Полная хроника событий. Доклад системные нарушения жилищного законодательства.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию демократическим правовым государством, исходит из необходимости установления правовых основ единого рынка и обеспечения тем самым единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств, поддержки конкуренции, свободы экономической деятельности и охраны частной собственности законом (статья 8, ч.ч. 1 и 2 ст. 36, п. ж ч. 1 ст. 71). Согласно Конституции Российской Федерации Российская Федерация, как социальное государство, политикакоторого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ч. 1 ст. 7), призвана гарантировать реализацию прав и свобод человека и гражданина в этой сфере, в частности,права каждого на жилище (ч.1 ст. 40).

Осуществляя регулирование и защиту прав и свобод человека и гражданина и, исходя из того, что экономической основой любого демократического правового государства являются частная собственность и рынок, федеральный законодатель в период перехода к рыночной экономике должен был определить правовые начала преобразования отношений собственности.

В жилищной сфере такое преобразование реализовывалось за счет всемерного роста частного жилищного фонда, который, согласно Закону РФ от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики», пополнялся в частности путем приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

Создание частного жилищного фонда в Российской Федерации в немалой степени именно за счет бесплатной приватизации жилых помещений и существенное сокращение государственного и муниципального жилищных фондов являются, с одной стороны, свидетельством преобразования отношений собственности, формирования рынка недвижимости, а с другой стороны – сокращения расходов государства на содержание государственного и муниципального жилищного фонда и пополнения казны за счет налоговых отчислений от лиц, получивших собственность в результате приватизации.

Правовой основой преобразования отношений собственности в жилищной сфере стал Закон РФ от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», определивший, как следует из его преамбулы, базовые принципы приватизации государственного и муниципального жилищного фонда с целью создания условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Гарантируемое ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» право граждан на приобретение в собственность занимаемых жилых помещений бесплатно, исходя из того, что приватизация жилья определяется в ст. 1 названного Закона как бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном фонде, – появляется, существует и реализуется как субъективное право конкретного физического лица.

Поскольку размер и порядок предоставления преференций, затрагивающих важнейшие конституционные права граждан, определяется односторонне публичным собственником, то есть государством, то приемлемость и достаточность предоставления будет выражаться в реализации прав граждан, ставших собственниками имущества в результате приватизации.

Основной предоставляемой преференцией явилась декларация передачи гражданам в собственность не только занимаемого жилого помещения, но и общего имущества многоквартирного дома, а также земельного участка, включаемого в состав общего имущества, на котором расположен многоквартирный жилой дом, на бесплатной основе. При этом, предоставляя гражданам общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, бесплатно в общую долевую собственность, государстводобровольно отказалось от установленного земельным законодательством принципа платности пользования землей.

Также необходимо обратить внимание, что декларация права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, на бесплатной основе была вынужденной мерой со стороны государства, принятой в связи с возникновением права собственности и неоднородности состава прав лиц, занимающих помещения в доме (на праве собственности и на условиях договора социального найма). Целями передачи земельного участка в общую долевую собственность являются возникновение основания для размещения дома на нем и предоставление собственникам возможности полноценного использования жилых и нежилых помещений, расположенных в доме, а также увеличение заинтересованности граждан к участию в приватизации, дополнительно мотивируя их (ошибочной) уверенностью в том, что приватизируя один объект права, они также бесплатно получают в собственность и другой объект права – земельный участок.

Включение в состав общего имущества многоквартирного дома земельного участка позволило государству исключить из гражданского оборота как общее имущество в целом (поскольку искусственное соединение столь разнородных объектов права-земельного участка и вспомогательных помещений – не позволяет создать новый единый объект), так и элементы его составляющие, т.к. использование земельного участка и вспомогательных помещений, как самостоятельных объектов права, предполагает исключение их из состава общего имущества, что законодательством не предусмотрено. По этим же основаниям невозможно выделить в натуре долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, уменьшить объем общего имущества посредством изъятия из его состава земельного участка или вспомогательных помещений, объединить несколько земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в один, а также трансформировать многоквартирный дом в единый объект гражданских прав.

Более того, принадлежность земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома предопределила неизбежность прекращения его кадастрового учета в случае прекращения существования многоквартирного дома, как имущественного комплекса.

Поскольку при передаче публичного имущества (жилищного фонда) в частную собственность существует риск его уничтожения либо утраты, а государство, в свою очередь, заинтересовано в длительном существовании жилищного фонда в целях получения налоговых отчислений, то посредством законодательного регулирования на собственников помещений возложен определенный круг обязательств и ограничений, совокупность которых гарантирует государству достижение тех целей, которые были поставлены при приватизации, а именно: снижение расходов на содержание жилищного фонда и пополнение бюджета за счет налоговых отчислений.

С учетом указанного, а также с широким развитием института частной собственности, 22 декабря 2004 года Государственной думой РФ был принят Жилищный кодекс РФ, который радикально изменил подход к правовому регулированию жилищных отношений в условиях рыночной экономики. В указанном нормативном акте государством осуществлена попытка комплексной регламентации отношений, связанных с осуществлением права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, с управлением жилищным фондом и его содержанием, с государственным контролем за использованием жилищного фонда и ряда иных правоотношений, возникающих в жилищной сфере, включая право владения, пользования и распоряжения общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

При этом, системное толкование положений Жилищного кодекса РФ позволяет говорить о том, что передавая на безвозмездной основе в общую долевую собственность граждан земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, законодатель ввел в оборот новую категорию земельного участка, которая появляется и существует только в рамках жилищного законодательства и только для многоквартирного дома.

Такой категорией земель стал «сформированный земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и необходимый для его обслуживания», причем данный земельный участок формируется для конкретного многоквартирного дома, расположенного по конкретному адресу, с определенными характеристиками, такими как этажность, общая жилая и общая нежилая площади помещений, и существует только на протяжении существования самого многоквартирного дома, и прекращает свое существование (прекращение кадастрового учета) одновременно с регистрационными действиями по прекращению кадастрового учета здания многоквартирного дома (при сносе).

Для достижения указанного государство законодательно накладывает на собственников ряд ограничений в реализации их полномочий относительно общего имущества многоквартирного дома, не предоставляет какой-либо возможности преобразования общей долевой собственности в отношении общего имущества в частную индивидуальную, исключая при этом любую попытку посягательства на земельный участок, как на самостоятельный объект права.

Таким образом, государство, декларируя право общей долевойсобственности на общее имущество, в том числе земельный участок, не подразумевало возникновение у собственников права частнойиндивидуальной собственности на земельный участок в понимании, определенном гражданским законодательством, а лишь предполагало предоставление собственникам помещений земельного участка во владение, пользование и распоряжение исключительно на период существования самого многоквартирного дома, для полноценной эксплуатации которого он и был сформирован, одновременно гарантируя при этом собственникам помещений многоквартирного дома получение компенсации в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также при разрушении, в том числе случайной гибели.

При таком положении, совокупность предусмотренных законодательством ограничений прав собственников в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также его сущностные отличия от категорий земель, предусмотренных земельным законодательством, позволяют говорить о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, это иная категория земельного участка, установленная жилищным законодательством для конкретного многоквартирного дома и существенно отличающаяся от его понимания в рамках гражданского и земельного законодательств.

Другими словами, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, какой-либо самостоятельной потребительской ценностью для собственников помещений не обладает, полностью зависим и производен от самого факта существования многоквартирного дома. Кроме того, права собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок возникают в силу закона в момент возникновения права собственности на помещение в доме, и прекращаются в момент прекращения права в отношении помещения независимо от воли собственника.

Одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и вида разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного Кодекса РФ).

Основное отличие установленной жилищным законодательством категории земельного участка от категорий земель, установленных Земельный кодексом РФ заключается в том, что само по себе отнесение земельного участка в рамках Земельного кодекса к той или иной категории, установление вида разрешенного использования не могут считаться отношениями по предоставлению разрешений на конкретное использование земли, поскольку предполагает при этом совершение иных дополнительных юридически значимых действий по предоставлению определенному лицу земельного участка для его фактического использования, тогда как категорияземельного участка в понимании Жилищного кодекса определена конкретной целью его использования – для размещения и обслуживания существующего многоквартирного дома.

Кроме того, создавая категории земель и закрепляя их на законодательном уровне в рамках земельного законодательства, законодатель исходил из того, что земли (земельный участок) существуют для удовлетворения нужд человека, и могут использоваться им в своей непосредственной деятельности в соответствии с видами разрешенного использования. Таким образом, принадлежность земельного участка к определенной категории в понимании Земельного кодекса РФ устанавливается в отношении участка, сохраняется за ним вне зависимости от того, используется либо не используется данный участок по назначению в определенный момент времени, и кто является его правообладателем.

