Обращение к Председателю Правительства Российской Федерации Мишустину Михаилу Владимировичу по вопросу искажения распоряжения Президента и Правительства о предоставлении льгот малому и среднему бизнесу в период пандемии.

Уважаемый Михаил Владимирович!

Межрегиональная общественная организация «Общественный контроль», как и другие общественные организации в Санкт-Петербурге, в рамках своей уставной деятельности осуществляет общественный контроль за соблюдением прав граждан и юридических лиц, направляет в уполномоченные государственные надзорные органы сведения о фактах нарушения прав для проведения проверки и принятия, а в случае их подтверждения, мер по пресечению выявленных нарушений в пределах полномочий.

Активные малые и средние предприятия – признак развитой, «живой» экономики. В передовых странах сектор малых и средних предприятий обеспечивает практически половину ВВП и существенно влияет на налоговые доходы государства. Кроме того, малый и средний бизнес – это всегда новые рабочие места и, как правило, активное внедрение инноваций.

Иными словами, свободный и честный бизнес – это основа государственной экономики: бизнес организует денежные потоки, производит блага, дает рабочие места – роль его сложно переоценить. Все государства, и Россия в том числе, стараются разрабатывать системы стимулирования бизнеса и поддержки предпринимателей.

Государственная поддержка малого предпринимательства – это комплекс мер, направленных на становление, развитие и стабилизацию сегмента малого бизнеса, и это не только выделение денежных средств на определенные цели, но и сопутствующие виды помощи, которые не менее востребованы (а в некоторых ситуациях и более), чем финансы.

На 01 марта 2020 года в России, по данным Федеральной налоговой службы, действовало почти 6 млн. малых и средних предприятий, в том числе 3,4 млн. индивидуальных предпринимателей, а более 90% всех малых и средних предприятий в России составляют микропредприятия.

В начале марта 2020 года кабинет министров РФ утвердил перечень наиболее пострадавших отраслей от принятых властями решений, направленных на сдерживание распространения коронавирусной инфекции: временное закрытие государственной границы, закрытие ресторанов и кафе, всех магазинов, кроме торгующих продовольственными товарами первой необходимости, гостиниц, санаторно-курортных учреждений; временный запрет на проведение массовых мероприятий в сфере культуры, досуга, спорта и развлечений и т.д.

Меры непопулярные, но в условиях пандемии и связанного с ней режима самоизоляции, направленного на защиту жизни и здоровья граждан, вероятно, власти не могли поступить иначе, ведь в противном случае одномоментно зараженными оказались бы миллионы людей, а действующая система здравоохранения не способна была оказать всем им медицинскую помощь в необходимом объеме. При этом, в целях недопущения стагнации экономики, банкротства значительного числа малых и средних предприятий, вынужденных приостановить свою деятельность, государство принимает ряд мер, направленных на оказание помощи малому и среднему бизнесу, в наибольшей степени пострадавшему от введенного в субъектах РФ режима повышенной готовности.

Резкое падение потребительского спроса вкупе с сохранившимися издержками поставило многие компании на грань выживания. В свете этого огромное значение приобрели меры государственной поддержки, одной из которой стало введение льгот по оплате арендной платы: право арендатора потребовать скидку, отсрочку по оплате арендной платы и обязанность арендодателя ее предоставить.

Предоставление льгот по оплате арендной платы неизбежно влечет внесение изменений в ранее заключенный договор аренды, что, в свою очередь, в определенных законом случаях порождает необходимость осуществления государственной регистрации.

В МОО «Общественный контроль» обратилась организация, указывая, что 09 февраля 2021 года в Управление Росреестра Санкт-Петербурга ею были поданы заявления о государственной регистрации дополнительных соглашений к договорам аренды, касающихся изменения размера арендной платы. И поскольку дополнительными соглашениями не устанавливалось новое обременение (ограничение) прав, по содержанию их нельзя отнести к новым сделкам в отношении объекта недвижимости, то государственная пошлина за регистрацию этих дополнительных соглашений была оплачена организацией в соответствии с пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, то есть в размере 1 000 рублей за каждое соглашение.

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу уведомлениями от 20 февраля 2021 года не приняло к рассмотрению и возвратило организации предоставленные документы на основании п. 3 ст. 25 Закона № 218-ФЗ в связи с отсутствием в государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах информации об уплате государственной пошлины в размере, установленном пп. 22 п. 1 ст. 333. 33 НК РФ – 22 000 рублей за каждое соглашение, и отсутствием документа об уплате государственной пошлины в указанном размере.

