иных лиц, которые желали бы использовать этот земельный участок в соответствии с положениями действующего законодательства – на праве аренды в целях размещения нестационарного торгового объекта.

Принимая во внимание, что поскольку Земельный участок ООО «СМУ-104» для строительства капитального объекта не предоставлялся, в арендных правоотношениях стороны исходили из временного характера, вид разрешенного использования Земельного участка не предполагает размещение на нем объектов недвижимого имущества, то незаконное самовольное возведение Здания на Земельном участке является нарушением имущественных прав Санкт-Петербурга в части:

– возможного вывода земельного участка из государственной собственности Санкт-Петербурга;

– возведения объекта капитального строительства, не предусмотренного договором аренды, и использования участка в нарушение вида его разрешенного использования.  

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно Положению о Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, утвержденному постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015г № 98, Комитет проводит государственную политику в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга, одной из основных задач КИО является защита имущественных прав Санкт-Петербурга (раздел 2), в том числе при ведении дел в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах, осуществляя полномочия истца, ответчика либо третьего лица (3.59).

Таким образом, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга при выполнении возложенных на него задач в рамках предоставленных ему полномочий в целях защиты имущественных прав Санкт-Петербурга вправе расторгнуть Договор аренды, обратиться в суд с требованиями о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО «СМУ-104» на Здание, обязании последнего снести Здание в целях приведения Земельного участка в соответствие с видом его разрешенного использования.

Следует обратить внимание, что Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 331 от 26.05.2020г. «О внесении изменений в постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2004 № 1747, от 23.03.2016 № 207» исключен п. 3.16 Постановления № 207, предоставляющий ККИ Санкт-Петербурга полномочие на обращение в суд с исковыми заявлениями (заявлениями), в том числе содержащими требования о признании постройки, созданной без получения разрешения на строительство или с нарушением градостроительных норм и правил либо на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, самовольной, о сносе такой самовольной постройки, а также о признании права собственности на самовольную постройку отсутствующим в случае наличия зарегистрированного права собственности, в пределах своей компетенции и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством Санкт-Петербурга.

В настоящее время ККИ Санкт-Петербурга предоставлено лишь право принимать решение о сносе самовольной постройки (п. 3.21 Постановления № 207 от 23.03.2016г.). Однако это полномочие применительно к сложившейся ситуации реализовано ККИ Санкт-Петербурга быть не может ввиду зарегистрированного права собственности ООО «СМУ-104» на Здание и прямого запрета, установленного абз.4 пп. 2 п.4 ст. 222 ГК РФ.

Таким образом, действующим законодательством только Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, осуществляющему государственную политику в области управления и распоряжения имуществом Санкт-Петербурга, предоставлено право на обращение в суд в целях защиты имущественных прав Санкт-Петербурга.

При таком положении, должностные лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга не преследуют надлежащее выполнение возложенных на низ задач, а их действия (бездействие), выразившиеся в не привлечении арендатора, нарушившего условия договора, к ответственности, в не расторжении договора аренды, в не обращении в суд, по мнению Общественной организации, направлены на предоставление ООО «СМУ-104» возможности использовать самовольно возведенный объект капитального строительства и Земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. Указанное бездействие должностных лиц Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга явно противоречит целям и Комитета, интересам государства, общества и граждан. Объективно оно способствует уклонению от ответственности арендатора, допустившего в своей деятельности нарушения как требований действующего законодательства, так и условий договора аренды.

Изложенное дает основание допускать, что должностные лица Комитета заведомо и умышленно не привлекают к ответственности (в пределах своих обязанностей и полномочий) арендатора земельного участка, допустившего нарушения закона и договора, и в результате позволяют использовать для ведения незаконной предпринимательской деятельности принадлежащий Санкт-Петербургу Земельный участок, целевое использование которого не предполагает размещение на нем объекта капитального строительства. Указанное в совокупности с позицией, изложенной Заместителем председателя Комитета имущественных отношений К.В. Федоровым, об отсутствии целесообразности расторжения Договора аренды дает основания допускать наличие в действиях сотрудников Комитетакоррупционной составляющей.

Бездействие Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга приводит к созданию условий для продолжения осуществления арендатором Земельного участка, и, соответственно, приводит к нарушению прав государства, общества граждан, для констатации чего отсутствует необходимость дожидаться наступления соответствующих неблагоприятных событий, а достаточно лишь доказательств наличия угрозы нарушения.

Поскольку Общественная организация столкнулась с проблемой упорного нежелания должностных лиц прокуратуры Санкт-Петербурга и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, наделенных властными полномочиями, выполнять возложенные на них законом функции и задачи по защите имущественных интересов Санкт-Петербурга, то единственным способом в условиях неэффективности действий государственных и правоохранительных органов города преодоления сложившейся ситуации будет являться только Ваше непосредственное вмешательство.

На основании изложенного,

ПРОШУ:

– на расторжение Договора аренды № 17/ЗК-03961 от 30.08.2006 года;

– на прекращение права собственности ООО «СМУ-104» на здание площадью 1227,9 кв.м., количество этажей – 2, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д. 2, корп. 7, литера А, с кадастровым номером 78:34:0410401:11719;

– на изъятие из владения ООО «СМУ-104» земельного участка, кадастровый номер 78:34:0410401:1130 по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский пр., участок 30 (100 метров северо-восточнее дома 2 корпус 1 литера А по пр. Испытателей).

– на обязание ООО «СМУ-104» привести земельный участок, 78:34:0410401:1130 по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский пр., участок 30 (100 метров северо-восточнее дома 2 корпус 1 литера А по пр. Испытателей) в первоначальное состояние посредством сноса расположенных на нем строений, включая самовольное возведенное здание, кадастровый номер 78:34:0410401:11719.

Приложение на 58 листах:

С уважением,