Земельный участок, категория которого создана в рамках жилищного законодательства, формируется именно под размещение существующегомногоквартирного дома с учетом его конструктивных особенностей, полностью зависим от периода существования многоквартирного дома, и основное предназначение земельного участка – для размещения и обслуживания самого дома.

Также отличиями земельного участка в рамках жилищного законодательства от земельного участка в рамках земельного законодательства являются основания возникновения и прекращения права в отношении участка, а также объем полномочий их правообладателей. Право общей долевой собственности на земельный участок, являющийся частью общего имущества многоквартирного дома, в силу закона помимо воли собственника возникает и прекращается одновременно с правом на помещение в доме, и при этом собственник лишен возможности распорядится данным правом отдельно от права собственности на помещение, тогда как основанием возникновения права в отношении иных категорий земельных участков, предусмотренных гражданским законодательством, является какая-либо гражданско-правовая сделка (аренда, дарение, купля-продажа) либо акт органа государственной власти, и, соответственно, собственник (арендатор) по своему усмотрению осуществляет свои права в соответствии с предоставленным правом.

Для достижения поставленных при приватизации целей государство, исходя из анализа положений ЖК РФ, не отказалось от роли регулятора сложных отношений между собственниками помещений, а также между собственниками и нанимателями жилых помещений, отношений с организациями, обслуживающими коммунальную сферу, и иных отношений, связанных с жильем. Посредством норм жилищного законодательства органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, его безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, беспрепятственного в определенных законом пределах осуществления жилищных прав, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования его по назначению.

Поскольку действующий Жилищный кодекс РФ включает в себя нормы права, аналогичные по заголовку и отчасти по содержанию нормам права, закрепленным в Гражданском кодексе РФ, то возникает вопрос о соотношении жилищного и гражданского законодательств в сфере вещного права, включая право владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома.

В соответствии со ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует как гражданско-правовые (частноправовые) отношения пользования жилыми помещениями, являющимися объектами недвижимости (п. 2 ст. 15 ЖК РФ), так и соответствующие им административно-правовые (публично-правовые) отношения.

Общая характеристика гражданско-правовых отношений дается в п. 1 ст. 2 ГК РФ – это имущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников

Отношения собственников жилых помещений многоквартирного дома по поводу пользования и распоряжения общим имуществом, включая земельный участок, обладают всеми перечисленными признаками, и в правоприменительной практике возникает вопрос о том, нормы какого законодательства – гражданского или жилищного – должны применяться для регулирования таких отношений.

Пунктом 1 ст. 4 ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» (далее – Вводный закон) установлено, что впредь до приведения в соответствие с ЖК РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории РФ, они применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ и Вводному закону. Поскольку оба кодекса, ГК РФ и ЖК РФ, являются федеральными законами, то есть актами равной юридической силы, то с учетом принципа приоритета более позднего нормативного акта, а также правила п. 1 ст. 7, п. 8 ст. 5 ЖК РФ, предусматривающих применение к жилищным отношениям в первую очередь именно жилищного законодательства, и упомянутого выше п. 1 ст. 4 Вводного закона возможные коллизии между нормами ГК РФ и ЖК РФ следовало бы разрешать в пользу последнего.

На необходимость применения именно норм ЖК РФ в сфере правовой регламентации отношений собственников многоквартирного дома относительно владения и пользования общим имуществом многоквартирного дома указал и Конституционный суд РФ в Постановлении № 12-П от 28 мая 2010 года.

При таких обстоятельствах, именно жилищное законодательство имеет приоритет перед иными отраслями права в сфере регулирования правоотношений, связанных с осуществлением лицами своих жилищных прав, а также с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом многоквартирного дома.

Учитывая, что общее имущество собственников помещений многоквартирного дома – это своеобразный имущественный комплекс, состоящий из различных видов имущества, состав которых определен законом, и которые объединены специфическим правовым режимом, то поскольку земельный участок, как элемент общего имущества, обладает определенной спецификой, включение его в состав общего имущества неизбежно влечет возникновение вопросов об объеме прав на него, предоставленных государством собственникам помещений.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, в состав общего имущества включаются земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, находящиеся в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Исходя из Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22, можно сделать следующий вывод: даже если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, собственники жилых помещений в этом доме имеют право на защиту своих прав на пользование участком в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, имея право владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Одновременно необходимо отметить, что одним из основных принципов приватизации государственного и муниципального имущества является отчуждение такого имущества в частную собственность на возмездной основе, и по общему правилу приобретение земельных участков осуществляется за плату. Из общего правила, устанавливающего возмездность приобретения собственником зданий, строений, сооружений, земельных участков, могут быть сделаны исключения федеральными законами и законами субъектов РФ, одним их которых в соответствии с п. 5 ст. 16 Вводного закона является бесплатный переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в состав общего имущества многоквартирного дома с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета.

На особый статус земельного участка в сфере жилищных правоотношений указал и Конституционный суд РФ в Постановлении № 12-П от 28 мая 2010 года, из которого следует, законодатель именно в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах – исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, – установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (ч.ч. 1, 2 ст. 36), а в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен.

Таким образом, исходя из анализа приведенных положений действующего законодательства и разъяснений, данных высшими судами РФ, учитывая, что, поскольку земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, как и другое общее имущество в многоквартирном доме, не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в доме, то земельный участок находится во владении и пользовании собственниковжилых помещений в многоквартирном доме в той мере, в какой это необходимо именно для эксплуатации многоквартирного дома.

Об отсутствии иного назначения земельного участка, кроме размещения дома на нем и обслуживания помещений многоквартирного дома, свидетельствует и то обстоятельство, что земельный участок формируется под конкретный многоквартирный дом, расположенный по конкретному адресу, с определенными, присущими только ему, качественными или количественными характеристиками.

Также на исключительное положение земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность собственникам помещений многоквартирного дома, указывает ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, положениями которой установлено, что за собственниками помещений в многоквартирном доме закреплено право владения, пользования в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом многоквартирного жилого дома.

При этом, нормы ч.4 ст. 37 ЖК РФ устанавливают запрет собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок, а также на отчуждение своей доли в праве общей долевой собственности и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное основное помещение.

Аналогичная норма также закреплена в ч. 2 ст. 290 ГК РФ.

Таким образом, возникновение права общей долевой собственности наземельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также вытекающих из положений жилищного законодательства прав и обязанностей, неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

В этой связи доля в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, не можетслужить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав, полностью зависимы и производны от права на жилое или нежилое помещение в доме.

Данный вывод подтверждается также и тем, что из нормативного содержания ч. 1 ст. 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.

При этом, возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

Указанные утверждения находили свое отражение в положениях ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего до 01 января 2017 года, а также в действующих с указанной даты положениях п. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе земельный участок. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

Из вышеизложенного следует правомерный вывод о том, что доля в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него. Указанное также свидетельствует и о невозможности самостоятельной регистрации права частной индивидуальной собственности на отдельные элементы общего имущества многоквартирного дома.

Приведенная позиция подтверждается также и содержанием письма Минстроя России от 23 июля 2015 года № 22876-АЧ/04 «О случаях отчуждения из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов».

Данный вывод косвенно подтверждается и позицией Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного суда РФ от 29 апреля 2014 года, из которой следует, что поскольку положениями ст.ст. 36-38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Указанное гарантирует то равновесие, которое предусматривал законодатель, включая земельный участок в состав общего имущества многоквартирного дома, при соблюдении которого собственник помещения никоим образом не сможет посягнуть на земельный участок, как на самостоятельный объект недвижимости, поскольку его стоимость определена быть не может отдельно от занимаемого помещения в многоквартирном доме, и возможность каким-либо образом им распорядиться отсутствует.

Таким образом, законодатель, передавая в общую долевую собственность собственникам земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, по своей сути ввел в действующее законодательство новую категорию земельного участка – сформированный земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и необходимый для его обслуживания, существующий исключительно в сфере жилищных правоотношений в период существования многоквартирного дома и отличный по своей специфики использования и предоставляемым объемом прав от иных категорий земель, предусмотренных действующим законодательством.

Об указанном свидетельствует изменение законодателем закреплённого в пп. 5 п. 1 ст. 1, ст. 35 Земельного кодекса РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Применительно же земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом, данный принцип несколько видоизменен: за самостоятельным помещением в многоквартирном доме следует доля в праве общей долевой собственности на земельный участок в силу закона.

При таком положении, ЖК РФ (п. 2 ст. 37), ГК РФ (п. 2 ст. 290) предусмотрено, что доля в праве общей долевой собственности на земельный участок следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое помещение, не может существовать отдельно от него, то есть право собственности на жилое помещение является главным правом, а доля в праве общей долевой собственности на общее имущество является принадлежностью главного права, в связи с чем такая доля не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства.

