ДОКЛАД. РЕКОНСТРУКЦИЯ.

                                              ДОКЛАД

Системные нарушения жилищного законодательства высокопоставленными чиновниками исполнительной власти, использующих служебное положение для создания организованной структуры, объединяющей высокопоставленных чиновников всех ветвей власти и руководителей бизнеса, с целью личного обогащения на регулярной и долговременной основе

                                      РЕКОНСТРУКЦИЯ

I

В последние два десятилетия в стране повсеместно проводится реконструкция многоквартирных домов как по инициативе органов исполнительной власти, так и по инициативе собственников. Однако осуществляемая реконструкция многоквартирных домов не имеет ничего общего с понятием «реконструкция», которое содержится в федеральном законодательстве и должно рассматриваться сквозь призму норм Жилищного кодекса РФ, имеющих приоритетное значение для регулирования отношений, связанных с использованием жилищного фонда. И в рамках осуществления данной реконструкции не просто нарушается законодательство, не только откровенно и грубо ущемляются права собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, но также и интересы государства в целом, поскольку при такой реконструкции преследуется одна единственная цель – извлечение прибыли от реализации созданных в ее рамках основных помещений.

Следует обратить внимание, что примечательной особенностью Жилищного кодекса РФ является комплексный характер понимаемый в том смысле, что ЖК РФ регулирует не только отношения, непосредственно связанные с удовлетворением жилищных потребностей граждан, но довольно обширную группу общественных отношений, так или иначе создающих адекватные предпосылки для осуществления нормальных жизненных процессов в жилищной сфере.

Современный многоквартирный дом – сложный объект, включающий как квартиры, так и нежилые помещения, являющиеся самостоятельными объектами права, а также вспомогательные помещения, инфраструктурные объекты и земельный участок, составляющие общее имущество собственников. С течением времени рынок недвижимости предъявляет все более высокие стандарты к характеристикам жилых и нежилых помещений, коммуникациям, оборудованию и иным обслуживающим объектам. Поэтому объективной необходимостью для собственников основных помещений является не только простое поддержание имущества в пригодном для эксплуатации состоянии, но и модернизация таких помещений и имущественного комплекса многоквартирного дома.

Таким образом, сама экономическая действительность диктует необходимость проактивного поведения собственника, для чего законодатель в п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ предоставил собственникам право на принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений.

Жилищный кодекс понятие «реконструкции» не содержит по вполне понятным причинам: это чисто технический термин градостроительной деятельности, в связи с чем понятие «реконструкции» приведено в Градостроительном кодексе РФ, положения которого в случае осуществления реконструкции многоквартирного дома должны применяться в совокупности с нормами жилищного законодательства.

Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В Своде правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003, утвержденных постановлением Госстроя России от 21.08.2003г. № 153, под реконструкцией здания понимается «комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания».

Аналогичное определение реконструкции приведено и в Приказе Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», согласно которому при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований – их частичная разборка, повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных), улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

Согласно ст. 21 Федерального закона от 17.11.1995г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» достройка, перестройка и перепланировка также относятся к изменениям архитектурного объекта.

Таким образом, действующее законодательство в целом определяет реконструкцию – как изменение существующего объекта, не требующее его сноса или демонтажа, и, следовательно, создания нового объекта капитального строительства.

​Иными словами, если первоначальный объект не видоизменяется, а полностью демонтируется, то данные действия нельзя считать реконструкцией, и возведение нового здания на месте снесенного (демонтированного) признается новым строительством, а не реконструкцией старого здания.

​При таком положении, реконструкция объекта капитального строительства предполагает лишь его преобразование с целью увеличения технико-экономических показателей, поэтому реконструкция объекта осуществляется в целях усовершенствования и улучшения объекта капитального строительства, максимального устранения физического и морального износа.

​Указанное особо применимо к многоквартирным домам, поскольку исходя из принципов жилищного законодательства, основанных на обеспечении сохранности жилищного фонда, результатом реализации решения собственников о реконструкции многоквартирного дома может быть исключительно улучшение параметров общего имущества многоквартирного дома и (или) основных помещений, а не их разрушение или наступление иных негативных последствий для многоквартирного дома. При этом право на принятие решения о реконструкции, результатом которой явится его разрушение с последующим строительством иного здания или дома, законодателем собственникам не предоставлено, поскольку в данном случае будет осуществляться новое строительство, а не реконструкция.

​Учитывая, что многоквартирный дом не является обычным объектом капитального строительства, и для него установлен иной правовой режим, регулируемый, в первую очередь, нормами жилищного законодательства, то в целях определения допустимых пределов реконструкции многоквартирного дома, право на осуществление которой предоставлено собственникам, необходимо уяснить отличия многоквартирного дома от любого иного здания, и чем реконструкция многоквартирного дома отличается от реконструкции иных зданий.

​Исходя из определения «реконструкции», приведенного в п. 14 ст. 1 ГрК РФ предметом реконструкции является объект капитального строительства. Вместе с тем, законодательством РФ не установлен четкий перечень объектов, которые относятся к объектам капитального строительства. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013г. № 1160/13 по делу № А76-1598/2012 указано, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, как и само понятие «реконструкция».

​Объекты капитального строительства могут создаваться только в процессе строительства (п.п. 10, 13 ст. 1 ГрК РФ), который предполагает поэтапное выполнение проектных, монтажных, пусконаладочных работ, необходимость получения разрешения на строительство (в большинстве случаев), на ввод в эксплуатацию, постановку объектов на кадастровый учет, а также регистрацию права на них в ЕГРН.

Здание – это один из видов объектов капитального строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ). Его определение приведено в п. 6 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений. Исходя из него, здание – это построенный объект, в котором имеются помещения, а также сети и системы инженерно-технического обеспечения, и его назначение может быть как жилым, так и нежилым.

Как следует из определения приведенного в п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция здания может быть осуществлена посредством возведения надстройки, пристройки, расширения, а также замены и(или) восстановления несущих конструкций (в целом, а не отдельных элементов), влекущее изменение высоты, количества этажей, площади, объема, количества помещений, и в результате параметры и качество здания могут измениться настолько, что по сути создается новая недвижимая вещь.

Пределы реконструкции здания определяются размерами земельного участка, на котором это здание расположено, требованиями градостроительного регламента, технического регламента, в том числе требованиями строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности, и вследствие увеличения размера здания появляются новые помещения.

В итоге, результатом капитального строительства является здание, а результатом реконструкции здания с целью его увеличения – появление новых помещений в нем.

Иное дело реконструкция многоквартирного дома, осуществление которой должно рассматриваться сквозь призму жилищного законодательства.

Здание многоквартирного дома также является объектом капитального строительства в рамках положений ГрК РФ, однако следует обратить внимание, что Жилищный кодекс РФ предоставляет собственникам право осуществить реконструкцию не здания многоквартирного дома, а именно – многоквартирного дома.

С принятием Жилищного кодекса РФ законодатель, включив в состав общего имущества дома земельный участок и иные объекты на нем расположенные, ушел от понимания многоквартирного дома исключительно как здания и рассматривает его как технико-градостроительную систему, которая не признается ни единой недвижимой вещью, ни единым объектом вещных прав, а состоит из двух и более основных помещений, являющихся самостоятельными объектами права собственности, и общего имущества многоквартирного дома, не признаваемого самостоятельным объектом гражданских прав и предназначенного для обслуживания указанных помещений. Существование основных помещений немыслимо без общего имущества, поэтому основные помещения и общее имущество как элементы, составляющие многоквартирный дом, императивно взаимосвязаны между собой на протяжении всего периода существования многоквартирного дома и образуют единую замкнутую структуру.

Исходя из указанного, под реконструкцией многоквартирного дома следует понимать реконструкцию основных помещений и общего имущества, и пределы реконструкции с целью увеличения площади основных помещений ограничены возможностью увеличения каждого основного помещения в отдельности при одновременном учете влияния такого изменения на другие основные и вспомогательные помещения, расположенные в доме, а изменение параметров здания происходит вследствие изменения размеров основных и вспомогательных помещений.

Поскольку объектом реконструкции выступает не здание многоквартирного дома, а основные помещения и общее имущество, то нет никаких законных оснований для создания новых основных помещений, в отношении которых может быть зарегистрировано право частной собственности какого-либо лица. И это логично, поскольку законодатель право осуществлять реконструкцию многоквартирного дома предоставил собственникам, владеющим на праве частной собственности каждый своим основным помещением и сообща общим имуществом, которые в результате проведенных работ тем или иным способом усовершенствуют именно свое имущество (либо увеличат площадь основных помещений либо модернизируют, увеличат технико-экономические показатели общего имущества). Иными словами, выгодоприобреталем в результате реконструкции будет именно собственник (собственники) существующих помещений, а не кто-либо иной (инвестор, застройщик и т.д.).

В итоге, результатом капитального строительства многоквартирного дома является создание основных помещений и общего имущества, законодательно объединенных в единую замкнутую структуру, а результатом реконструкции многоквартирного дома является изменение параметров основных помещений и объема общего имущества. Таким образом, создание основных помещений в многоквартирном доме возможно только в результате строительства, в то время как в любых иных зданиях создание новых помещений может быть достигнуто реконструкцией этих зданий.

Положения ст. 1 ГрК РФ определяют снос как ликвидацию объекта капитального строительства, в том числе его частей, путем его разрушения, разборки и (или) демонтажа.

Анализ закрепленных градостроительным законодательством понятий сноса и реконструкции в совокупности позволяет постановить вывод о том, что это диаметрально противоположные процессы, поскольку при сносе существующий объект уничтожается, а при реконструкции – преобразуется.

Не возможен снос здания или его части как этап реконструкции многоквартирного дома по решению собственников, так как он неизбежно приведет к ликвидации существующих основных помещений и общего имущества, являющихся объектами реконструкции.

