Обращение к Руководителю Управления Росреестра по Санкт-Петербургу по вопросу предоставления сведений по кадастровому учету и регистрации права собственности на здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, п. Испытателей, д. 2, корп. 7, лит.А, с присвоением ему кадастрового номера 78:34:0410401:11719.

Уважаемый Владимир Владимирович

Межрегиональная общественная организация «Общественный контроль», как и другие общественные организации в Санкт-Петербурге, в рамках своей уставной деятельности осуществляет общественный контроль за соблюдением прав граждан и юридических лиц, направляет в уполномоченные государственные надзорные органы сведения о фактах нарушения прав для проведения проверки и принятия, а в случае их подтверждения, мер по пресечению выявленных нарушений в пределах полномочий.

За оказанием содействия в защите прав в Общественную организацию обратился К***, ссылаясь на то, что на земельном участке, кадастровый номер 78:34:0410401:1130 по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский пр., участок 30 (100 метров северо-восточнее дома 2 корпус 1 литера А по пр. Испытателей) расположен нестационарный торговый объект, на который 20.04.2023 зарегистрировано право собственности ООО «СМУ 104» как на объект недвижимости.

По результатам изучения представленных документов Общественной организацией установлено следующее.

На земельном участке с кадастровым номером 78:34:0410401:1130 по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский пр., участок 30 (100 метров северо-восточнее дома 2 корпус 1 литера А по пр. Испытателей), который предоставлен ООО «ООО «СМУ 104» (ИНН 782036934) для размещения павильона автосервиса по долгосрочному по договору аренды № 17/ЗК-03961 от 30.08.2006 года сроком действия по 28.09.2023г., прошедшему государственную регистрацию, расположен трехэтажный нестационарный торговый объект(далее – НТО) – павильон площадью 605 кв.м. в плане, высотой 10м., параметры которого не соответствуют пункту 2.9.10 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010г. № 1830 (Акт обследования ККИ от 14.02.2023г.).

Согласно сведениям автоматизированной информационной системы управления градостроительной деятельностью (далее – АИСУГД) НТО включен в Схему НТО (№ 1364) с видом использования «бытовое и иное сервисное обслуживание».

В АИСУГД содержится объемно-пространственное и архитектурное решение, генеральный план на стадии «рабочий проект» временного павильона автомобильной мойки и магазина сопутствующих товаров по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский пр., уч. 30 (100 метров северо-восточнее дома 2, корп. 1, лит. А по пр. Испытателей), согласованные главным архитектором Санкт-Петербурга от 25.05.2007 года № ГС-3.1/13879.

Акт приемки НТО в эксплуатацию в составе материалов АИСУГД отсутствует (ответ КГА № 01-47-5-24640/23 от 12.07.2023г.).

При этом, разрешение на строительство и разрешение на ввод в отношении объекта (кадастровый номер 78:34:0410401:11719, Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д. 2, корп. 7, лит. А), расположенного на земельном участке по адресу: Санкт-Петербурга, Богатырский пр., уч. 30, с кадастровым номером 78:34:0410401:1130 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга не выдавались. Проектная документация на строительство (реконструкцию) в Службу не поступала. Какой-либо информацией в отношении объекта Служба не располагает (Ответ СГСНиЭ СПб № ОБ-868-1397/23-0-1 от 14.06.2023г.).

Также документация, связанная с проектированием, строительством и вводом в эксплуатацию объекта капитального строительства – автомойки (кадастровый номер 78:34:0410401:11719), по адресу: Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д. 2, корп. 7, лит. А, с согласованием размещения на земельном участке с кадастровым номером 78:34:0410401:1130, а также связанная с основанием для регистрации прав собственности в Комитет по строительству Санкт-Петербурга не поступала (Ответ Комитета № ОБ-820-791/23-0-1 от 13.06.2023г.).

Какая-либо информация в отношении объекта капитального строительства по адресу: Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д. 2, корп. 7, лит. А, включая сведения о документах, послуживших основанием для регистрации права собственности, отсутствует в Администрации Приморского района Санкт-Петербурга (ответ № ОБ-8535-81899/23-0-0 от 05.06.2023г.), в СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» (ответ № ОБ-4538-3132/23-1-1 от 26.06.2023г.).

Вместе с тем, согласно сведениям из ЕГРН на НТО 20.04.2023 зарегистрировано право собственности ООО «СМУ 104» как на объект недвижимости – здание площадью 1227,9 кв.м., количество этажей – 2, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д. 2, корп. 7, литера А, с кадастровым номером: 78:34:0410401:11719 (далее – здание).

Основания для осуществления государственной регистрации прав установлены ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Порядок осуществления государственной регистрации прав установлен ст. 29 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015г. и включает в себя в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Учитывая положения ч. 10 ст. 40 Закона о недвижимости, основанием для учетно-регистрационных действий в отношении созданных здания, сооружения являются разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (если для их строительства в соответствии с федеральными законами требуется разрешение на строительство), а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором такие здание, сооружения расположены.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом РФ возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Вещи, обладающие таким признаком, как физическая связь с землей, могут быть признаны недвижимостью в случае, если они созданы на земельном участке, отведенном в установленном законом порядке для сооружения капитального строения, с соблюдением градостроительных норм и правил, получением необходимых разрешений и согласований, приняты в эксплуатацию в надлежащей форме. Недвижимое имущество характеризует не только физическая, но и юридическая связь с землей, при отсутствии которой объект не может быть признан недвижимым имуществом.

При этом положения п. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ устанавливают, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Таким образом, при осуществлении государственной регистрации прав на созданный объект недвижимого имущества государственный регистратор прав должен удостовериться, что он не является самовольной постройкой, в том числе для осуществления государственной регистрации права собственности на здание, сооружение в порядке, установленном ст. 40 Закона о недвижимости (а также в порядке, установленном до 1 января 2017 г. ст. 25 Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), необходимо (и было необходимо), чтобы земельный участок, на котором создан соответствующий объект недвижимости, в период его создания принадлежал лицу, создавшему данное здание, сооружение, в том числе был предоставлен для указанных целей.

Поскольку Акт приемки НТО в эксплуатацию отсутствует, разрешение на строительство и разрешение на ввод в отношении объекта (кадастровый номер 78:34:0410401:11719, Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д. 2, корп. 7, лит. А), расположенного на земельном участке по адресу: Санкт-Петербурга, Богатырский пр., уч. 30, с кадастровым номером 78:34:0410401:1130 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга не выдавались, зарегистрированный Управлением РосреестраСанкт-Петербурга в установленном порядке договор аренды №17/ЗК-03961 от 30.08.2006 года не предусматривает право арендатора на возведение на земельном участке объекта капитального строительства, то здание размещено на земельном участке с нарушением градостроительных норм, отсутствует юридическая связь между зданием и участком, и, соответственно, здание является самовольной постройкой и основания для постановки его на кадастровый учета и регистрации права собственности на него отсутствуют.

Однако, несмотря на указанное, Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу осуществлены действия по кадастровому учету и регистрации права собственности на здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, п. Испытателей, д. 2, корп. 7, лит.А, с присвоением ему кадастрового номера

78:34:0410401:11719.

​На основании ст. 8 Закона № 149-ФЗ от 27.07.2006г. «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» прошу предоставить следующие сведения:

Приложение на 11 листах:

С уважением,