Так, в силу прямого указания закона возникновение рассматриваемых прав не зависит от воли приобретателя квартиры (п. 2 ст. 290 ГК РФ, ч.ч. 2,3 ст. 37 ЖК РФ), невозможен раздел общего имущества в многоквартирном доме или выдел из него доли в натуре, не могут применяться правила о преимущественном праве покупки, наследственные отношения на общее имущество в многоквартирном доме возникают только в случае наследования самого жилого помещения (ст.ст. 244-252, 289, 290 ГК РФ, ст. 37, ч. 2 ст. 38, ч. 5 ст. 42 ЖК РФ).

С учетом изложенного, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме лишена самостоятельной – отдельно от права собственности на квартиру – оборотоспособности.

Указанный вывод находит отражение в решениях арбитражных судов различных инстанций (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.05.2005 года по делу № Ф04-3357/2005 (11806-А70-30), Постановление ФАС Уральского округа от 09.08.2006 года № Ф09-6963/06-С3 (А71-274/05), Постановление ФАС Центрального округа от 01.02.2007 года № А35-11295/05-С12, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда от 28.01.2005 года № 90 (п.п. 3, 4 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке), Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 года № 64, п.п. 66-68 Постановления от 29.04.2010 года Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22).

Совокупность вышеуказанных норм права законодательно закрепляет неразрывную связь как между основным помещением и общим имуществом многоквартирного дома, правовая судьба которых должна быть идентичной, так и между составляющими элементами общего имущества многоквартирного дома: вспомогательными помещениями и земельнымучастком, на котором распложен дом, которые не являются самостоятельными объектами вещных прав, но императивно взаимосвязаны между собой, и предназначены исключительно для обслуживания и эксплуатации помещений многоквартирного дома.

В силу норм действующего жилищного законодательства, многоквартирный жилой дом, как специфический комплексный объект, состоит из:

– «основных» помещений, к которым относятся самостоятельные жилые (нежилые) помещения, могущие находиться в частной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, и являющиеся самостоятельным объектом гражданских прав;

– общего имущества многоквартирного дома, в состав которого, в силу положений п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, отнесены общие помещения многоквартирного дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а также земельный участок, на котором распложен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Исходя из положений жилищного законодательства общее имущество многоквартирного дома, будучи сложной недвижимой вещью, состоит из нескольких недвижимых по своей природе объектов, неразрывно взаимосвязанных между собой и предназначенных для обслуживания расположенных в доме основных (жилых и нежилых) помещений. Обязательными равноценными элементами такого комплекса, не являющимися самостоятельными объектами права, в силу ст. 36 ЖК РФ, выступают:

– «вспомогательные» помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации и обслуживания основных помещений, расположенные вне основных помещений, но тесно связанные с ними своим предназначением и следующие юридической судьбе основных помещений, могущие находиться только исключительно в общей долевой собственности указанных субъектов права (вестибюли, коридоры, галереи, лестничные марши и площадки, лифтовые холлы, технические помещения и т.п.).

– земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и необходимый для его обслуживания, который формируется перед вводом дома в эксплуатацию под размещение расположенного по конкретному адресу многоквартирного дома с учетом его конструктивных особенностей (таких как: этажность, высотность, общая жилая и общая нежилая площади помещений и т.д.), возникая и прекращаясь вместе с ним в случае сноса, разрушения, включая случайную гибель, то есть при прекращении существования многоквартирного дома.

Положениями п. 6 ст. 16 Закона № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» установлена обязательность кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом до выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В силу п. 1 ч. 5 ст. 14 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» постановка объекта капитального строительства на государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного по правилам ст. 55 ГрК РФ, и приложенного к нему технического плана, соответствующего требованиям, предъявляемым к нему правовыми актами, содержащего сведения как обо всем здании в целом, так и о помещениях (жилых, нежилых, в том числе относящихся к общему имуществу многоквартирного дома). Государственный кадастровый учет здания многоквартирного дома и всех помещений в таком здании осуществляется одновременно (п.п. 1, 4, 5 ч. 5 ст. 14 и ч.ч. 3, 3.1, 4 ст. 40 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Исходя из положений ЖК РФ, Закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости», Закона № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в момент регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме осуществляется также и регистрация права общей долевой собственности этого лица в отношении соответствующего земельного участка, сформированного для размещения многоквартирного дома, и земельный участок включается в состав общего имущества многоквартирного дома.

В силу п. 14 ч. 21 Приказа Минэкономразвития № 943 от 16 декабря 2015 года «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости» в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в составе записи кадастра недвижимости о земельном участке указываются слова «общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме».

При таком положении, юридически возникновение многоквартирного дома, как имущественного комплекса, осуществляется посредством постановки на кадастровый учет здания многоквартирного дома, регистрации права собственности на основные помещения в доме и регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, сформированный для размещения и обслуживания данного дома, внесения в состав записи кадастра недвижимости о земельном участке сведений, предусмотренных п. 14 ч. 21 Приказа Минэкономразвития № 943 от 16 декабря 2015 года, При этом, все вышеуказанные указанные действия осуществляются одномоментно.

Также из вышеизложенного следует, что в силу п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома включен земельный участок, предназначенный для его размещения и обслуживания, в связи с чем многоквартирный дом, как объект недвижимости в целом, не существует, а является имущественным комплексом, представляющим собой совокупность пространственно объединенных помещений, принадлежащих различным собственникам и являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, и общего имущества многоквартирного дома, состоящего из разных объектов (вспомогательные помещения и земельный участок).

Исключение из состава общего имущества любого из элементов его составляющих законодательством не предусмотрено, поэтому объем общего имущества в период существования многоквартирного дома не может быть уменьшен путем частичного либо полного изъятия из его состава земельного участка либо вспомогательных помещений.

Поскольку многоквартирный дом и земельный участок, на котором этот дом расположен, – это разные объекты, и гибель (уничтожение) дома не ведет к прекращению права частной собственности на земельный участок, возникшей до сноса дома, то в целях прекращения права на долю в праве общей долевой собственности возникает необходимость наличия распоряжения от каждого собственника по прекращению своего права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Исходя из взаимосвязи норм гражданского и жилищного законодательств при приоритетном применении в рамках жилищных правоотношений последнего следует, что прекращение, декларированного ЖК РФ, права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок в соответствии с требованиями ГК РФ возможно при изъятии земельного участка для государственных нужд в пользу получения компенсации в виде денежного или имущественного эквивалента стоимости утраченного имущества или при отказе от своего права в пользу государства.

Прекращение существования многоквартирного дома, как имущественного комплекса, возможно только в случае одновременного прекращения кадастрового учета здания многоквартирного дома и кадастрового учета земельного участка, законодательно включенного в состав общего имущества многоквартирного дома. Указанное может быть достигнуто посредством конструктивного разрушения и сноса элементов здания многоквартирного дома, в совокупности составляющих основные и вспомогательные помещения, а также иных объектов, необходимых для обслуживания дома и входящих в состав общего имущества, и проведения регистрационных действий по прекращению кадастрового учета здания и кадастрового учета земельного участка с одновременным прекращением права собственности на основные помещения в доме и права общей долевой собственности на земельный участок.

В соответствии с положениями п. 3 ч. 3 ст. 14 Закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в силу которой государственный кадастровый учет в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляется одновременно с государственной регистраций прав, в результате которой прекращается право собственности на снесенный или разрушенный объект.

Таким образом, прекращение существования многоквартирного дома порождает необходимость и обязанность регистрирующего органа прекратить как кадастровый учет здания, так и кадастровый учет земельного участка, и одновременно с указанным в силу приведенной нормы Закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года произвести регистрационные действия по прекращению зарегистрированного права собственности на помещения в многоквартирном доме и права общей долевой собственности на земельный участок. При этом, поскольку земельный участок – это часть общего имущества многоквартирного дома, то прекращение кадастрового учета здания многоквартирного дома и земельного участка должны быть осуществлены одновременно.

И до тех пор, пока не произведены регистрационные действия по прекращению кадастрового учета земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, нельзя говорить о прекращении существования всего состава общего имущества дома и, как следствие, о прекращении существования многоквартирного дома.

Из вышеизложенных обстоятельств следует, что жилищным законодательством введена в оборот иная категория земельного участка, предназначенного для размещения и обслуживания многоквартирного дома, которая появляется и существует только в рамках жилищного законодательства и только как часть общего имущества.