Так как в рамках реконструкции, осуществляемой в порядке ст. 44 ЖК РФ, снос всего здания многоквартирного дома либо его части не предусмотрен, то реконструкция с целью увеличения основных и вспомогательных помещений может быть осуществлена двумя способами, а именно:

Осуществление реконструкции путем возведения надстройки позволит лишь увеличить площадь и количество комнат нижерасположенных квартир, преобразовав их в двухуровневые, а в результате возведения пристройки – увеличение площади квартир, имеющих смежные границы с пристройкой. Возможность осуществления реконструкции посредством надстройки и пристройки ограничена возможностями земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и в отношении которого распространяются требования определенного градостроительного регламента.

При рассмотрении второго способа осуществления реконструкции следует обратить внимание на то, что многоквартирный дом, как комплексный объект, состоит из основных помещений и общего имущества, которые тесно связаны между собой и образуют единую замкнутую структуру. Неразрывная связь между ними обеспечивается нормами действующего законодательства, а именно:

– основное назначение общего имущества – для размещения и обслуживания основных помещений (ч. 1 ст. 36 ЖК);

– элементы, составляющие общее имущество, не являются самостоятельными объектами гражданских прав, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома не подлежит отдельной государственной регистрации (ч. 2 ст. 23 Закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ч. 5 ст. 40 Закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости»);

– право общей долевой собственности на общее имущество возникает в силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя (собственника) основного помещения, и не имеет значения, знал ли он, что, приобретая основное помещение, он одновременно вступает в отношения общей долевой собственности, поэтому первостепенную роль в многоквартирном доме играет именно основное помещение, а не его собственник, который может меняться в результате любой гражданско-правовой сделки (ч. 1 ст. 38 ЖК РФ);

– доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на основное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ);

– распоряжение общим имуществом осуществляется посредством распоряжения основным помещением (п. 2 ст. 290 ГК РФ)

– размер доли в праве общей долевой собственности определяется исключительно пропорционально размеру площади основного помещения, принадлежащего собственнику на праве собственности (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

А сохранение целостности единой замкнутой структуры достигается закрепленными в законодательстве ограничениями в осуществлении собственниками своих правомочий в отношении общего имущества, таких как:

– собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, отчуждать свою долю в праве общей долевой собственности на общее имущество, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (ст. 289, ч.2 ст. 290 ГК РФ, ст. 36, ч. 4 ст. 37 ЖК РФ);

– распоряжение общим имуществом осуществляется посредством распоряжения основным помещением (п. 2 ст. 290 ГК РФ)

– на долю в общем имуществе многоквартирного дома не распространяется право преимущественной покупки, предусмотренное ст. 250 ГК РФ;

– участник общей долевой собственности не имеет права требовать выкупа принадлежащей ему доли другими собственниками (ст. 252 ГК РФ);

– наследственные отношения на общее имущество в многоквартирном доме возникают только в случае наследования самого основного помещения (ст. 289 ГК РФ);

– собственники общего имущества многоквартирного дома, как правило, осуществляют свои полномочия по управлению имуществом не непосредственно, а путем создания постоянно действующих административных органов (ст. 44 ЖК РФ).

Однако вышеприведенные ограничения нельзя понимать как указание на невозможность какой-либо трансформации основных помещений и общего имущества, поэтому внутри единой замкнутой структуры законодатель допускает видоизменение ее элементов посредством:

– объединения двух смежных основных помещений в единое в случае их принадлежности одному собственнику, а также разделения основного помещения на два и более без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (ч. 1 ст. 40 ЖК РФ);

– уменьшение размера общего имущества при реконструкции основного помещения путем присоединения к нему части общего имущества при условии наличия согласия всех собственников (ч. 2 ст. 40, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

И в рассматриваемом случае увеличение основного существующего помещения за счет присоединения к нему части общего имущества не противоречит вышеперечисленным требованиям законодательства, поскольку при этом разрыва законодательно закрепленных взаимосвязей между существующими основными помещениями и общим имуществом не происходит, так как трансформация элементов многоквартирного дома осуществляется внутри единой замкнутой структуры.

Другое дело, когда речь идет о возможности преобразования в рамках реконструкции вспомогательных помещений в основное, и такая трансформация действующим законодательством не предусмотрена, поскольку для создания нового основного помещения из состава общего имущества необходимо исключить его часть. Необходимость исключения части вспомогательных помещений вступает в конфликт с законодательно установленным единством между существующими основными помещениями и общим имуществом. Также законодательством установлен запрет, не позволяющий собственникам существующих основных помещений принять решение и реализовать самим или делегировать кому-либо действия, влекущие исключение вспомогательных помещений из состава общего имущества.

И это согласуется с положениями о праве собственности, поскольку при создании новых основных помещений за счет общего имущества в противоречие ст. 290 ГК РФ происходит отчуждение общего имущества в пользу третьего лица без распоряжения правом в отношении основного помещения, которое является первичным по отношению к праву общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, то есть право на вновь созданное в результате реконструкции помещение всегда возникает в нарушение норм действующего жилищного законодательства, тогда как при увеличении площади основных помещений за счет присоединения части общего имущества без изменения их количества происходит всего лишь изменение размера доли в праве общей долевой собственности, а не его отчуждение.

Равно как нельзя в рамках одной реконструкции одновременно увеличить площадь основного помещения, и затем его разделить, либо к разделенным помещениям присоединить дополнительно площадь за счет уменьшения размера общего имущества, так как реконструкция многоквартирного дома проводится в отношении уже существующего основного помещения, а и в первом случае – увеличенное помещение, и во втором – разделенные помещения не являются существующими и станут таковыми только в результате завершения реконструкции и регистрации изменений уполномоченным органом.

Таким образом, реконструкция многоквартирного дома с целью увеличения основных помещений ограничена пределами реконструкции конкретного основного помещения с учетом влияния такого изменения на другие основные и вспомогательные помещения, которые могут быть видоизменены за счет возведения пристройки, надстройки либо интеграции в них части общего имущества, и имеет следующие особенности по сравнению с реконструкцией любого иного здания:

– под реконструкцией многоквартирного дома следует понимать реконструкцию существующих основных помещений и общего имущества, а не здания дома;

– законодательно связанные между собой основные помещения и общее имущество образуют единую замкнутую структуру, в которую не возможно законным способом ни включить новые основные помещения, ни исключить из нее (структуры) элементы общего имущества полностью или частично;

– создание основных помещений в многоквартирном доме может быть осуществлено только в результате строительства;

– при реконструкции многоквартирного дома из его общего имущества невозможно создать новое (дополнительное) основное помещение;

– нельзя в рамках одной реконструкции одновременно увеличить площадь основного помещения, и затем его разделить, либо к разделенным помещениям присоединить дополнительно площадь за счет уменьшения размера общего имущества;

– снос здания или его части как этап реконструкции многоквартирного дома по решению собственников не возможен, так как он неизбежно приведет к ликвидации существующих основных помещений и общего имущества, являющихся объектами реконструкции.

II

Как указывалось, в силу положений жилищного законодательства реконструкция многоквартирного дома, осуществляемая собственниками посредством принятия решения в порядке ст. 44 ЖК РФ, – это реконструкция именно основных помещений и общего имущества, а не реконструкция здания многоквартирного дома. Указанное приводит к невозможности осуществления сноса (полного либо частичного демонтажа здания), возникновения новых основных помещений, а лишь порождает усовершенствование существующих объектов посредством возведения пристройки, надстройки либо интеграции части общего имущества в основные помещения в случае получения согласия всех собственников в порядке ч. 2 ст. 40 ЖК РФ.

Казалось бы, изложенное положение сформулировано достаточно ясно и четко и не должно допускать двойных толкований. Однако государственными органами и судами оно трактуется весьма вольно, причем в нарушение прав и законных интересов собственников жилых и нежилых помещений, и государства в целом.

В частности, на протяжении последних двух десятилетий реконструкция многоквартирного дома осуществляется с ведома и позволения государственных органов исполнительной власти исключительно с целью создания новых основных помещений. И в этом случае государственные органы исполнительной власти исходили и исходят из того, что реконструкция многоквартирного дома фактически затрагивает права собственников только тех помещений, которые подверглись видоизменению. С точки зрения остальных собственников в этих случаях в рамках единого здания происходит видоизменение общего имущества здания и в ряде случаев перераспределение долей в этом имуществе.

Поскольку ни государственные органы, ни суды не отрицают возможность создания новых основных помещений в результате реконструкции многоквартирного дома, то актуальным для них стал только вопрос о правах на объекты, которые возникают в результате реконструкции общего имущества. Этот вопрос имеет несколько аспектов, поставленных на повестку дня судебной практикой: во-первых, «Возможно ли в принципе установление вещных прав на объекты, возникающие описанным выше путем?», и, во-вторых, «Если это возможно, то каковы условия возникновения прав на такие объекты?».

Указанные вопросы возникают в связи содержанием п. 2 ст. 290 ГК РФ, в соответствии с которым «собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру».

Именно данным положением руководствовался Верховный суд РФ в определении от 25 декабря 2000 г. № 78-Г00-61 при рассмотрении жалобы на решение Санкт-Петербургского городского суда от 13 сентября 2000 г. по № 3-107/2000.

Следует пояснить, что возможность осуществления реконструкции в целях создания новых основных помещений за счет привлечения инвестиционных средств тянется еще с середины 1990-х – начала 2000-х гг. в связи с распоряжением Мэра г. Санкт-Петербурга от 19 февраля 1996 г. № 128-р «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях», п. 2.2 которого в первоначальной редакции предусматривал, что «договор с инвестором о реконструкции чердака подлежит согласованию с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования». Согласно п. 2.3 указанного распоряжения в договоры с инвесторами в числе других включалось обязательное условие об объеме прав инвестора на объект инвестиций (собственность, безвозмездное пользование, аренда) по завершении реконструкции.