Организацией от Управления Росреестра по Санкт-Петербургу были получены разъяснения по факту возврата документов, согласно которым требование об уплате государственной пошлины в размере 22 000 рублей за регистрацию каждого дополнительного соглашения обосновывается изданием Минфином РФ письма от 06 октября 2020 года № 03-05-04-03/87113.

В рамках проведенной МОО «Общественный контроль» проверки и посредством анализа действующего законодательства и представленных документов установлено следующее.

Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества определены статьей 51 Закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости». Согласно части 1 данной статьи государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью в гражданском законодательстве не урегулирован. Вместе с тем, обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ), а сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом). Таким образом, и дополнительное соглашение о внесении изменений в договор считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки.

При таком положении, предоставление льгот по оплате арендной платы, предусмотренных ст. 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», как указывалось, неизбежно влечет внесение изменений в договор аренды посредством заключения между сторонами дополнительного соглашения, которое в целях возникновения прав и обязанностей сторон в измененном виде, также должно быть зарегистрировано в случае, если ранее в силу закона была осуществлена государственная регистрация основного договора.

Согласно пп. 22 п.1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, уплачивается госпошлина в размере 2 000 рублей – для физических лиц, 22 000 рублей – для организаций.

За внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости о правах, об ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества пп. 27 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ государственная пошлина установлен в размере 350 рублей – для физических лиц, 1 000 рублей – для организаций.

Поскольку в силу п.п. 1 и 2 ст. 453 ГК РФ заключение сторонами дополнительных соглашений к договору аренды недвижимого имущества не порождают новые ограничения (обременения) прав и влекут лишь необходимость внесения соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости, то за государственную регистрацию соглашения об изменении ранее зарегистрированного договора аренды недвижимого имущества должна была уплачиваться государственная пошлина в размере, установленном пп. 27 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ (1 000 рублей – для юридических лиц, 350 рублей – для физических лиц).

Данной позиции придерживался как Росреестр РФ, так и Министерство Финансов РФ, неоднократно подтверждая это в письмах: от 20 июля 2017 г. № 03-05-06-03/46288, от 04.03.2020г. № 03-05-06-03/16051, от 03.03.2020г. № 03-05-06-03/15427, от 03.03.2020г. № 03-05-06-03/15448, от 03.03.2020г. № 03-05-06-03/15458.

Однако, как только льготы по оплате арендной платы были предоставлены малому и среднему бизнесу, и регистрация изменений в договора аренды в части изменения размера арендной платы и порядка ее оплаты должна была приобрести и приобрела массовый характер, толкование отдельными должностными лицами Росреестра РФ и Министерства финансов РФ вышеприведенных норм гражданского и налогового законодательств стало иным, а именно: дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества в силу главы 9 ГК РФ является сделкой, подлежащей государственной регистрации в соответствии с законом от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и за его регистрацию организацией оплачивается государственная пошлина в размере, определенном пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ – 22 000 рублей.

Данная позиция изложена в письме Минфина России от 06 октября 2020 года № 03-05-04-03/87113, разосланное для сведения территориальным органам Росреестра РФ (письмо Росреестра РФ № 14-8878-ГЕ/20 от 07.10.2020года), и впоследствии неоднократно подтверждена в письмах № 03-05-05-03/98165 от 11 ноября 2020 года, № № 03-05-05-03/98110, № 03-05-06-03/97697 и № 03-05-05-03/98111 от 10 ноября 2020 года.

Таким образом, предоставленные одними государственными органами льготы субъектам малого и среднего бизнеса тут же были отобраны Минфином РФ и Росреестром, толкующими и применяющими закон вольным образом, возлагая на заявителей обязанность по оплате государственной пошлины в размере, не предусмотренном законодательством, нарушая тем самым права и законные интересы сторон арендных отношений, ухудшая финансовое состояние и выступая дополнительным финансовым обременением.

Следует обратить внимание, что в период пандемии льготы для бизнеса были предоставлены не только за счет средств государства, но также и за счет частных компаний. Наглядным примером служит именно предоставление льгот по оплате арендной платы: в ст. 19 закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусмотрена обязанность арендодателя в течение 30 дней со дня обращения арендатора заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, в отношении недвижимого имущества, находящегося не только в государственной или муниципальной собственности, но и в частной.