На основании изложенного, можно сделать следующие выводы:

– принятие решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу на основании заключения МВК о непригодности объекта для проживания неизбежно приводит к тому, что земельный участок возвращается в собственность государства, а исполнение данного решения приводит к прекращению кадастрового учета земельного участка, то есть земельный участок аннулируется;

– земельный участок, предназначенный для размещения и обслуживания многоквартирного дома, существует только в рамках жилищного законодательства и только как часть общего имущества;

– поскольку при регистрации многоквартирного дома, как имущественного комплекса, земельный участок в силу закона включается в состав общего имущества, а при прекращении существования домаземельный участок прекращает свое существование, то земельный участок, сформированный для размещения многоквартирный дома, существует ровно столько, сколько существует сам многоквартирный дом;

– в случае конструктивного разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома доля в праве общей долевой собственности на земельный участок сохраняется и будет принадлежать собственнику до тех пор, пока последний не распорядится ею;

Таким образом, содержание права общей долевой собственности на земельный участок в рамках жилищного законодательства существенно отличается от содержания права собственности на него, закрепленного в гражданском законодательстве.

Указанное подтверждается и в результате сравнения правомочий собственников, данных им в рамках гражданского и жилищного законодательств.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, исходя из положений ГК РФ правомочия собственника земельного участка состоят во владении, пользовании и распоряжении земельным участком.

При этом под владением понимается юридически обеспеченная возможность волевого, фактического и непосредственного господства лица над имуществом; пользование – это юридически обеспеченная возможность извлечения из имущества полезных свойств, плодов и иных доходов в процессе его эксплуатации; распоряжение – это юридически обеспеченная возможность определения судьбы земельного участка.

Вместе с тем, жилищное законодательство собственника помещения в многоквартирном доме и, соответственно, собственника доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома существенно ограничивает в реализации правомочий именно в отношении общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок.

При этом, ограничения декларированного права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, вызвано самим предназначением жилищного законодательства, которое в первую очередь основывается одновременно и на необходимости обеспечения беспрепятственного осуществления вытекающих из жилищных правоотношений прав, признании равенства участников жилищных отношений, и на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для обеспечения сохранности и неприкосновенности жилищного фонда и использование его исключительно по назначению.

Для достижения указанного в системе государственной власти созданы и функционируют органы, основной целью которых является проведение государственной жилищной политики, государственной политики в сфере реформирования жилищного хозяйства, управления, содержания и ремонта жилищного фонда, государственное управление в жилищной сфере, а также сфере регионального государственного жилищного надзора.

Кроме того, принимая во внимание, что положения ст. 1 ЖК РФ концентрируют внимание на регулируемых жилищным законодательством отношениях по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, то нормы жилищного законодательства в целях достижения согласия между собственниками и избегания возможности возникновения конфликта интересов между ними устанавливают высший орган управления многоквартирным домом – общее собрание собственников, а также объем его полномочий, форму и процедуру проведения.

Следует обратить внимание, поскольку имеется правовая связь между собственниками помещений в данном доме по поводу общего имущества в нем, то общее собрание собственников помещений многоквартирного дома как орган управления многоквартирным домом является единственным таким органом и существует на протяжении всей «жизни» многоквартирного дома.

Природа компетенции общего собрания собственников помещений связана с режимом права собственности собственников на общее имущество дома, а ее составные элементы могут быть охарактеризованы как организационные (способ управления домом, срок и порядок проведения ежегодных общих собраний и т.п.) и имущественно-правовые, которые включают в себя принятие решений о порядке пользования, в установленных пределах – распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, о содержании и ремонте и т.д.

Вместе с тем, предоставляя собственникам помещений многоквартирного дома право принимать решения относительно общего имущества дома, законодатель, реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации жилищных отношений, в целях недопущения посягательств на сохранность жилищного фонда со стороны собственников, оставил за уполномоченными органами государственной власти решение вопросов о признании дома аварийным, подлежащим реконструкции или сносу, оставив собственникам лишь возможность принятия решений, результатом реализации которых станет исключительно сохранение либо улучшение имущества, входящего в состав общего имущества дома.

В частности, отнесение к компетенции общего собрания собственников принятие решения об улучшении общего имущества посредством реконструкции многоквартирного дома (в том числе о его расширении или надстройке), ремонте общего имущества в многоквартирном доме, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, необходимых для обслуживания многоквартирного дома. Вместе с тем, исходя из принципов жилищного законодательства, результатом реализации такого решения может быть исключительноулучшение параметров общего имущества многоквартирного дома, а не его разрушение, изменение целевого использования или наступление иных негативных последствий для многоквартирного дома. При этом право на принятие решения, результатом которого явится изменение целевого назначения многоквартирного дома, либо его снос с последующим строительством иного здания или нового многоквартирного дома, законодателем собственникам не предоставлено. Законодатель предоставил собственникам посредством обращения с заявлением в межведомственную комиссию лишь право инициировать процедуру признания многоквартирного дома аварийным, подлежащим сносу либо реконструкции.

Также пп. 2 ч. 1 ст. 44 ЖК РФ собственникам помещений многоквартирного дома предоставлено право на принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

Вместе с тем, необходимо учитывать, что правомочие пользования земельным участком как элементом содержания права собственности означает лишь закрепленную возможность хозяйственной эксплуатации такого участка путем извлечения из него полезных свойств. Такими свойствами для собственников могут являться лишь возможность размещения на принадлежащем участке (над или под поверхностью) элементов озеленения и объектов, предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства такого дома, а также установление ограничений пользования данным участком другими лицами. Таким образом, под пределами использования земельного участка понимается установление режимов пользования как отдельными частями такого участка, так и участком в целом, определение предназначения конкретных площадей земельного участка, установление ограничений для лиц, не являющихся собственниками помещений в доме.

Кроме того, само по себе введение ограничений должно быть обусловлено объективной необходимостью, под которой в частности понимаются определенные свойства земельного участка, которые предполагают установление ограничений в его использовании, например нахождение на участке иных инженерных коммуникаций.

Также п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ собственникам помещений предоставлено право на принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме другими лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, достаточно очевидно, что, хотя и вышеуказанное положение ЖК РФ предусматривает возможность передачи в пользование «части общего имущества многоквартирного дома», это не означает возможность передачи всего состава такого имущества, поскольку данная передача нарушит правовой режим пользования основных объектов собственности в многоквартирном доме – жилых и нежилых помещений. При этом, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ прямо предусматривает возможность передачи в пользование иным лицам именно объектов общего имущества в многоквартирном доме.

На невозможность раздела общего имущества многоквартирного дома либо отчуждение его в целом третьим лица указывал и Конституционный суд РФ в Постановлении № 23-П от 10 ноября 2016 года «По делу о проверке конституционности положений абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с жалобой гражданина Н.Н. Марасанова».

Жилищный кодекс РФ определяет состав общего имущества многоквартирного дома в виде взаимосвязанных разнородных элементов, на которые возникает право общей долевой собственности (вспомогательных помещений, расположенных внутри дома, и земельного участка, сформированного для размещения многоквартирного дома) и не допускает разрыва связи между этими элементами в период существования многоквартирного дома.

Для того, чтобы многоквартирному дому придать статус единого объекта недвижимости необходимо было бы объединить основные помещения и общее имущество в единое целое, что неосуществимо по причине включения в состав общего имущества многоквартирного дома земельного участка и иных объектов, расположенных вне здания дома (отдельно стоящие котельные, наружные сети и т.д.).

Данный вывод подтверждается и положениями п. 5 ст. 40 Закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому многоквартирный дом в целом, как единая вещь, исключен из гражданского оборота. Также, в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию после 1 марта 2008 года, в любом случае производится первичный технический учет помещений, расположенных в таких домах, то есть многоквартирные дома, введенные в эксплуатацию после указанного срока, должны существовать не как единые объекты гражданских прав, а как совокупность основных помещений и общего имущества.

Под многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений

в таком доме, которое принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

При этом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает независимо от воли собственника, а в результате приобретения последним основного помещения, являющегося объектом гражданских прав, и регистрируется как доля в праве общей долевой собственности на общее имущество и размер ее пропорционален площади помещения, и пока площади дома, предназначенные под основные помещения, будут разделены на квартиры, правовой режим общего имущества многоквартирного дома будет оставаться общим долевым, и количество долей в праве общей долевой собственности на общее имущество будет равняться суммарному количеству жилых и нежилых помещений.

Убрать деление на квартиры в многоквартирном доме не возможно, поскольку ввиду конструктивных особенностей здания для достижения указанного необходимо было бы интегрировать общее имущество в состав объединенного основного помещения, что невозможно в связи с включением земельного участка в состав общего имущества и законодательно установленной неделимостью последнего.

Поскольку приобретение одним лицом всех квартир в многоквартирном доме не порождает объединение квартир в одну, а результатом такого приобретения является зарегистрированное право собственности на каждую квартиру в отдельности, то регистрация права общей долевой собственности в отношении общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, будет осуществлена отдельными долями в размере, пропорциональном площади каждой квартиры, и объединить указанные отдельно зарегистрированные доли в праве общей долевой собственности на общее имущество не возможно, так как в соответствии со ст. 37 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ распоряжение долями в праве общей долевой собственности на общее имущество осуществляется посредством распоряжения отдельно зарегистрированным правом собственности на основные помещения.