Но 11 декабря 1998 г. Губернатором г. Санкт-Петербурга было издано распоряжение № 1244-р «О внесении изменений в распоряжение Мэра Санкт-Петербурга от 19 февраля 1996 г. № 128-р», по которому из распоряжения был исключен вышеназванный п. 2.2, предусматривающий согласование договора на реконструкцию с собственниками основных помещений в многоквартирном доме.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 13 сентября 2000 г. по делу № 3-107/2000 изменения, внесенные распоряжением № 1244-р от 11 декабря 1998 года, признаны недействительными, не порождающими правовых последствий со дня издания. Это решение было оспорено представителями Губернатора Санкт-Петербурга в Верховном Суде РФ, который, оставив его без изменения, указал, что «чердаки относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме» (определение от 25 декабря 2000 г. № 78-Г00-61).

Таким образом, Верховный суд РФ признал незаконным не факт создания новых основных помещений за счет общего имущества и передачи общего имущества в собственность инвестора на условиях реконструкции (что было бы абсолютно правильным), а признал невозможным с точки зрения действующего законодательства приобретение инвестором прав на объекты, вновь созданные в результате такой реконструкции.

Но даже при такой формулировке очевидным следствием данного определения Верховного суда РФ должна была бы явиться принципиальная невозможность реконструкции многоквартирных домов путем их надстройки в целях создания новых основных помещений на базе реконструкции чердаков и мансард с приобретением вещных прав на эти образованные помещения конкретными лицами, участвовавшими в их создании. Эта возможность исключается, так как, по мнению Верховного суда РФ, в этом случае всегда будет нарушаться положение п. 2 ст. 290 ГК РФ.

Однако этого не произошло, и в Санкт-Петербурге осуществление реконструкции многоквартирных домов в целях создания новых основных помещений получило и получает еще большее развитие.

В дальнейшем вышеуказанное распоряжение Мэра Санкт-Петербурга лишь претерпело небольшие изменения, а именно – вновь предусмотрена необходимость согласования с собственниками основных помещений возможность заключения договора с инвестором, а при наличии в доме неприватизированных квартир вопрос решался районной администрацией без согласования с нанимателями жилых помещений в доме.

Анализ распоряжения Мэра Санкт-Петербурга позволяет говорить о том, что этим распоряжением предусматривается возможность принятия решения об уменьшении размера чердаков и мансард путем их реконструкции, о передаче чердаков и мансард в пользование иным лицам и заключение инвестиционного договора о реконструкции чердаков и мансард, отнесенных по усмотрению Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга к собственности города, расположенных, в том числе в многоквартирных домах, в которых имеются квартиры, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, только одним из собственников – Санкт-Петербургом в лице Комитета по управлению городским имуществом (п.п. 2.1 и 2.3 Распоряжения).

Верховный суд РФ в определении от 02 апреля 2008 года № 78-ГО8-6 «Об отмене решения Санкт-Петербургского городского суда от 19.11.2007г. по делу № 3-411/2007 и отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим распоряжения Мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996г. № 128-р «О реконструкции чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях» основывался в частности на вышеуказанной позиции представителя Губернатора Санкт-Петербурга и указал, что «норм, направленных на возможность отчуждения доли в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли, отдельно от права собственности на квартиру, и таким образом, положений снижающих уровень гарантий собственников помещений в многоквартирном доме, установленных ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст.ст. 289, 290 ГК РФ в оспариваемом Распоряжении, не имеется».

Но это совсем не так, поскольку в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «а» п. 2 названных «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, чердаки включены в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, если на них имеются инженерные коммуникации и иное, обслуживающее более одного помещения в данном доме, оборудование.

Изначально многоквартирные жилые дома, расположенные на территории Санкт-Петербурга находились в управлении исполнительных органов власти Санкт-Петербурга. Следовательно, расположенные в них квартиры, чердаки, мансарды, внеквартирное оборудование и др. принадлежали Санкт-Петербургу, как единственному собственнику.

При решении вопроса о том, является чердак или мансарда общим помещением дома, принимается во внимание такой критерий как предназначенность чердака или мансарды для обслуживания более одного помещения, что устанавливается по результатам технических обследований чердаков и мансард. Если по результатам технического обследования чердаки и мансарды являются самостоятельными вторичными объектами недвижимости, не предназначенными для обслуживания более одного помещения в жилом доме, то есть в них не размещено оборудование, обслуживающее более одной квартиры, они не обеспечивают доступа к иным жилым и нежилым помещениям жилого дома, то такие чердаки и мансарды учитываются как нежилые помещения, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, в отношении которых не распространяются положения ЖК РФ о об общем имуществе многоквартирного дома.

В случае, если чердак или мансарда предназначены для самостоятельного использования, то они являются недвижимыми вещами п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Одновременно следует учесть, что такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, находящиеся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно п. 1 Приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составеРоссийской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Если по состоянию на указанный момент (1991 год) нежилые помещения в многоквартирном доме были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, тогда как помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Значит на момент внесения изменений в распоряжение Мэра № 128-р от 19 февраля 1996 года «О реконструкции чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях» (в редакции от 23 февраля 2001 года) все нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, предназначенные для самостоятельного использования, должны были быть учтены и в отношении них в установленном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке уже должно было быть зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга. Если же право собственности Санкт-Петербурга не зарегистрировано, то чердак, мансарда (любое иное помещение в многоквартирном доме, не являющееся частью квартиры) включаются в состав общего имущества многоквартирного дома и переходят в общую долевую собственность собственников основных помещений.

Таким образом, осуществление на основании Распоряжения Мэра реконструкции чердаков и мансард, учтенных в качестве основных помещений, принадлежащих на праве собственности Санкт-Петербургу, с целью преобразования их в жилые не противоречит требованиям законодательства и не может нарушать прав иных собственников основных помещений, расположенных в доме.

Однако Распоряжение Мэра предусматривает возможность осуществления реконструкции чердака (мансарды) с целью создания жилого помещения и в том случае, когда чердак (мансарда) не учтены в качестве самостоятельных помещений, в отношении них право собственности Санкт-Петербурга не зарегистрировано, однако по мнению государственных органов, они могут быть признаны основными помещениями на основании технического заключения Комитета по управлению городским имуществом, осуществляемого непосредственно перед заключением инвестиционного договора, то есть после 1991 года. Поскольку с 1995 года положения ст. 289 ГК РФ определяют, что «квартира, как объект права собственности, помимо непосредственно жилого помещения, неизбежно включает в себя и долю в праве на общее имущество дома, перечисленное в ст. 290 ГК РФ, а с 01 марта 2005 года введен в действие Жилищный кодекс РФ, который более подробно регламентировал неразрывную взаимосвязь между основным помещением иобщим имуществом многоквартирного дома, а также порядок и правомочия собственников по распоряжению имуществом, то при отсутствии по состоянию на 1991 год зарегистрированного права собственности Санкт-Петербурга на чердак или мансарду последние являются общим имуществом собственников основных помещений многоквартирного дома и не могут трансформироваться в новые основные помещения в результате реконструкции, а только – присоединены к существующим в случае получения на это согласия всех собственников.

При таком положении, распоряжение Мэра Санкт-Петербурга № 128-р от 19 февраля 1996 года «О реконструкции чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях» (в редакции от 23 февраля 2001 года) противоречит действующему законодательству в той части, в которой данное распоряжение распространяет свое действие на реконструкцию чердаков и мансард, включенных в состав общего имущества многоквартирного дома.

И несмотря на то, что 01 марта 2005 года введен в действие Жилищный кодекс РФ, выводы Верховного суда РФ, изложенные в определении от 25 декабря 2000 г. № 78-Г00-61, о невозможности передачи в собственность инвестору общего имущества для целей реконструкции отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме, проигнорированы как органами государственной власти Санкт-Петербурга, так и впоследствии самим Верховным судом РФ в определении от 02 апреля 2008 года № 78-ГО8-6 «Об отмене решения Санкт-Петербургского городского суда от 19.11.2007г. по делу № 3-411/2007 и отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим распоряжения Мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996г. № 128-р «О реконструкции чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях».

А далее в Санкт-Петербурге реконструкция чердаков и мансард в целях создания новых основных помещений интенсивно набирает обороты, и единственное, что интересует суды различных инстанции при рассмотрении исковых требований о признании проведения реконструкции незаконной –было ли получено согласие всех собственников квартир, расположенных в доме, и не нарушены ли технико-строительные требования при проведении реконструкции.

Более того, и сами собственники основных помещений не «гнушаются» принимать решения о передаче части общего имущества (чердаки, мансарды, подвалы) для осуществления реконструкции инвестору для создания новых основных помещений посредством заключения инвестиционного договора.

Показательным является гражданское дело № 2-378/2017, рассмотренное Куйбышевским районным судом Санкт-Петербурга 24 января 2017 года, которым истцу К. отказано в признании права собственности на вновь созданный объект недвижимости.

Из указанного решения следует, что собственниками основных помещений было принято решение о возможности приспособления чердачного помещения для современного использования над квартирой № под жилые цели за счет инвестора К. с последующей передачей права собственности вновь созданного объекта.

На основании этого решения собственников был заключен инвестиционный договор о переоборудовании чердачного пространства (чердака), согласно которому собственники основных помещений по адресу: <адрес>, в лице уполномоченного представителя П., предоставляют застройщику К. чердачное пространство (чердак) над квартирой №, расположенное в данном многоквартирном доме для переоборудования (переустройства) с целью создания жилого помещения. На основании договора генерального подряда от <дата> года, заключенного между К. и ООО «АЛЕВ-Строй», ответчик ООО «АЛЕВ-Строй» принял на себя обязательства по выполнению комплекса работ по ремонту (реконструкции) чердачного пространства над кв. ХХХ в доме <адрес>. Данные работы были выполнены, в результате чего, в чердачном пространстве дома было произведено устройство мансарды в отведенных пределах над квартирой ХХХ и оборудованием квартиры-студии с оснащением нормативными санитарно-бытовыми помещениями, что подтверждается актом приемки выполненных работ от <дата> года.