Подобное применение Минфином РФ и Росреестром норм налогового законодательства, следствием которого является возложение на малый и средний бизнес дополнительной финансовой нагрузки, в итоге нивелирует не только льготу, предоставленную за счет государственного бюджета, но и также предоставленную за счет средств частного бизнеса. И в результате, все разработанные государством меры поддержки бизнеса сведены к нулю: арендаторы для получения льготы по оплате арендной платы вынуждены нести дополнительные расходы, размер которых по объему соизмерим с предоставленной льготой по арендной плате, арендодатели, предоставив скидку или отсрочку арендатору, недополучают арендную плату, и только бюджет расходы от предоставленных льгот и уменьшение налоговых поступлений компенсирует многократным увеличением размера государственной пошлины, подлежащей уплате частными компаниями в целях получения этих самых льгот.

Оспаривание письма Минфина России от 06 октября 2020 года № 03-05-04-03/87113 в Верховном суде РФ ни к чему не привело: Верховный суд РФ, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что эти разъяснения даны Минфином России в связи с внесением в части первую и вторую НК РФ изменений Федеральным законом от 29.09.2019г. № 325-ФЗ «О внесении изменений в части и первую и вторую Налогового кодекса РФ», согласно которым госпошлина в размере, установленном пп. 22 и пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (22 000 рублей), подлежит уплате не только за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, но и за государственную регистрацию сделок с объектами недвижимости, если такие сделки в соответствии с федеральным законом нуждаются в регистрации. Поскольку дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества является сделкой, подлежащей государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 164 ГК РФ, оно также подпадает под действие указанных норм НК РФ (дело № АКПИ20-932 от 15.01.2021 года).

Вместе с тем, необходимо учесть следующее.

Отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, регулируются законом № №18-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно ст. 17 которого за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

В силу п. 3 ст. 25 Закона № 218-ФЗ регистрирующий орган обязан возвратить без рассмотрения заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав с прилагаемыми к нему документами, если информация об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав по истечении пяти дней с даты подачи соответствующего заявления отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате государственной пошлины не был представлен заявителем.

Размеры государственной пошлины, взимаемой за совершение регистрационных действий, установлены статьей 333.33 НК РФ. Согласно пп. 22 п. 1 названной статьи (в редакции, действующей с 01.01.2020г.) за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением перечисленных в данном подпункте юридически значимых действий, государственная пошлина уплачивается в размере 22 000 руб. (для организаций). Подпунктом 27 п. 1 той же статьи размер государственной пошлины за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости о правах, об ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества установлен для организаций в размере 1000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Согласно п. 93 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 16.12.2015г. № 943 (далее – Порядок) во исполнение ч. 7 ст. 7 названного Закона, при государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в реестр прав на недвижимость вносятся запись о сделке – государственной регистрации договора аренды, запись об ограничении права и обременении объекта недвижимости – государственной регистрации аренды. Правила внесения записей в реестр прав на недвижимость при изменении договора аренды на основании соглашения сторон определены в п. 97 Порядка, согласно которому в этом случае запись о сделке – государственной регистрации договора аренды – не погашается.

По смыслу ст.ст.153, 164, 452, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности соглашение об изменении долгосрочного договора аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Между тем, исходя из буквального толкования пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, государственная пошлина в размере 22 000 руб. (для организаций) уплачивается за государственную регистрацию сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом.

Как предусмотрено ч. 6 ст. 3 НК РФ, при установлении налогов должны быть определены все элементы налогообложения. Акты законодательства о налогах и сборах должны быть сформулированы таким образом, чтобы каждый точно знал, какие налоги (сборы, страховые взносы), когда и в каком порядке он должен платить. Все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сбора, плательщика страховых взносов, налогового агента) (часть 7 той же статьи).

В частности, содержание дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества, которым изменяются условия договора о расчетах (размера и порядок оплаты арендной платы), не позволяет однозначно отнести данное соглашение к сделкам с объектом недвижимого имущества применительно к указанным в пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ сделкам, поскольку данное дополнительное соглашение не влечет возникновения или прекращения ограничений (обременений) объекта недвижимости, а изменяет некоторые условия этих ограничений (обременений), не связанные с правами на объект недвижимости.

Аналогичным образом (как сделка, не влекущая возникновения или прекращения ограничений (обременений) объекта недвижимости, а изменяющая некоторые условия этих ограничений) должны квалифицироваться и дополнительные соглашения, содержащие условия об изменении прав и обязанностей стороны договора в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом зарегистрированного основного договора аренды, например, такие как – порядок и сроки осуществления текущего и капитального ремонта объекта, улучшение арендованного имущества, порядок расторжения и возврата имущества и иные правоотношения сторон, складывающиеся в рамках заключенного и зарегистрированного договора аренды.