При таком положении, собственник всех помещений в многоквартирном доме не может его трансформировать в индивидуальный жилой дом, который будет единым объектом права собственности.

Также законодательство не предоставляет возможность собственникам помещений нескольких многоквартирных домов объединить земельные участки, сформированные для размещения и обслуживания каждого дома в отдельности, конвертировав их в единый объект гражданских прав.

Данный вывод следует из того, что в сфере жилищного законодательства земельный участок, сформированный под размещение многоквартирного дома и включенный в силу прямого указания закона в состав общего имущества собственников помещений дома, не является согласно положениям ст. 37 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ самостоятельным объектом права и его следует рассматривать как составную часть многоквартирного дома.

При этом, действующее законодательство содержит положения, регламентирующие порядок и последствия объединения смежных земельных участков, являющихся самостоятельными объектами гражданских права.

В частности, часть 1 ст. 11.6 Земельного кодекса РФ устанавливает, что при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных участков прекращается.

Согласно п. 3 ч. 3 ст. 14 Закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляется одновременно с государственной регистраций прав, в результате которой прекращается право собственности на прекративший свое существование объект недвижимости.

Исключение из состава общего имущества каждого многоквартирного дома каждого земельного участка в целях их объединения со смежными земельными участками, влечет прекращение в отношении них права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов и, соответственно, прекращение их кадастрового учета. Поскольку действующее жилищное законодательство не предусматривает существование земельного участка, сформированного для размещения многоквартирного дома, в его отсутствие, а допускает его существование только как часть общего имущества многоквартирного дома, то прекращение существования земельного участка возможно только в случае прекращения существования самого многоквартирного дома, как имущественного комплекса.

Таким образом, объединение земельных участков, включенных в состав общего имущества, предполагающее исключение каждого земельного участка из состава общего имущества каждого многоквартирного дома и прекращение их кадастрового учета в период существования дома – невозможно.

Указанная правовая позиция о невозможности формирования единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих многоквартирных дома или один многоквартирный дом и здание, не относящееся к общему имуществу этого дома нашла свое отражение в практике высших судов РФ (определение ВАС РФ от 17 октября 2013 года № ВАС-983/10 по делу № А56-54370/2007, определение Верховного Суда РФ от 12 декабря 2012 года № 78-АПГ12-26).

Законодатель, наделяя собственников помещений многоквартирного дома правом общей долевой собственности в отношении общего имущества жилого дома, включая земельный участок, предоставляя им достаточно широкие полномочия в области решения вопросов относительно пользования общим имуществом, одновременно ограничил их в праве на принятие решений, результатом которых станет разрушение дома или ухудшение его технического и конструктивного состояния.

В частности к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома не отнесено решение вопроса о возможности признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Указанные полномочия, а именно оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, законодателем делегирована межведомственной комиссии, которая создается в указанных целях и которая проводит оценку в порядке установленном «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденном постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года.

Положения п.п. 1, 8, 9 ст. 14 ЖК РФ устанавливают, что к компетенции органов местного самоуправления (органов государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) относятся учет муниципального жилищного фонда, контроль за его сохранностью и соответствием жилых помещений санитарным и техническим требованиям, признание помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.

«Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года, к компетенции органа местного самоуправления отнесено также принятие решения и издание распоряжения с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (пункт 49 Положения).

При этом, само по себе решение органа местного самоуправления об установлении срока сноса дома не предполагает произвольное, не основанное на объективных данных, определение срока сноса такого дома, имеет своей целью последующее предоставление гражданам, проживающим в аварийном и подлежащем сносу доме, других благоустроенных помещений (ст.ст. 85, 86 ЖК РФ), направлено на обеспечение условий осуществления права на жилище, а потому не может рассматриваться в качестве решения, нарушающего права и свободы гражданина, создающего препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод либо возлагающих на него незаконно какие-либо обязанности.

Данные выводы согласуются и не противоречат позиции Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практике Верховного суда РФ за второй квартал 2009 года, утвержденного Постановлением Президиума Верховного суда РФ от 16 сентября 2009 года.

Одновременно необходимо обратить внимание, что разделом 3 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года, установлен исчерпывающий перечень оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а разделом 4 указанного Положения установлен порядок осуществления вышеуказанных действий.

Исходя из анализа Положения, подробно регламентирующего последовательность совершаемых как заявителем (собственником или государственным органом, осуществляющим правомочия собственника и государственного жилищного надзора), так и комиссией действий, результатом которых будет заключение комиссии и решение органа местного самоуправления о признании (не признании) жилого помещения непригодным для проживания, а многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, следует, что независимо от оснований для признания дома аварийным последовательность действий субъектного состава процесса признания дома аварийным будет одинаковая.

Кроме того, пунктом 38 Положения установлено, что жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.

Таким образом, в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома, собственники помещений в нем не освобождаются от необходимости инициировать работу межведомственной комиссии, в исключительные полномочия которой входит определение технического состояния и дальнейшей судьбы многоквартирного дома (проведение восстановительных работ посредством реконструкции либо снос многоквартирного дома), поскольку сами собственники не наделены правом определения технического состояния многоквартирного дома либо его остатков и правом на принятие и реализацию решения о сносе дома с последующей расчисткой земельного участка и о совершении юридически значимых действий, результатом которых явится прекращение их права собственности на помещение в доме и прекращение существования многоквартирного дома.

Последствия признания в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу для собственника помещения в многоквартирном доме определены нормами Жилищного кодекса РФ, а именно системное толкование положений ст.т. 15, 32 ЖК РФ указывает на то, что по распоряжению органа местного самоуправления о сносе многоквартирного дома и отселения лиц, изданного на основании заключения межведомственной комиссии, собственник помещения в таком доме вправе рассчитывать на получение материального возмещения за жилоепомещение, при определении размера которого учитывается также его доля в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе и на земельный участок. Кроме того, по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Таким образом, именно прерогативой государственных органов является установление оснований для признания дома аварийным, подлежащим сносу или реконструкции, установление порядка и сроков осуществления сноса многоквартирного дома, а также срока отселения физических и юридических лиц.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу положений ст. 16, п. 3 ст. 2 указанного Федерального закона имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп в порядке, определенном ст. 32 ЖК РФ, и  в указанном случае собственник помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

В случае невключения многоквартирного дома, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, в адресную программу жилищные права собственника жилого помещения обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

Из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в п.п. 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть изъято либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе.

Таким образом, законодатель в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ предусмотрел, что если требование о сносе не будет выполнено (дом не снесен), то земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, и как следствие, подлежат изъятию и помещения этого дома.

Практически речь идет о том, что на отношения, возникающие в связи с признанием жилого дома аварийным и подлежащим сносу, распространяются нормы, регулирующие отношения по поводу изъятия жилого помещения вследствие изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (кроме правила, установленного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ). Более всего такой прием юридической техники напоминает аналогию закона (предусматриваемую самим законом).

Безусловно, в данном случае о муниципальных нуждах говорится совершенно в ином смысле, нежели в ч. 1 ст. 32 ЖК РФ, поскольку в данном случае интерес муниципального образования состоит в том, чтобы освободить земельный участок посредством предоставления собственникам помещений компенсации, и обеспечить возможность осуществить строительство нового многоквартирного дома на месте снесенного в установленном законом порядке предоставления земельного участка под строительство на инвестиционных условиях с целью получения государством отчислений: арендная плата на время строительства, выплаты по инвестиционному договору, а в последующем – налогов на имущество.

Учитывая изложенное следует, что независимо от причин, по которым многоквартирный дом пришел в аварийное состояние или разрушен, в том числе и в случае случайной гибели, и как бы очевидна его аварийность небыла для собственников помещений, последние не вправе самостоятельно определять дальнейшую судьбу многоквартирного дома (снос или реконструкция), а лишь вправе обратиться в межведомственную комиссию, в введение которой законодателем предоставлены исключительные полномочия по определению непригодности для проживания помещений и многоквартирного дома в целом, и по определению дальнейших действий в отношении дома.

Принятие органом местного самоуправления решения о признании дома аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции является основанием для запуска процедуры отселения физических и юридических лиц измногоквартирного дома, в результате которой собственники помещений в многоквартирном доме получают альтернативное жилое помещение либо денежную компенсацию, и тем самым распоряжаются принадлежащим им помещением, а также долей в праве общей долевой собственности на общее имуществом многоквартирного дома, включая земельный участок, в результате чего последний возвращается в собственность государства.