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга, отказывая К. в удовлетворении исковых требований о признании права собственности, исходил из того, что

– из текста решения собственников не усматривается, что речь идет о признании права собственности на создаваемый объект именно за К.;

– в протоколе общего собрания отсутствуют сведения о том, что на обсуждение собрания собственников вынесен вопрос об уменьшении общего имущества дома, к которому относится чердачное помещение, принадлежащее на права общей долевой собственности всем собственникам помещений данного дома;

– из протокола собрания и инвестиционного договора не усматривается чем обосновано решение предоставить часть общего имущества К., и какой материально-правовой интерес собственников должен быть удовлетворен при передаче указанного имущества в собственность данному лицу.

На основании изложенного, Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга пришел к выводу о том, что имеющееся в протоколе общего собрания решение по вопросу передачи права собственности истцу К. на вновь создаваемый объект не может быть рассмотрено как надлежащее выражение согласия собственников указанного многоквартирного дома на отчуждение общего имущества в пользу К.

Более того, Санкт-Петербургский городской суд при рассмотрении апелляционной жалобы, подтвердив выводы Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга, указал, что «правомерность создания спорного жилого помещения в многоквартирном доме не имеет правового значения, в связи с тем, что самого по себе указанного факта для признания за истцом права собственности на вновь возведенный объект в отсутствие вышеуказанных обстоятельств не достаточно для признания за истцом права собственности на спорный объект» (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15.05.2017г. № 33-8530/2017 по делу № 2-378/2017).

Таким образом, анализ указанных судебных актов позволяет утверждать, что суды Санкт-Петербурга допускают возможность создания новых основных помещений за счет уменьшения размера общего имущества в результате реконструкции при соблюдении следующих условий:

– должно быть решение собственников об осуществлении реконструкции посредством приспособления общего имущества под основные помещения и о заключении инвестиционного договора с инвестором, который после выполнения инвестиционных условий приобретает право собственности на вновь созданное помещение;

– должно быть ясно выраженное решение собственников об уменьшении размера общего имущества;

– инвестиционный договор должен содержать сведения о материальном интересе собственников, который должен быть удовлетворен инвестором.

Суды не принимают во внимание, что создание новых основных помещений в многоквартирном доме в результате реконструкции не возможно, поскольку предметом реконструкции являются основные помещения и общее имущество, а исключение части общего имущества приводит к нарушению положений жилищного и гражданского законодательств, регламентирующих особенности правового режима многоквартирного дома и права общей долевой собственности на общее имущество, и возникновение новых помещений в многоквартирном доме возможно только в результате строительства, правом на осуществление которого ни собственники, ни органы исполнительной власти Жилищным кодексом не наделены.

Поскольку в п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ прямо указано, что к компетенции общего собрания относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, системное толкование ст. 44 и ст. 36 ЖК неизбежно приводит к выводу, что раз законодатель, по сути, отнес реконструкцию, в результате которой может произойти уменьшение размера общего имущества, к компетенции общего собрания, установил порядок принятия решения и предусмотрел результат реконструкции только в виде присоединения части общего имущества к существующим основным помещениям, то он никак не имел в виду под уменьшением размера общего имущества в ст. 36 ЖК такую ситуацию, когда часть общего имущества исключается из его состава и преобразуется в новое основное помещение.

Однако этот, в общем-то, очевидный вывод очень не нравится ни государственным органам исполнительной власти, ни судам, поскольку переводит вопрос о реконструкции многоквартирного дома из сферы административно-предпринимательской деятельности с возможностью получения прибыли в сферу гражданско-правовых отношений с большим количеством участников с предоставлением одной единственной возможности: увеличение существующих основных помещений либо модернизация, увеличение технико-экономических показателей общего имущества, но никоим образом не извлечение дохода от реализации вновь образованных основных помещений.

При таких обстоятельствах, на протяжении практически 25 лет положения гражданского законодательства, регламентирующие особенности права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, чиновниками, собственниками основных помещений при активной поддержке со стороны судебной системы нарушаются в целях извлечения прибыли от продажи основных помещений, образованных в результате реконструкции общего имущества многоквартирного дома. И даже введение в действие 01 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ, устанавливающего невозможность создания в результате реконструкции в многоквартирном доме новых основных помещений, ничего не изменило, и реконструкция многоквартирных домов все более и более набирает обороты.

III

Между тем, допускаемые при реконструкции многоквартирных домов нарушения норм жилищного законодательства, которые изложены в предыдущем разделе, не идут ни в какое сравнение с тем объемом нарушений и их экономических последствий для бюджета страны, совершаемых в результате рассмотрения чиновниками в собственных корыстных интересах реконструкции многоквартирных домов в качестве еще одного способа получения земельного участка для осуществления строительства в обход установленной процедуры его предоставления на инвестиционных условиях на торгах.

Начиная с 2014 года в Санкт-Петербурге бывшим Губернатором Полтавченко Г.С. с подконтрольными ему профильными комитетами при поддержке Прокурора Санкт-Петербурга Литвиненко С.И. наряду с существующей программой развития застроенных территорий разработана и реализуется альтернативная программа по строительству многоквартирных домов на земельных участках, на которых расположены «хрущевки», малоэтажные жилые дома, объекты ветхого жилья и иные. Данная программа предусматривает:

– использование застройщиком для нового строительства не только земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, все помещения в котором принадлежат ему на праве собственности, но и использование застройщиком для указанной цели земельного участка на основании договора аренды, заключенного с собственниками помещений, которые в нарушение жилищного законодательства приняли решение о сносе существующего дома и о строительстве на его месте нового;

– возможность образования земельного участка посредством незаконного объединения нескольких земельных участков, каждый из которых сформирован для размещения многоквартирного дома, рассматривая объединенный участок как единое целое с последующим сносом расположенных на нем многоквартирных домов на основании решения собственников;

– предоставление возможности застройщикам, тесно сотрудничающим со Смольным, без встречного материального предоставления субъекту осуществлять строительство нового многоквартирного дома на земельном участке, сформированном для размещения существующего многоквартирного дома посредством его сноса, в обход установленной законом процедуры предоставления земельного участка для целей строительства на инвестиционных условиях на торгах.

Наглядным примером реализации вышеуказанной программы является пилотный проект застройки Старопарголовского массива, а «избранным» застройщиком – АО «Строительный трест», который самовольно снес восемь многоквартирных домов по адресу: Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 71 к.2, д. 73 к. 1, д. 73 к. 2, д. 75 к. 1, д. 77 к. 2, д. 79 к. 1, д. 79, к. 2, и на их месте осуществляет строительство нового многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенным гаражом (более подробно обстоятельства строительства изложены во второй части доклада).

При этом, как позиция чиновников Смольного во главе с Губернаторами Санкт-Петербурга (бывшим Полтавченко Г.С. и Врио Бегловым А.Д.), так и органов прокуратуры Санкт-Петербурга, обосновывающая возможность использования земельного участка, являющегося составной частью общего имущества многоквартирного дома, для строительства сводится к отсутствию заинтересованности со стороны государства в сохранении многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат лицам на праве частной собственности, и к вседозволенности собственников как в отношении имущества многоквартирного дома, так и в отношении использования земельного участка.

Наряду с этим закладывается основа для еще одного способа получения земельного участка, сформированного для размещения многоквартирного дома, для целей строительства в обход установленной процедуры предоставления земельного участка на инвестиционных условиях на торгах, для чего в 2015 году на официальном сайте Администрации Санкт-Петербурга размещается информационное сообщение «О порядке получения разрешений на реконструкцию многоквартирного дома», пунктом 2.4.4.7 раздела 2 «Основания для проведения работ по реконструкции многоквартирного дома, предусматривающей надстройку здания мансардным этажом, переоборудование чердачного пространства в эксплуатируемые помещения, углубление подвалов» которого предусматривается организация работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (если предусматривается снос или демонтаж) (https://www.gov.spb.ru/gov/otrasl/slujba/informacionnoe-soobshenie-o-poryadke-polucheniya-razreshenij-na-rekons/)

Как в головах чиновников Администрации Санкт-Петербурга укладывается необходимость сноса многоквартирного дома при его реконструкции с целью надстройки мансардного этажа, переоборудования чердачного пространства и углубления подвалов? – простому смертному не понять, но высокопоставленные чиновники мыслят по-другому, масштабно, руководствуясь иными соображениями при принятии решений.

Сама по себе реконструкция многоквартирного дома в том виде, в котором она предусмотрена действующим законодательством, не интересна застройщику, поскольку пределы реконструкции основных помещений и общего имущества довольно ограничены и не столь экономически выгодны (не предполагают создание новых основных помещений и получение прибыли от их реализации). Но реконструкция привлекательна тем, что позволяет ее осуществить только на основании решения собственников основных помещений без участия межведомственной комиссии. И для того, чтобы нивелировать эту малую эффективность реконструкции необходимо интегрировать в нее снос объекта капитального строительства, и тогда возникает возможность под видом «реконструкции со сносом» создать тот объем строительства, продажа которого принесет значительную прибыль.

И вот для закрепления предусмотренной возможности 25 января 2019 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы на официальном сайте Администрации города размещается справка о порядке сноса зданий в Санкт-Петербурге, из которой следует, что снос здания может быть осуществлен в целях реконструкции этого здания (https://www.gov.spb.ru/gov/otrasl/slujba/news/156474/)

Однако из анализа приведенных в ст. 1 ГрК РФ понятий строительства (создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), сноса (ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения, разборки и (или) демонтажа объекта, в том числе его частей) следует, что новое строительство – это создание чего-то на пустом месте либо с полным демонтажем того, что было, а реконструкция – это преобразование ранее существующего объекта с целью увеличения его технико-экономических показателей.