При таких обстоятельствах, с учетом сформулированных в статье 3 НК РФ основных начал налогового законодательства, понятия сделок с объектом недвижимого имущества, существа и целей законодательного регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ограничений (обременений) таких прав и сделок с таким имуществом, а также взаимосвязь и системное единство пп. 22, 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ полагаем, что за государственную регистрацию дополнительных соглашений к договорам аренды, которыми только изменяются условия ранее зарегистрированных ограничений (обременений), не связанных с правами на объект недвижимости, государственная пошлина должна уплачиваться в размере, установленном пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, то есть в размере 1 000 рублей (для организаций).

Однако данные требования закона не учтены ни Минфином России при издании письма от 06 октября 2020 года № 03-05-04-03/87113, ни Верховным судом РФ при рассмотрении дела об оспаривании названного письма. Данные органы подошли к рассмотрению вопроса о размере уплаты государственной пошлины за регистрацию дополнительных соглашений к договорам аренды с точки зрения позиций общих норм права, не учитывая при этом специфику арендных правоотношений, регулируемых положениями Главы 34 ГК РФ.

Более того, поскольку стояла задача любыми способами за счет частного малого и среднего бизнеса пополнить бюджет, то Минфин РФ при поддержке Верховного суда РФ практически освободил Росреестр РФ от исполнения возложенной на него, как на регистрирующий орган, обязанности, предусмотренной положениями ст. 29 Закона № 218-ФЗ, по проведению правовой экспертизы предоставленных на регистрацию документов, в рамках которой должностные лица Росреестра могли бы оценить условия подлежащего регистрации дополнительного соглашения и постановить вывод: совершается ли новая сделка в отношении объекта недвижимости (устанавливается новое обременение, ограничение) или вносятся изменения в условия ранее зарегистрированной сделки, не связанные с правами на объект недвижимости.

Неукоснительное соблюдение требований налогового законодательства при одновременном исполнении Росреестром РФ возложенных на него обязанностей позволило бы избежать возникшей ситуации, в результате которой и так достаточно пострадавший малый и средний бизнес в целях получения предоставленных льгот должен нести непредусмотренные законом траты, размер которых может превышать объем предоставленных льгот по оплате арендной платы.

Однако реалии настоящего наглядно демонстрируют, что любая финансовая поддержка частных компаний со стороны государства – это, с точки зрения чиновника, еще один способ получения от бизнеса дополнительных поступлений в бюджет, поскольку предусматриваемые чиновниками способы получения задекларированных льгот требуют скорее всего еще бОльших материальных затрат, чем образующаяся в итоге выгода. То обстоятельство, что толкование положений пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, приводящее в конечном счете к необходимости оплаты только частными компаниями государственной пошлины за регистрацию любого дополнительного соглашения в размере 22 000 рублей, подтверждается пп. 4 п. 1 ст. 333.35 НК РФ, согласно которому органы государственной власти при их обращении за совершением юридически значимых действий, включая государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, вольное толкование положений пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ коснется лишь частных компаний, а потому недальновидный чиновник не будет предпринимать каких-либо действий, направленных на защиту интересов бизнеса, поскольку ему проще обеспечить поступление в бюджет небольших сумм в виде обязательных сборов, чем предоставить малому и среднему бизнесу возможность продолжить свою коммерческую деятельность, получить прибыль, облагаемую налогом, создать рабочие места и выплачивать работникам заработную плату, с которой также удерживается налог, и в результате чего увеличить поступление в казну налоговых отчислений.

Ситуация, когда чиновники как федерального, так и местного уровня своими действиями искажают смысл ранее задекларированных субсидий, дотаций и льгот постоянно случается в стране. В частности, так было и с выплатами медицинским работникам, когда Президент РФ поручил осуществить выплату врачам, среднему и младшему медицинскому персоналу в определенном размере за сам факт работы с коронавирусными больными, а чиновники начали считать часы и минуты в целях определения суммы этой выплаты (https://www.rbc.ru/society/15/05/2020/5ebe7de89a79479aac58cbf2).

На основании изложенного, в целях соблюдения прав и интересов малого и среднего бизнеса, недопущения стагнации сложившейся экономической ситуации прошу рассмотреть настоящее обращение и принять меры реагирования, направленные на вынесение разъяснений, согласно которым государственная пошлина за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды, которым вносятся только изменения в условия ранее зарегистрированной сделки, не связанные с правами на объект недвижимости, должна оплачиваться в соответствии с пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Приложение:

1.Уведомление №КУВД-001/2021-4534395/1 от 20.02.2021г.-1лист

2. Уведомление №КУВД-001/2021-4538572/1 от 20.02.2021г.-1 лист