Иными словами, зарегистрированное право на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок является своеобразным обременением земельного участка, до снятия которого как государство лишено возможности полноценно использовать освободившийся земельный участок посредством предоставления его для строительства на инвестиционных либо иных возмездных условиях, так и собственники помещений аварийного многоквартирного дома имеют возможность влиять и воздействовать на размер и форму компенсации при ее предоставлении.

Таким образом, законодатель, предусматривая принадлежность собственнику помещения доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, тем самым подразумевал, в том числе, и предоставление собственникам помещений гарантии на получение компенсации в размере стоимости утраченного имущества в случае признания дома аварийным.

Согласно положениям ст. 37 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ распоряжение долей в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе и на земельный участок, осуществляется посредством распоряжения правом собственности на помещение, а в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома помещения конструктивно разрушаются, в связи с чем у собственника отсутствует предусмотренная законом возможность распорядиться долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, являющийся составной частью общего имущества многоквартирного дома, а значит, и отсутствует возможность прекратить существование многоквартирного дома.

Именно для осуществления возможности прекращения существования многоквартирного дома, как имущественного комплекса, – законодатель посредством применения положений ч. 6 ст. 36 ЖК РФ, закрепляющих сохранение за собственником доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дома в случае его разрушения, в том числе случайной гибели, сноса вынужден был в ч. 6 ст. 36 ЖК РФ прописать отсылку к гражданскому законодательству в части распоряжения долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

При таких обстоятельствах для прекращения у собственника права на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в целях прекращения существования многоквартирного дома, как имущественного комплекса, возникает обязанность осуществления распоряжения по прекращению своего права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, что в силу норм жилищного законодательства, имеющегоприоритетное значение для регулирования спорных правоотношений, может быть осуществлено либо посредством изъятия земельного участка для государственных нужд с предоставлением компенсации в виде денежного или имущественного эквивалента стоимости утраченного имущества либо посредством отказа собственника помещения от своего права на земельный участок в пользу государства.

Согласно ч. 6 ст. 36 ЖК РФ в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Положения ч. 6 ст. 36 ЖК РФ предусматривающие сохранение за собственником помещения в многоквартирном доме доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом многоквартирного дома, который разрушен, снесен, а также возможность владения, пользования и распоряжения ею в соответствии с гражданским законодательством, не порождают у собственника возникновение права собственности на земельный участок, как на самостоятельный объект права, а лишь обеспечивают собственнику при распоряжении этой долей в праве в рамках процедуры изъятия получение материального возмещения за утраченное имущество в определенном размере, поскольку иная форма распоряжения долей в праве жилищным законодательством не предусматривается и не предполагается.

Одновременно необходимо обратить внимание, что буквальное толкование положений ч. 6 ст. 36 ЖК РФ, которое осуществляется многими юристами и правоведами в отрыве от иных норм Жилищного кодекса РФ, без учета всех ограничений и особенностей земельного участка, предписанных именно жилищным законодательством, формирует у них мнение (позицию) о наличии прямой связи между сформированным земельным участком, на котором ранее был размещен разрушенный многоквартирный дом, и собственником помещения, а также о возможностях последнего осуществлять в отношении земельного участка весь объем правомочий собственника, установленных ст. 209 ГК РФ.

Вместе с тем, вышеприведенная позиция формируется исключительно потому, что большинство юристов и собственников основных помещений в многоквартирном доме при толковании ч. 6 ст. 36 ЖК РФ исходят из того, что очевидность аварийного состояния многоквартирного дома при разрушении, в том числе случайной гибели, освобождает собственников помещений от необходимости обращения в межведомственную комиссию и порождает у последних возникновение права самостоятельно осуществить конструктивный снос многоквартирного дома с целью регистрации прекращения существования многоквартирного дома, ошибочно уповая на отсутствие обязанности осуществления распоряжения по прекращению своего права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, а, наоборот, рассчитывая на возникновение права собственности на него, как на самостоятельный объект права.

Таким образом, завершение процедуры расселения многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу в рамках реализации региональной адресной программы либо изъятия его в порядке ст. 32 ЖК РФ неизбежно приводит к возврату земельного участка в государственную собственность, а последующий снос многоквартирного дома к прекращению существования земельного участка, являющегося составной частью общего имущества многоквартирного дома, как имущественного комплекса.

Даже в случае добровольного исполнения собственниками помещений многоквартирного дома требования о его сносе, направленного государственным органом в рамках ч. 10 ст. 32 ЖК, земельный участок также прекращает свое существование, поскольку после осуществления собственниками действий по конструктивному сносу в целях регистрации прекращения существования многоквартирного дома, как имущественного комплекса, у последних возникает обязанность осуществления распоряжения по прекращению своего права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок посредством отказа от своего права, а у регистрирующего органа возникает обязанность одновременно совершить следующие действия: прекратить кадастровый учет здания, кадастровый учет земельного участка, а также произвести регистрационные действия по прекращению зарегистрированного права собственности на помещения в многоквартирном доме и права общей долевой собственности на земельный участок.

Положениями ч.ч. 4, 6 ст. 16 Вводного закона, предусматривающих, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления, а выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, ввод в эксплуатацию при строительстве на инвестиционных условиях многоквартирного дома порождает у органов государственной власти обязанность сформировать новый земельный участок, предназначенный для обслуживания нового многоквартирного дома, поставить его на кадастровый учет и передать его в общую долевую собственность собственникам помещений вновь возведенного многоквартирного дома.

Если земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, принадлежит застройщику на праве собственности, то включение в предмет договора участия в долевом строительстве общего имущества многоквартирного дома означает, как следствие, принятие застройщиком на себя обязанности отказаться от права на земельный участок в пользу государства в целях передачи его в составе общего имущества участнику долевого строительства.

При этом, в соответствии со ст. 44 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, и в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок установлены ст. 53 названного Кодекса, согласно п. 2 которой отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

В соответствии с п. 3 ст. 18 Земельного кодекса РФ в субъектах Российской Федерации земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью субъекта Российской Федерации, если законами указанных субъектов Российской Федерации не установлено, что такой земельный участок является собственностью муниципальных образований, находящихся на территориях указанных субъектов Российской Федерации

Поскольку земельный участок, на котором размещен вновь построенный многоквартирный дом, должен быть сформирован до ввода дома в эксплуатацию, то у застройщика, которому земельный участок принадлежит на праве собственности, возникает обязанность отказаться от своего права в отношении земельного участка. При таком положении, с момента регистрации прекращения права собственности застройщика на земельный участок, последний становится собственностью государства, которое, в свою очередь, с момента регистрации первого права собственности на помещение в доме осуществляет его передачу в общую долевую собственность собственникам помещений многоквартирного дома.

С учетом приведенных положений действующего законодательства, застройщик, возможно с целью получения большей прибыли, осуществляя строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, без привлечения дольщиков за счет собственных средств, намереваясь после ввода дома в эксплуатацию зарегистрировать на свое имя право собственности на все жилые и нежилые помещения в доме, в целях формирования земельного участка, необходимого для размещения построенного многоквартирного дома и ввода его в эксплуатацию, должен отказаться от своего права собственности на земельный участок, в результате чего данный участок переходит в собственность государства, которое в свою очередь бесплатно передает его в общую долевую собственность собственнику помещения в доме, в данном случае застройщику.

В итоге результатом строительства на собственные средства (без привлечения инвестиций) собственником земельного участка многоквартирного дома на нем будет владение на праве собственности всеми помещениями в доме и владение всеми долями в праве общей долевой собственности на общее имущество дома, включая земельный участок, а не право частной индивидуальной собственности на здание многоквартирного дома и на земельный участок, как на самостоятельные объекты права.

Таким образом, не имеет никакого значения, на каком земельном участке строится новый многоквартирный дом (государственная или частная собственность) – результат всегда одинаков, а именно: земельный участок бесплатно передается государством в состав общего имущества при регистрации многоквартирного дома, как имущественного комплекса, а по завершении его существования земельный участок, сформированный для размещения и обслуживания дома, аннулируется, а далее государство в соответствии с требованиями действующего законодательства формирует новый земельный участок и запускает его в гражданский оборот для строительства следующего многоквартирного дома, предоставляя его застройщику на определенных возмездных условиях.

Разрабатывая данную законодательную модель, реализация которой позволяет многократно использовать земельный участок именно в целях размещения многоквартирного дома на срок его существования, получая доход за счет налоговых отчислений, отсекая при этом любые попытки собственников помещений распорядиться земельным участком, как самостоятельным объектом права, вновь запуская его в оборот на инвестиционных условиях для строительства нового многоквартирного дома, получая в период строительства арендную плату и инвестиционные отчисления, за счет которых создаются условия, обеспечивающие достойную жизнь и развитие человека, посредством создания объектов социальной инфраструктуры, а после окончания строительства нового многоквартирного дома – налоговые отчисления, и так далее, запуская участок вновь и вновь в гражданский оборот, тем самым законодатель воплотил в жизнь юридическими средствами мечту каждого инженера – изобретателя – создалPerpetuum Mobile, а именно постоянное и беспрерывное использование земельного участка в указанных целях.