Таким образом, снос и реконструкция – это несовместимые между собой понятия, поскольку реконструкция базируется на существующем объекте, который в результате видоизменяется, а снос уничтожает существующий объект для создания нового, но только в рамках строительства, в связи с чем реконструкция объекта капитального строительства никоим образом его снос не предполагает. Этап реконструкции со сносом здания или его части не возможен при реконструкции многоквартирного дома по решению собственников, поскольку он неизбежно приведет к ликвидации существующих основных помещений и общего имущества, являющихся объектами реконструкции.

Однако, несмотря на приведенные положения действующего градостроительного, а также жилищного законодательств, устанавливающих особенности осуществления реконструкции многоквартирных домов, чиновниками Смольного вариант осуществления нового строительства под видом «реконструкции со сносом» реализовывается в отношении многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 71, корп. 2, а именно:

– 02 августа 2018 года ООО «Межрегиональная негосударственная экспертиза» выдано положительное заключение экспертизы проектной документации № 78-2-1-2-0168-18 от 02.08.2018г.;

– 14 сентября 2018 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение на реконструкцию № 78-003-0441-2018 от 14 сентября 2018 года, из которого следует, что в результате будет возведен 5 этажный дом (вместо 2-х этажного) на 12 квартир общей площадью 1 443,22 кв.м.

При этом, ранее в июле 2018 года многоквартирный дом по адресу: Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 71, к.2 на основании решения собственников полностью снесен (http://kanoner.com/2018/07/11/160084/). Учитывая, что снос не может являться этапом реконструкции многоквартирного дома по решению собственников, в рамках которой не могут быть созданы новые основные помещения, а только преобразованы существующие посредством надстройки, пристройки или присоединения части общего имущества, то под видом «реконструкции со сносом» многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 71, корп. 2, осуществляется строительство нового дома, и тем самым вновь позволяется «избранному» застройщику АО «Строительный трест» использовать земельный участок, включенный в состав общего имущества указанного дома, для целей строительства в обход установленной законодательством процедуры – на инвестиционных условиях на торгах.

И данные обстоятельства достоверно известны должностным лицам Службы государственного строительного надзора и экспертизы, поскольку в рамках рассмотрения проектной документации и выдачи разрешения на строительство они прекрасно видят и осознают, что какие-либо строительные конструкции снесенного дома не используются, а проектом предусматривается возведение нового дома. И это логично, так как несущие строительные конструкции и фундамент двухэтажного дома, построенного 70 лет назад, не могут нести нагрузку, необходимую для надежного и безопасного существования вновь возводимого пятиэтажного дома.

Указанное подтверждается еще и тем, что Общественной организации в установленном законом порядке схему планировочной организации (генеральный план) земельного участка, проектную документацию, а также положительное заключение проектной документации получить не удалось по причине их не передачи для хранения в ИСОГД. Отсутствие в ИСОГД этих документов либо намеренное непредставление их Общественной организации свидетельствует о том, что изучение данных документов подтвердили бы доводы об осуществлении строительства именно нового многоквартирного дома посредством сноса существующего, а не о его реконструкции.

Также и анализ строительных характеристик объекта реконструкции, указанных в разрешении на реконструкцию от 14 сентября 2018 года, вызывает ряд вопросов: «Как могла быть согласована высота дома 19 метров, если предельная высотность для данного земельного участка установлена 16 метров?», «Как могла быть согласована площадь застройки 7 908 м.кв., если на этом земельном участке площадью 18 366 м.кв. уже осуществляется строительство еще одного многоквартирного дома площадью застройки 7 386м.кв.?»

Следует пояснить, что на заседании Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга, состоявшемся 01.04.2016 года, в отношении западной части территории квартала 5360А, ограниченного ул. Витковского, пр. Тореза, Лиственной ул., ул. Жака Дюкло, в который входит земельный участок, кадастровый номер 78:36:0536001:3662, было принято решение об установлении территориальной зоны «ТЗЖ1» с максимальной высотой зданий, строений, сооружений 16 м. Данное обстоятельство нашло отражение в Правилах землепользования и застройки, утвержденных Постановлением Правительства № Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 28.06.2018г. № 526.

Но несмотря на это, Службой выдано разрешение на строительство, предусматривающее реконструкцию многоквартирного дома 71 к. 2 по пр. Тореза, высотою 19 метров.

Ответы на возникшие вопросы могли бы быть получены в результате изучения следующих документов, являющихся необходимыми для получения разрешения на строительство:

В силу положений ГрК РФ, Федерального закона «Об архитектурной деятельности в РФ», постановления РФ от 30.04.2014г. № 403 «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства», Постановления Правительства РФ от 16.02.2008г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», Закона Санкт- Петербурга от 2 декабря 2015 г. № 692-147 «О порядке предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства», Административного регламента Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги по выдаче разрешений на строительство при осуществлении строительства и реконструкции объектов капитального строительства согласование АГО объекта капитального строительства, разработка схемы планировочной организации земельного участка проводится на стадии разработки проекта до предоставления проектной документации на экспертизу, и являются необходимыми документами для обоснования принятых архитектурных решений и получения разрешения на строительство.

И поскольку проектная документация на реконструкцию многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт- Петербург, пр. Тореза, д.71 корп.2 на земельном участке с кадастровым номером 78:36:0536001:3662 получила положительное заключение экспертизы ООО «Межрегиональная негосударственная экспертиза» № 78-2-1-2-0168-18 от 02.08.2018г., на основании заявления застройщика с представленным проектом и положительного заключения экспертизы Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение № 78-003-0441-2018г. от 14 сентября 2018г на реконструкцию многоквартирного дома по указанному адресу, то Схема планировочной организации земельного участка и раздел проектной документации «Архитектурные решения» должны были быть согласованы Комитетом по градостроительству и архитектуре.

Также следует указать, что градостроительный план земельного участка № RU 78113000-24031, указанный в разрешении на реконструкцию от 14 сентября 2018 года, был разработан в целях строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой, которое осуществляется на основании разрешения от 15 мая 2017 года. Размещение на земельном участке какого-либо иного капитального объекта, включая второго многоквартирного дома, градостроительный план не предусматривает, что следует из п. 2.2 Градостроительного плана и чертежа градостроительного плана земельного участка, которые предусматривают возможность размещения одного многоквартирного жилого дома на всей площади земельного участка.

Снос многоквартирного дома 71 к. 2 по пр. Тореза в Санкт-Петербурге и отсутствие намерений застройщика осуществлять его реконструкцию подтверждается решением общего собрания собственников многоквартирных домов от 24 февраля 2016 года (протокол № 8 от 24.02.2016г.) об одобрении демонтажа (сноса) восьми многоквартирных домов, включая д. 71 к. 2 по Тореза в Санкт-Петербурге, письменными согласиями собственников от 24 февраля 2016 года Панькова А.Е., Патракеевой З.А., Матвеевой Е.В., Топталовой И.В., ЗАО «Строительный трест» в лице генерального директора Резвова Е.Г., а также Положительным заключением негосударственной экспертизы № 4-1-1-0001-1-6 от 10 января 2016 года, выполненного ООО «Эксперт Проект», в п. 2.7.6. которого «Раздел организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства» указано, что «основанием для сноса восьми зданий на территории будущего строительства на земельном участке с кадастровым номером78:36:0536001:3662, является приказ ЗАО «Строительный трест» № 11/12-15 от 24 декабря 2015 года».

При таком положении, Службой государственного строительного надзора и экспертизы разрешение на реконструкцию от 18 сентября 2018 года было выдано в отсутствие градостроительного плана земельного участка, что противоречит требованиям ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, и свидетельствует о незаконности действий Службы по выдаче вышеуказанного разрешения. При этом, отсутствие второго многоквартирного дома в градостроительном плане земельного участка порождает невозможность выдачи в отношении этого дома акта ввода в эксплуатацию и о необходимости применения положений ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке в части обязания застройщика снести его своими силами и за свой счет.

Таким образом, ситуация, связанная со строительством на земельном участке второго многоквартирного дома, осуществляемого на основании разрешения от 14 сентября 2018 года, идентична ситуации с первым домом, возводимым на основании разрешения от 15 мая 2017 года, а именно: снос многоквартирного дома д. 71, корп. 2 по пр. Тореза осуществлен застройщиком в отсутствие решения городской МВК (ответ Жилищного комитета № 02-23-1176/19-0-1 от 16 мая 2019 года), решение МВК о реконструкции дома 71 к. 2 по пр. Тореза в Санкт-Петербурге не принималось, проектирование и строительство осуществляется в отсутствие градостроительного плана земельного участка.

13 Арбитражный апелляционный суд в постановлении по делу № А56-17426/2016 от 07 апреля 2017 года подтвердил незаконность действий собственников по сносу многоквартирных домов в отсутствие заключения МВК и принятого на его основании решения органа местного самоуправления, указав в определении, что «статья 44 Жилищного кодекса РФ содержит перечень компетенции общего собрания собственников помещений… Снос жилого многоквартирного дома не относится к компетенции общего собрания».

Тем не менее, 15 мая 2017 года Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, являясь участником судебного разбирательства, обладая полным тексом вступившего в законную силу судебного постановления по делу № А56-17426/2016, выдала АО «Строительный трест» разрешение на строительство № 78-003-0384-2017 многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и встроенно-пристроенным подземным гаражом, трансформаторной подстанцией и тем самым проигнорировала как положения действующего жилищного законодательства, так и постановленные судом выводы.

Более того, Общественная организация неоднократно в своих заявлениях указывала, что разрешение на строительство от 15 мая 2017 года было выдано Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга в отсутствие прошедшей экспертизу и получившей положительное заключение проектной документации, поскольку на момент выдачи разрешения на строительство проекта, разработанного ЗАО «Темп – Проект», шифр 16/03-17, 2017, ссылка на который имеется в разрешении настроительство № 78-003-0384-2017 от 15 мая 2017 года, не существовало.