На основании изложенного следует, что действующее жилищное и гражданское законодательство не дают правомерной возможности собственнику помещения в многоквартирном доме совершать какие-либо действия, результатом которых станет разрушение дома, освобождение земельного участка и возникновение на него права частной индивидуальной собственности с возможностью какого-либо распоряжения им, как самостоятельным объектом права.

Иными словами, законодатель по своей сути ввел в правовую теорию новый вид общей долевой собственности и категории земельного участка, поскольку системный анализ ч.ч. 3, 4 ст. 36, ч.2-4 ст. 37, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ позволяет выделить конкретные особенности общей долевой собственности на земельный участок, являющийся элементом общего имущества собственников помещений многоквартирного дома:

– основанием возникновения является прямое указание закона;

– формируется исключительно под размещение многоквартирного дома, полностью следует судьбе дома, возникая и прекращаясь вместе с ним в случае сноса, разрушения, включая случайную гибель;

– оборотоспособность земельного участка в целом ограниченна, а доля в праве общей долевой собственности на земельный участок самостоятельной оборотоспособности лишена полностью;

– раздел и выдел в натуре доли в праве общей долевой собственности на элементы, составляющие общее имущество, включая земельный участок,невозможны;

– преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок отсутствует;

– распоряжение долей в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, осуществляется исключительно посредством распоряжения правом на основное помещение;

– объединение нескольких земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в один не возможно.

Таким образом, необходимо учитывать специфику общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе и на земельный участок, которая заключается в ее сущностных свойствах, принципиально отличных от традиционного понимания общей долевой собственности, определенной в гражданском законодательстве, что позволяет выделить особую разновидность собственности – «общую неделимую собственность».

Данное наименование достаточно условно, но отражает основную сущностную черту рассматриваемой разновидности собственности – невозможность отделения ее от главной вещи комплекса, выдела доли или раздела общего имущества.

Первая особенность, это очевидная «акцессорность» доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, включая земельный участок, по отношению к праву на помещения, принадлежащие конкретным лицам. Общее имущество, включая земельный участок, не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивать нормальное существование совокупности главных вещей, оно зависимо от права собственности на помещение, возникая и прекращаясь вместе с ним, являясь некой принадлежностью помещения. В следовании доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, включая земельный участок, судьбе права собственности на основное помещение и проявляется «дополнительность» доли, поскольку самостоятельное существование доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе и на земельный участок немыслимо, равно как и отказ собственника помещения в многоквартирном доме от прав и обязанностей по отношению к общему имуществу, обеспечивающему эксплуатацию этого помещения.

В данном случае будет уместно сравнить данную ситуацию с отношениями «главная вещь – принадлежность», где также предусмотрено условие о наличии единой судьбы. Однако в этом случае у собственника помещения имеется не две вещи, а единое, но дуалистичное имущество: традиционная корпоральная вещь – основное помещение, с одной стороны, и доля в праве общей долевой собственности на общее имущество с входящим в него земельным участком – с другой.

В результате возникает имущественный комплекс, выступающий в обороте как сложная неделимая вещь, в составе которого существуют главная вещь и неотделимая от нее принадлежность.

Вторая особенность неделимой общей долевой собственности определяется спецификой ее объекта – общего имущества многоквартирного дома. Общее имущество является единым и неделимым комплексом, объединяющим конструктивные и инфраструктурные сооружения и оборудование, а также вспомогательные помещения и земельный участок, предназначенные для обслуживания помещений многоквартирного дома, принадлежащих собственникам. Имущество неизменно, и отчуждениеобъектов, его составляющих, императивно запрещено.

Третьей особенностью неделимой общей долевой собственности является особая процедура принятия решений по осуществлению правомочий сособственниками.

Четвертой особенностью неделимой общей долевой собственности является невозможность возникновения частной индивидуальной собственности как на общее имущество многоквартирного дома, так и на здание многоквартирного дома.

Пятой особенностью неделимой общей долевой собственности, и,соответственно, дополнительным и существенным подтверждением четвертой особенности является и то, что силу положений п. 3 ст. 401 НК РФ не признается объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома, и собственники помещений многоквартирного дома освобождены от уплаты налога на общее имущество многоквартирного дома, а оплачивают налог на имущество, рассчитанный только исходя из кадастровой стоимости принадлежащих им жилых и нежилых помещений.

Кроме того, в отношении земельных участков, сформированных для размещения и эксплуатации многоквартирных домов, не действует закрепленный в п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного Кодекса РФ принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, поскольку в силу положений пп. 6 п. 2 ст. 389 Налогового Кодекса РФ земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирных домов, не признаются объектами налогообложения, и собственники помещений многоквартирных домов освобождены от уплаты и земельного налога.

Следует также учитывать, что согласно пп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ при реализации квартир передача доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не подлежит налогообложению.

Учитывая, что под налогами понимается обязательный платеж, уплачиваемый в пользу государства или иного публичного субъекта, и налоги являются важнейшим инструментов в системе экономического регулирования в целом и публичных финансов в частности, то законодатель, освобождая собственников помещений многоквартирного дома от уплаты налога на общее имущество многоквартирного дома, а также от уплаты земельного налога на земельный участок, входящий в состав общего имущества, косвенно подчеркивал, что на отношения, связанные с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в полной мере не распространяются правила Гражданского кодекса РФ об общей долевой собственности, и земельный участок не может рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

Резюмируя сказанное, можно заметить, что в силу специфики назначения общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, установлены существенные ограничения прав сособственников по осуществлению принадлежащих им правомочий по отношению к такому имуществу. Можно с уверенностью говорить о существовании особой разновидности права общей долевой собственности с редуцированным правомочием распоряжения, принадлежащим всем сособственникам, и с полностью отсутствующим правомочием распоряжения своей долей в праве общей долевой собственности отдельно от владения основным помещением.

Таким образом, сущность данного вида собственности в силу действующего жилищного законодательства не предполагает никоим образом:

– самостоятельное отчуждение доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, включая земельный участок;

– возникновение общей долевой собственности на общее имущество, в том числе и на земельный участок, иным способом, отличным от предусмотренного законом – возникновение общей долевой собственности посредством получения в собственность основного помещения в многоквартирном доме.

Вводя данный вид общей долевой собственности, государство исходило из того, что в случае прекращения существования многоквартирного дома в результате его гибели или сноса, в рамках процедуры изъятия земельный участок, предоставленный государством именно для обслуживания дома, вновь перейдет в собственность государства, которое в свою очередь предоставит собственникам материальное возмещение за утраченное имущество, при определении стоимости которого и будет учтена их доля в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок.

Вместе с тем, указанные принципиальные отличия понятий общей долевой собственности многоквартирного дома, включая долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, а так же его категорию в рамках ЖК РФ от традиционного понимания общей собственности и категорий земельных участков, определенных гражданским и земельным законодательствами, в действующем жилищном законодательстве прямо не обозначены, а сознательно законодателем закамуфлированы в целях стимуляции привлекательности для граждан процесса приватизации жилищного фонда и формирования у них ложной убежденности в том, что получая бесплатно в результате приватизации не только занимаемые жилые помещения, но и общее имуществом многоквартирного дома, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, они становятся собственниками не только многоквартирного дома, как единого объекта недвижимости, но и собственниками земельного участка – другого объекта недвижимости, который в случае сноса многоквартирного дома по причине естественного износа либо разрушения в любом случае останется в их собственности, как самостоятельный объект права с возможностью осуществления в отношении него всех правомочий собственника, предусмотренных ст. 209 ГК РФ. Большинство людей в силу правовой неграмотности, отсутствия возможностей и желания думать не склонны анализировать, толковать и воспринимать понятия, используемые в жилищном законодательстве, с учетом их взаимосвязи, а также с применением тех ограничений, которые предусмотрел законодатель. При этом, другая группа людей, воспользовавшись указанным обстоятельством и отсутствием конкретики в ЖК РФ, передергивая нормы права, закрепленные в ЖК РФ и ГК РФ, злоупотребляя ими, пытаются сложившуюся ложную убежденность о принадлежности собственникам многоквартирного дома земельного участка, на котором тот расположен, на праве собственности, как самостоятельного объекта права, реализовать. Иными словами, строительные компании, участвуют самостоятельно или с группой аффилированных лиц в скупке всех помещений многоквартирного дома, получая контроль над ним, принимая и исполняя решения, которые приводят к разрушению и сносу этого дома, с целью завладения земельным участком, стоимость которого в крупных городах и мегаполисах значительно превышает все понесенные на приобретение помещений расходы.