Указанное подтверждается анализом схемы планировочной организации (генерального плана) земельного участка, размещенного 10 июля 2019 года на официальном сайте АО «Строительный трест» (https://www.stroytrest.spb.ru/upload/iblock/027/GradPlanToreza.pdf), из которого следует, что договор на проведение инженерно-геодезических работ с ООО «НПП СКИН» заключен 19 апреля 2017 года, топографический план земельного участка, как основание для начала проектирования, изготовлен 15июня 2017 года, а все последующие согласования, включая геолого-геодезического отдела КГА, получены во второй половине 2017 года.

Также в положительном заключении экспертизы № 78-2-1-3-0065-17 от 26 апреля 2017 года в разделе «Геотехнический прогноз оценки влияния проекта строительства здания» указано, что «настоящая работа выполнена специалистами ООО «ТЕМП-ПРОЕКТ» в апреле 2017 года в связи с началом проектирования многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенным подземным гаражом по адресу: Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 77».

Кроме того, в штампе чертежа генерального плана, расположенного в правом нижнем углу, указан ноябрь 2018 года, однако на дату его размещения (10 июля 2019г.) на официальном сайте АО «Строительный трест» подписи главного архитектора и главного инженера, а также лиц разработавших и выполнивших проект отсутствуют, как и отсутствуют все предусмотренные действующим законодательством согласования уполномоченных органов.

Учитывая, что разрешение на реконструкцию выдано 14 сентября 2018 года, то есть ранее ноября 2018 – даты в штампе чертежа генерального плана земельного участка, который отсутствует в ИСОГД, то и положительное заключение, и разрешение на строительство в отношении многоквартирного дома 71 к. 2 по пр. Тореза в Санкт-Петербурге выданы Службой государственного надзора и экспертизы в отсутствие проектной документации. Отсутствие до настоящего времени всего объема согласований схемы планировочной организации (генерального плана) земельного участка может свидетельствовать только о том, что проектирование двух фактически возведенных многоквартирных домов в целях ввода их в эксплуатацию продолжается до настоящего времени. И эта манера осуществления строительства характерна для «избранного» чиновниками Смольного застройщика АО «Строительный трест».

И должностные лица Службы, уверовав в свою безнаказанность по причине не привлечения их к ответственности за ранее допущенные нарушения при выдаче разрешительных документов на строительство первого многоквартирного дома, вновь нарушая требования Градостроительного кодекса РФ, Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», о необходимости предоставления решения органа местного самоуправления о сносе – при необходимости сноса жилого дома, выдают разрешение на строительство № 78-003-0441-2018 от 14 сентября 2018 года нового многоквартирного дома под видом «реконструкции со сносом» ранее снесенного многоквартирного дома.

На указанные нарушения, допущенные при строительстве под видом «реконструкции со сносом» многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 71, корп. 2, а также на нарушения, допущенные при строительстве многоквартирного дома, возводимого на основании разрешения от 15 мая 2017 года, Общественная организация неоднократно обращала внимание в своих заявлениях, направленных в адрес бывшего Губернатора Санкт-Петербурга Полтавченко Г.С., Врио Губернатора Санкт-Петербурга Беглова А.Д., контролирующих и надзорных органов, включая прокуратуру Санкт-Петербурга.

При этом, многократные обращения как на федеральный уровень, так и на местный с просьбой принять всеобъемлющие меры реагирования, результатом которых станет приведение ситуации, сложившейся вокруг застройки Старопарголовского массива, в соответствие с требованиями закона, обуславливаются именно невозможностью решения данной проблемы на протяжении уже четырех лет.

В частности, МОО «Общественный контроль» 30 ноября 2018 года обратилась к Врио Губернатора Санкт-Петербурга  Беглову А.Д. с заявлением исх. № 11/18-ОК-6-118, указывая, что АО «Строительный трест» осуществляет строительство нового многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 77 на не предназначенном для целей строительства земельном участке, в отсутствие проекта, прошедшего государственную экспертизу, не получившего положительного заключения на предмет соответствия его строительным нормам и правилами, в отсутствие утвержденного градостроительного плана земельного участка, без разрешения на строительство, в связи с чем просила провести проверку в отношении Комитета по градостроительству и архитектуре, Службы государственного строительного надзора и экспертизы, допустивших эти нарушения, а также в отношении бывшего Вице-Губернатора Санкт-Петербурга Албина И.Н., оказывавшего застройщику активное содействие.

24 декабря 2018 года в адрес МОО «Общественный контроль» был направлен ответ № 16-09-2223/18-0-4, данный за подписью Начальника Контрольного Управления Администрации Губернатора Санкт-Петербурга С.А. Бабанова, в котором последний указал, что «нарушений действующего законодательства исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга при разработке и утверждении Градостроительного плана земельного участка № RU 78113000-24031 и выдаче разрешения на строительство № 78-003-0384-2017 многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенным подземным гаражом, трансформаторной подстанцией по адресу: Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 77, не выявлено». Данный вывод Начальником Управления С.А. Бабановым постановлен на основании Выписки из справки по результатам проверки фактов, изложенных в обращении МО «Общественный контроль», являющейся приложением к ответу № № 16-09-2223/18-0-4 от 24 декабря 2018 года, составленной Начальником отдела контроля в сфере управления имуществом Контрольного управления Администрации Губернатора Санкт-Петербурга Б.А. Петуховым.

Указывая на незаконность и необоснованность изложенных в Справке выводов МОО «Общественный контроль» обратилась к Губернатору Санкт-Петербурга Беглову А.Д. с жалобой исх. № 05/19-ОК-6-78 от 24 мая 2019 года, дополнительно ссылаясь на нарушения допущенные при выдаче разрешения на строительство № 78-003-0441-2018 от 14 сентября 2018 года нового многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 71, корп. 2, под видом «реконструкции со сносом». Данная жалоба была передана для рассмотрения Вице-губернатору Совершаевой Л.П., которая, свою очередь, направила его в Комитет государственной службы и кадровой политики Санкт-Петербурга, а также Вице-губернатору Линченко Н.В., ответ от которого до настоящего времени так и не получен.

Итогом рассмотрения заявления Общественной организации стало получение ответа № 14-58-7651/190-4 от 26 июня 2019 года от первого заместителя председателя Комитета государственной службы и кадровой политики Администрации Губернатора Санкт-Петербурга Н.А. Соловьева, который не усмотрел оснований для проведения служебной проверки в отношении гражданских служащих исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга на предмет коррупционной составляющей, вновь повторив ранее занимаемую всеми позицию о вседозволенности собственников в отношении земельного участка и расположенных на нем многоквартирных домов, одновременно оставив без внимания большинство доводов, изложенных в заявлении, включая доводы о нарушениях, допущенных при выдаче разрешения от 18 сентября 2018 года на реконструкцию многоквартирного дома 71 к. 2 по пр. Тореза в Санкт-Петербурге.

Не получая на протяжении четырех лет поддержки на местном уровне, сталкиваясь с нежеланием чиновников объективно оценить доводы Общественной организации и принять соответствующие меры, последняя была вынуждена обратиться к Депутату Государственной думы РФ Заместителю председателя Комитета по безопасности и противодействию коррупции Хинштейну А.Е., которым были направлены депутатские запросы на имя Прокурора Санкт-Петербурга Литвиненко С.И. и Врио Губернатора Беглова А.Д. (№ АХ-44/225 от 11 марта 2019г.).

Однако и эти депутатские запросы ни к чему не привели, поскольку ни Беглов А.Д., ни Литвиненко С.И. не усмотрели каких-либо нарушений при застройке Старопарголовского массива.

В частности, Врио Губернатора Санкт-Петербурга А.Д. Беглов в ответе № 07-125-67/19-5-1 от 30 апреля 2019 года, изложив хронологию строительства, указал, что основания для отнесения строящегося АО «Строительный трест» многоквартирного дома к объектам самовольного строительства отсутствуют, а заместитель начальника управления по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры Санкт-Петербурга А.В. Исламов в ответе № 7-1299-2012 от 06 мая 2019 года отметил, что «довод об отсутствии проектной документации на момент выдачи разрешения на строительство в ходе проверки не подтвердился».

Вместе с тем, согласно писем Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт- Петербурга № 01-21-17-21467/19 от 24.06.2019г., № 01-21-17-20747/19 от 19.06.2019 отсутствуют заключения о согласовании архитектурно-градостроительного облика проектной документации двух домов, схемы планировочной организации земельного участка с кадастровым номером 78:36:0536001:3662.

Изложенное свидетельствует о том, что положительное заключение экспертизы проектной документации № 78-2-1-3-0065-17 от 26 апреля 2017 года и положительное заключение проектной документации № 78-2-1-2-0168-18 от 02.08.2018г. были выданы с нарушением процедуры, предусмотренной Постановлением Правительства РФ от 31.03.2012 N 272.06.2017 «Об утверждении Положения об организации и проведении негосударственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий», в отсутствие заключения о согласовании архитектурно-градостроительного облика и схемы планировочной организации земельного участка.

Указанное в полной мере подтверждает доводы Общественной организации о самовольном строительстве и иных нарушениях, изложенных ранее в обращениях, направленных в адрес бывшего Губернатора Полтавченко Г.С., Врио Губернатора Санкт-Петербурга Беглова А.Д., Прокурора Санкт-Петербурга Литвиненко С.И. и опровергают полученные на обращения ответы об отсутствии нарушений, так как разрешение на строительство № 78-003-0384-2017 от 15 мая 2017 года, разрешение № 78- 003-0441-2018г. от 14 сентября 2018г на реконструкцию многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 71, корп. 2, выданы Службой строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга с нарушением ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в связи с предоставлением застройщиком проектной документации не соответствующей требованиям положения о составе ее разделов и положениям Закона Санкт-Петербурга от 2 декабря 2015 г. № 692-147 № «О порядке предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства».

Таким образом, проверка и Врио Губернатора Санкт-Петербурга Бегловым А.Д., и Прокурором Санкт-Петербурга Литвиненко С.И. по обращениям Общественной организации, по запросам депутата Государственной думы РФ Хинштейна А.Е. не проводилась, так как при ее проведении факты отсутствия заключений о согласовании КГА двух разделов проектной документации, незаконной выдачи положительных заключений, разрешений на строительство были бы выявлены.

При этом должностные лица прокуратуры Санкт-Петербурга в лице заместителя начальника управления по надзору за исполнением федерального законодательства А.В. Исламова и Администрации Губернатора Санкт-Петербурга в лице начальника Контрольного управления С.А. Бабанова, которые непосредственно готовили ответы на депутатские запросы, не только позволили себе проигнорировать обращения Общественной организации, но и направить в адрес Заместителя председателя Комитета по безопасности и противодействию коррупцииГосударственной думы РФ Хинштейну А.Е. недостоверную информацию – формальную отписку без проведения проверки, поскольку являясь частью существующей коррупционно-бюрократической системы ощущали свою полную безнаказанность.

Что еще должно быть сделано должностными лицами государственных органов и прокуратуры и что должно случиться, чтобы ситуация, сложившаяся вокруг застройки Старопарголовского массива и подробно изложенная в настоящем Докладе, привлекла внимание федеральные органы государственной власти и начала меняться?

То количество последовательно совершенных нарушений, которыми в течение длительного периода времени сопровождается это строительство, наличие задействованных чиновников различных служб и комитетов позволяет говорить о коррумпированности исполнительной власти субъекта и прокуратуры города, а не о простой халатности. И поскольку в Санкт-Петербурге сложилась система бюрократической власти (всесильной, замкнутой, действующей по законам иерархии, стоящей над законом и обществом) полностью пронизанная коррупцией, помноженная на «неприкосновенность» отдельных представителей, то простая смена Губернатора ничего не изменила, а, наоборот, еще более усугубила сложившуюся ситуацию. При этом, федеральная власть может наполнять субъект дополнительным финансированием, вещать по телевидению о повышении уровня жизни в связи с появлением нового первого лица, но находящиеся на местах граждане понимают, что с прекращением федеральных дотаций улучшения закончатся, так как оглядываясь вокруг, они убеждаются в отсутствии каких-либо изменений. Поэтому и решения проблем, на которые Общественная организация на протяжении последних лет безуспешно обращает внимание контрольных и надзорных органов, не сдвинулись с «мертвой точки».

Конечно ротация государственных служащих должна быть, но только ее не достаточно, поскольку сложившаяся система чиновничьего произвола, основной задачей существования которой является удовлетворение собственных корыстных интересов, незамедлительно поглощает вновь назначенное должностное лицо, независимо от того с каким целями и идеалами он вступал в должность. Борьба с коррупцией ведется в России более 20 лет: с 1991 года принят ряд подзаконных нормативных правовых актов, созданы специальные антикоррупционные комитеты, ратифицированы международные Конвенции против коррупции, об уголовной ответственности за коррупцию, привлечены к ответственности чиновники и сотрудники силовых структур за взяточничество. Однако это только «вершина айсберга». В стране нет ни соответствующего системного законодательства по борьбе с коррупцией, нет и настоящей борьбы с ней, поскольку она носит фрагментарный, точечный характер. И при таких обстоятельствах единственным способом приведения ситуации, сложившейся в Санкт-Петербурге и в стране в целом, в правовое русло – это разработка, принятие и осуществление последовательных и всеобъемлющих мер, направленных на борьбу с системным чиновничьим произволом и коррумпированностью бюрократического аппарата.

IV

Поскольку исторические здания создают неповторимый облик Санкт-Петербурга, составляют уникальную среду старого города, а в 2020 году планируется осуществление реконструкции его исторической части, то надеемся, что изложенная правовая позиция об особенностях реконструкции многоквартирных домов с точки зрения жилищного законодательства, а также последствия их игнорирования, помогут не допустить искажения исторического облика города, пресечь самовольный снос домов, признанных объектами культурного наследия, под видом «реконструкции со сносом», а также изуродовать старинные здания надстройкой дополнительных этажей с целью создания новых основных помещений, как это делают с городом в избытке его наводнившие многочисленные элементы благоустройства – рекламные конструкции: ситиборды и билборды, получившие в полном объеме все необходимые согласования (как утверждают в комитетах Смольного) и превращающие Санкт-Петербург, по разумению нынешней Администрации города, в «культурную столицу» Европы, да что там Европы – России.

В целях недопущения совершения нарушений при осуществлении реконструкции многоквартирных домов, полагаем необходимым внести в действующее законодательство следующие изменения и дополнения:

– в ст. 1 ГрК РФ внести понятие реконструкции многоквартирного дома, под которой следует понимать реконструкцию существующих основных помещений и общего имущества, а не здания дома;

– в ЖК РФ необходимо предусмотреть, что законодательно связанные между собой основные помещения и общее имущество образуют единую замкнутую структуру, в которую не возможно законным способом ни включить новые основные помещения, ни исключить из нее (структуры) элементы общего имущества полностью или частично;

– положения ГрК РФ о реконструкции должны быть дополнены указанием о том, что

​ – в Законе № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» предусмотреть запрет осуществления кадастрового учета и регистрации права собственности в отношении созданных в результате реконструкции новых основных помещений, которые образованы не в результате объединения или разъединения существующих основных помещений.

И в заключение необходимо отметить один пикантный момент, возникший для нового строящегося многоквартирного дома на основании разрешения от 15 мая 2017 года по адресу: Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 77, в связи с осуществлением реконструкции дома 71 корп. 2 по пр. Тореза, который связан с необходимостью формирования земельного участка (определения его размеров и границ) для ввода многоквартирного дома в эксплуатацию по завершении строительства.

В нарушениях Управлений Росреестра Москвы и Санкт-Петербурга в отношении земельного участка, сформированного для размещения и обслуживания многоквартирного дома, с целью использования его для нового строительства проявились характерные отличия между двумя городами. Схема Росреестра Москвы – примитивно простая с регистрацией долей в праве общей долевой собственности на один и тот же земельный участок в составе общего имущества двух разных многоквартирных домов: одного реально существующего, а другого снесенного, но существующего де-юре. В этом случае совершенные нарушения остаются и после прекращения строительства нового многоквартирного дома, правда у государства при этом имеется слабое моральное удовлетворение в связи с возможностью начисления дополнительного налога на имущество – на помещения фактически снесенного многоквартирного дома. Устранение этого казуса влечет совершение новых нарушений законодательства, потому что придется прекращать существование многоквартирного дома в отсутствие заключения МВК о сносе. Схема Росреестра Санкт-Петербурга – прекращение существования многоквартирного дома с сохранением права общей долевой собственности на земельный участок, – интеллигентно изящная (бюджет субъекта опустошает по полной – все оседает в карманах чиновников) и позволяет собственникам при формировании земельного участка для ввода в эксплуатацию вновь построенного многоквартирного дома отказаться от зарегистрированного права общей долевой собственности на земельный участок, и сформировать новый участок заново в полном соответствии с требованиями ЖК РФ, а следов предыдущих нарушений уже не обнаружить.

Из восьми многоквартирных домов, расположенных на земельном участке, кадастровый номер 78:36:0536001:3662, только семь самовольно были снесены АО «Строительный трест» непосредственно после принятия решения об их сносе, Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу право собственности на основные помещения прекращено, а здания сняты с кадастрового учета. И это не случайно. Несмотря на зарегистрированные доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, оставшиеся от семи снесенных многоквартирных домов, только наличие восьмого дома хоть как то оправдывало целевое назначение земельного участка – для размещения и обслуживания находящегося на нем многоквартирного дома. И поэтому новое строительство восьмого многоквартирного дома пошло иным путем – через «реконструкцию со сносом». Реконструкция обеспечивает нахождение земельного участка в составе общего имущества и сохраняет зарегистрированное право общей долевой собственности на земельный участок, а также, по мнению чиновников и застройщика, дает возможность сноса существующего дома для строительства нового.

Если бы реконструкции не было, то для ввода в эксплуатацию вновь построенного дома необходимо было бы снести последний восьмой многоквартирный дом, прекратить его существование и отказаться от зарегистрированных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, оставшихся от семи снесенных многоквартирных домов в целях формирования (определения размеров и границ) земельного участка для построенного дома – и скандальная ситуация с застройкойСтаропарголовского массива могла бы тихо рассосаться. К тому же восьмой дом на земельном участке явно лишний: его присутствие не позволяет обеспечить тот объем инфраструктуры, который обозначен в Положительном заключении экспертизы от 26 апреля 2017 года: количество машиномест на открытых стоянках уменьшилось на 15 единиц по сравнению с количеством, указанным в генеральном плане земельного участка, размещенном на официальном сайте АО «Строительный трест» (вместо 63 стало 48 мест); площадь озеленения, если измерить по генеральному плану, составляет не более 3 200 м.кв., а это как минимум в два раза меньше, чем указано в Положительном заключении от 26 апреля 2017 года и в таблице генерального плана (6 756 м.кв.), а по факту, возможно, ее будет и еще меньше.

Но не пропадать же добру, и жадность в совокупности с безнаказанностью берут свое – и в почти красивой схеме появляется существенный изъян – так как отказ от права общей долевой собственности на земельный участок в долях, зарегистрированных пропорционально помещениям, располагавшимся в семи снесенных многоквартирных домах, существование которых прекращено, ничего не решает, поскольку этот земельный участок остается в составе общего имущества реконструируемого многоквартирного дома.

Таким образом, при соблюдении требований жилищного законодательства формирование земельного участка в целях ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, возведенного на основании разрешения на строительство от 15 мая 2017 года, не возможно, что влечет за собой в силу положений ч. 6 ст. 16 Закона № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Учитывая, что результат строительства должен быть достигнут, то ввод строящегося многоквартирного дома неизбежно повлечет за собой новые нарушения закона со стороны Службы государственного строительного надзора и экспертизы и Управления Росреестра по Санкт-Петербургу.