И если раньше недосказанность понятий ЖК РФ, используемая законодателем для стимулирования приватизации в сочетании с отложенными платежами налога на имущество, ограничением по времени сроков бесплатной приватизации, приносила результат, то сегодня эти приемы уже исчерпали себя, и значительная часть населения реализовала предоставленное государством право на участие в приватизации. При этом анализ сложившейся ситуации в стране, действий должностных лиц органов государственной власти, надзорных органов и правоприменительной практики судов, о которых речь пойдет далее, показывает, что сознательное умалчивание государством существенных обстоятельств и различий в понимании определенных ЖК РФ и ГК РФ правомочий собственников в отношении общего имущества многоквартирного дома и сформированного земельного участка, на котором этот дом размещен, привело, в настоящее время приводит и будет приводить к значительному ущербу экономики страны.

На основании изложенного, в целях недопущения возможности возникновения права на владение, пользование и распоряжение земельным участком, на котором был расположен многоквартирный жилой дом, как самостоятельным объектом права, а также в целях сохранения комплексом общего имущества функциональных свойств, позволяющих обеспечить надежность и безопасность многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества, полагаем, что в жилищное законодательство необходимо внести изменения и дополнения.

В частности, необходимо исключить из положений ЖК РФ указание на направление собственникам помещений многоквартирного дома требования о его сносе в случае признания его аварийным и подлежащим сносу, поскольку установленная законом возможность осуществления собственниками помещений собственными силами сноса многоквартирного дома позволяет им в связи с непониманием жилищного законодательства в случае сноса или гибели многоквартирного дома надеяться на получение земельного участка, как самостоятельного объекта гражданских отношений с возможностью распоряжения им в пределах, установленных ст.ст. 209, 260 ГК РФ.

Полагаем, что законодатель, предусматривая предъявление к собственнику требования о сносе дома, преследовал цель возложения именно на собственника материальных расходов по сносу многоквартирного дома, но никоим образом не предполагал возможности возникновения у собственника права частной индивидуальной собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом. При таких обстоятельствах, более правильным было бы исключить положения ЖК РФ, предусматривающие требование, предъявляемое к собственнику о сносе многоквартирного дома, а предусмотреть обязанность государства непосредственно после признания дома аварийным и издания распоряжения о сроке сноса и отселения лиц изъять принадлежащие гражданам помещения.

При этом, способом компенсации расходов государства по сносумногоквартирного дома явилась бы возможность использования на данные цели средств фонда капитального ремонта.

В настоящее время положениями ч. 2 ст. 174 ЖК РФ предусматривается, что в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с ч.ч. 10, 11 ст. 32 ЖК РФ по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме. Вместе с тем, в случае законодательного исключения предъявления требований к собственнику о сносе дома, в положениях ч. 2 ст. 174 ЖК РФ логичнее и целесообразнее было бы предусмотреть возможность использования фонда капитального ремонта на цели сноса без принятия решения об этом собственниками.

Таким образом, затраты на снос многоквартирного дома могут быть государству компенсированы за счет средств фонда капитального ремонта, и в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу у государства не возникает иных расходов по реализации данного решения, кроме как предоставление собственникам компенсации в виде выкупной цены или предоставления иного имущества в зачет стоимости утраченного.

Указанное изменение положений ЖК РФ было бы более логичным, поскольку время, отведенное на исполнение требования о сносе, отсутствует, что значительно ускорило бы запуск земельного участка в гражданский оборот на инвестиционных условиях для целей нового строительства. При этом возникает еще одно немаловажное обстоятельство – снос многоквартирного дома, как и признание его аварийным и подлежащим сносу, становится прерогативой исключительно государственных органов, а у собственников многоквартирного дома отсутствуют правовые основания для законного осуществления конструктивного сноса многоквартирного дома и регистрационных действий по прекращению существования его, как объекта недвижимости.

Также в целях сохранения созданного жилищного фонда и недопущение его разрушения, полагаем необходимым внести в жилищное законодательство следующие изменения и дополнения:

– законодательство должно содержать императивные нормы, предусматривающие, что земельный участок в рамках Жилищного кодекса РФ формируется только на период существования многоквартирного дома и снимается с кадастрового учета в случае регистрации прекращения существования многоквартирного дома в связи с его разрушением, в том числе случайной гибели или сносом;

– законодательство должно содержать императивный запрет осуществлять кадастровому инженеру по заявлению собственников действия по составлению акта обследования земельного участка об отсутствии дома на нем в отсутствие требования уполномоченного органа к собственникам помещений многоквартирного дома о его сносе;

– законодательство должно содержать прямой запрет осуществлять регистрирующему органу регистрационные действия, а также действия по проведению кадастрового учета, направленные на прекращение существования многоквартирного дома в отсутствие решения органа исполнительной власти о признании его в установленном законом порядке ветхим или аварийным, документа, подтверждающего изъятие для государственных или муниципальных нужд земельного участка с находящимся на данном земельном участке многоквартирным домом, подлежащим сносу; документа, подтверждающего развитие застроенной территории, на которой расположен многоквартирный дом, подлежащий сносу, а также в отсутствие распоряжения собственников своей долей в праве общей долевой собственности на земельный участок;

– должен быть законодательно закреплен алгоритм действий государственных органов, направленный на прекращение кадастрового учета земельного участка посредством его изъятия в пользу государства без предоставления собственникам какого-либо возмещения, в случае принятия последними решения о сносе многоквартирного дома и его реализации путем конструктивного сноса в отсутствие заключения межведомственной комиссии, решения и распоряжения органа местного самоуправления о его сносе;

– земельный участок должен также изыматься государством без предоставления какой-либо компенсации собственникам в случае, если действия последних привели к разрушению многоквартирного дома;

– действующее законодательство должно содержать нормы об ответственности собственников, чьи действия привели к неправомерному разрушению и самовольному сносу многоквартирного жилого дома;

– принимая во внимание, что земельный участок, являющийся составной частью общего имущества многоквартирного дома, исключен как самостоятельный объект права из гражданского оборота, то должен быть закреплен законодательный запрет на распоряжение земельным участком, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, посредством совершения гражданско-правовых сделок, включая заключение договора аренды;

– поскольку объединение земельных участков предполагает исключение каждого земельного участка из состава общего имущества каждого многоквартирного дома, то законодательство должно содержать императивный запрет на объединение нескольких сформированных земельных участков, на которых размещены многоквартирные дома, в один.

– законодательство должно прямо предусматривать, что способами распоряжения долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в случае исполнения требования уполномоченного государственного органа о сносе многоквартирного дома являются отказ в пользу государства или получение компенсации в денежной форме либо в имущественном эквиваленте в рамках процедуры изъятия;

– учитывая, что действующее законодательство не предусматривает возможность собственникам помещений многоквартирного дома принимать решения о его сносе и о последующем строительстве нового многоквартирного дома, реализовывать эти решения либо делегировать данные полномочия другим лицам, то законодательство должно предусматривать императивный запрет органами государственной власти разрабатывать градостроительный план земельного участка, выдаватьзаключения, согласования, утверждать документацию и совершать иныедействия, необходимые для реализации строительства нового объекта недвижимости путем сноса существующего многоквартирного дома, в том числе и выдавать разрешение на строительство;

– в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома законом должно быть установлено обязательное наличие заключения межведомственной комиссии о признании многоквартирного дома аварийным, подлежащим сносу или реконструкции.

– дополнить положения ст. 46.9 Градостроительного Кодекса РФ «Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества» указанием на невозможность ее применения в отношении земельного участка, сформированного для размещения многоквартирного дома и его обслуживания;

– учитывая, что публичные слушания являются одной из немногочисленных возможностей граждан влиять на содержание принимаемых властью решений, призваны обеспечить учет мнения населения в решении жизненно важных вопросов, то необходимо дополнить положения ч. 10 ст. 46.9 Градостроительного кодекса РФ указанием на обязательность проведения публичных слушаний в отношении документации по планировки территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей.

– учитывая, что ввод многоквартирного дома в эксплуатацию осуществляется в рамках градостроительного законодательства, а положения ч. 6 ст. 16 Закона № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» предусматривают, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, внесены в Единый государственный реестр недвижимости, то градостроительное законодательство должно содержать нормы, аналогичные по своему содержанию положениям ч. 6 ст. 16 указанного Федерального закона.

В случае внесения вышеуказанных изменений в действующее законодательство у собственников помещений будет однозначное понимание объема предоставленных прав в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, и в отсутствие экономического интереса в отношении земельного участка у собственников не возникнет желание и намерение каким-либо образом причинить конструктивный вред многоквартирному дому в целях освобождения земельного участка для его использования, как самостоятельным объектом права, либо изменения условий проживания.