Моделирование сложившейся ситуации позволяет говорить о том, что ввод строящегося многоквартирного дома может быть осуществлен двумя способами:

При реализации первого способа со стороны Службы государственного строительного надзора и экспертизы, Управления Росреестра по Санкт-Петербургу будут допущены нарушения положений ч. 6 ст. 16 Закона № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введение в действие Жилищного кодекса РФ», ч. 5 ст. 40 Закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости», императивно устанавливающей обязательность регистрации доли в праве общей долевой собственности на земельный участок при государственной регистрации права собственности на квартиру или на нежилое помещение в доме. И в результате первого способа будет введен в эксплуатацию дом и зарегистрировано в отношении расположенных в них основных помещений право собственности в отсутствие всего объема общего имущества, а в итоге получен многоквартирный дом, не обеспеченный земельным участком.

Учитывая, что строительство многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 77, осуществляется на основании Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в отношении земельного участка зарегистрировано право залога в силу нормативного акта, то вероятнее всего будет реализован второй способ ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Однако выделение из земельного участка, кадастровый номер 78:36:0536001:3662, его части в натуре предполагает исключение этого участка из состава общего имущества многоквартирного дома 71 к. 2 по пр. Тореза в Санкт-Петербурге, прекращение зарегистрированного права общей долевой собственности на него собственников реконструированного дома и прекращение кадастрового учета земельного участка в период существования дома, что невозможно. И при осуществлении этих действий со стороны Управления Росреестра по Санкт-Петербургу и собственника будут допущены нарушения положений п. 2 ст. 290 ГК РФ, ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, запрещающие собственнику помещения в многоквартирном доме осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, а также совершать действия, влекущие за собой передачу доли отдельно от права собственности на основное помещение.

При этом, следует обратить внимание, что неисполнимость выделения части земельного участка в натуре также обуславливается и невозможностью определения размера выделяемой части, поскольку существование семи многоквартирных домов прекращено, а потому размер долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и размер правомочий в отношении участка, поставленные в зависимость от площади несуществующих (ликвидированных) помещений, отсутствуют, то есть равны нулю.

Таким образом, неукоснительное соблюдение требований действующего жилищного и градостроительного законодательств повлечет невозможность ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, построенного на основании разрешения на строительство от 15 мая 2017 года.

Приложение № 1 к части 8 «Реконструкция»

…собственник вправе принять решение об уничтожении своего имущества вне зависимости от его состояния. Данное право реализовано владельцами помещений в Домах на общих собраниях путем одобрения передачи ЗАО «Строительный трест» многоквартирных домов и земельного участка под ним, а также демонтажа (сноса) данных объектов…

…снос Домов в отсутствие решений о признании их аварийными и подлежащими сносу и дальнейшее распоряжение земельным участком не противоречит законодательству.

…основания для применения мер прокурорского реагирования отсутствуют

…собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Основания для применения мер прокурорского реагирования отсутствуют (ответ № 7-1299-2012 от 13.11.2018 г.)

Довод об отсутствии проектной документации на момент выдачи разрешения на строительство в ходе проверки не подтвердился….Сведения о несоответствии выданного разрешения на строительство требованиям закона в ходе проверки не получены…Оснований для применения мер прокурорского реагирования не установлено (ответ № 7-1299-2012 от 18.12.2018 г.)

Доводы о нарушении прав включением в границы Участков внутриквартальных проездов, не подлежащих приватизации, не подтвердились в связи с отсутствием утвержденной Правительством Санкт-Петербурга документации по планировке территории, в которой в соответствии с п.п. 11,12 ст. 1, п. 3 ст. 42, п. 5 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ данные проезды подлежат отображению.

Дома демонтированы, объективных данных, свидетельствующих о нарушении имущественных прав государства при сносе Домов не установлено.

Собственник … вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Право собственности прекращается при уничтожении имущества.

Собственник вправе принять решение об уничтожении своего имущества вне зависимости от его состояния. Данное право реализовано владельцами помещений в Домах на общих собраниях путем одобрения передачи ЗАО «Строительный трест» многоквартирных домов и земельного участка под ним, а также демонтажа (сноса) данных объектов.

…снос Домов в отсутствие решений о признании их авариными и подлежащими сносу не противоречит законодательству.

Сведения о несоответствии выданного разрешения на строительство требованиям закона в ходе проверки не получены…Оснований для применения мер прокурорского реагирования не установлено (ответ № 7-3458-2013 от 21.12.2018 г.)

Положения ЖК РФ, в том числе статьи 32 данного Кодекса, устанавливая случаи сноса многоквартирных домов, не содержат прямого запрета на их демонтаж при иных обстоятельствах и не регламентируют правовые последствия данных действий.

В связи с этим снос Домов в отсутствие решений о признании их аварийными и подлежащими сносу не противоречит законодательству..

Поскольку проведенными проверками объективных данных, свидетельствующих о сносе Домов в рамках нового строительства на данной территории не установлено, разрешение, предусмотренное ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не требовалось, поскольку названным кодексом не предусмотрена выдача разрешений при таких обстоятельствах…

Сведения о несоответствии выданного разрешения на строительство требованиям закона в ходе проверки не получены…Оснований для применения мер прокурорского реагирования не установлено (ответ № 7-1299-2012 от 28.03.2019 г.)

Сведения о несоответствии выданного разрешения на строительство требованиям закона в ходе проверки не получены…Оснований для применения мер прокурорского реагирования не установлено.(ответ № 7-3458-2013 от 02.04.2019 г.)

Довод  об отсутствии проектной документации на момент выдачи разрешения на строительство в ходе проверки не подтвердился. В составе предоставленной в Службу документации на выдачу разрешения на строительство имеется проектная документация, разработанная в 2017 году ЗАО «Темп-Проект» в соответствии с заданием на проектирование, являющимся приложением к договору подряда на проектирование от 16.03.2017.

Сведения о несоответствии выданного разрешения на строительство требованиям закон в ходе проверки не получены…

Службой 24.04.2019 проведена внеплановая проверка.. по доводам обращения об осуществлении строительства на Участке с отступлением от проектной документации… в ходе которой нарушений не выявлено.

…оснований для применения мер прокурорского реагирования в настоящее время не установлено (ответ № 7-1299-2012 от 06.05.2019 г.)

Решение о выдаче разрешения на строительство принято Службой в пределах своих полномочий в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса РФ

Нарушений действующего законодательства исполнительными органами государственной власти СПб при разработке и утверждении Градостроительного плана земельного участка  RU 78113000-24031 и выдаче разрешения на строительство № 78-003-0384-2017 многоквартирного дома..по адресу Санкт-Петербург, пр. Тореза, дом 77, не выявлено.

Так как процесс по отселению физических и юридических лиц был завершен, и имелось решение собственников всех помещений МКД, Стройтрест в апреле 2016 года. В рамках Договора произвел демонтаж (снос) 7 из 8 МКД (за исключением д. 71 корп. 2) при этом права и интересы третьих лиц нарушены не были.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 35 Конституции РФ и пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственники помещений МКД имели право принять решение о демонтаже (сносе) МКД, так как это решение не нарушало права и охраняемые законом интересы других лиц.

Земельный участок…перешел в общую долевую собственность собственников помещений в этих домах, за которыми было зарегистрировано право собственности на все расположенные в этом доме квартиры и на все доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, и которые после сноса указанных домов, в силу части 6 статьи 36 ЖК РФ, сохранили (не утратили) право собственности на земельный участок под домом.

Таким образом довод.. о том, что действующее жилищное законодательство не предусматривает существование земельного участка при отсутствии МКД не состоятелен.

В связи с тем, что предметом рассмотрения дела № А56-17426/2016 в Арбитражном суде города Санкт-Петербурга и Ленинградской области и Тринадцатом арбитражном апелляционном суде являлась законность отказа Службы от 09.03.2016 в выдаче разрешения на строительство иного объекта по рассматриваемому адресу по результатам рассмотрения старой проектной документации… судебные акты по указанному делу не имеют преюдициального значения к правоотношениям по строительству объекта порассматриваемому адресу, возникшим на основании разрешения на строительство от 15.05.2017 № 78-003-0384-2017.

Основания для отмены разрешения на строительство № 78-003-0384-2017 от 15.05.2017 отсутствуют

По результатам проверок, проведенных Службой 26.04.2018, 24.07.2018 и 26.09.2018, отклонений от проектной документации в части несоответствия площади застройки выявлено не было

Оснований для отнесения строящегося АО «Строительный трест» многоквартирного дома к объектам самовольного строительства и, соответственно, причины для проведения проверок в отношении должностных лиц исполнительных органов власти СПб отсутствуют.

По результатам проведенных Службой проверок на вышеуказанных объектах отклонений от проектной документации в части несоответствия площади застройки не выявлено.

Предметом рассмотрения указанного дела в Арбитражном суде города Санкт-Петербурга и Ленинградской области и Тринадцатом арбитражном апелляционном суде являлась законность отказа Службы от 09.03.2016 в выдаче разрешения на строительство иного объекта по рассматриваемому адресу…судебные акты по указанному делу не имеют преюдициального значения к правоотношениям по строительству объекта по рассматриваемому адресу, возникшим на основании разрешения на строительство от 15.05.2017 № 78-003-0384-2017.

Необходимо обратить внимание, что вышеуказанные разрешения на строительство в установленном законом порядке не обжаловались.

…основания для отмены разрешений на строительство № 78-003-0384-2017 от 15.05.2017, № 78-003-0441-2018 от 14.09.2018 отсутствуют.

Контрольным управлением Администрации Губернатора СПб были проведены проверочные мероприятия, по результатам которых нарушений действующего законодательства исполнительными органами государственной власти СПб при разработке и утверждении Градостроительного плана земельного участка  RU 78113000-24031 и выдаче разрешения на строительство № 78-003-0384-2017 многоквартирного дома …по адресу Санкт-Петербург, пр. Тореза, дом 77, не выявлено