Заявление Прокурору Санкт-Петербурга Мельнику Виктору Дмитриевичу по вопросу проведения проверки действий должностных лиц Управления Росреестра по Санкт-Петербургу по осуществлению кадастрового учета и регистрации права собственности на Здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, п. Испытателей, д. 2, корп. 7, лит.А, кадастровый номер 78:34:0410401:11719. По результатам проверки установить виновных и привлечь их к предусмотренной законом ответственности.

Уважаемый Виктор Дмитриевич!

Межрегиональная общественная организация «Общественный контроль», как и другие общественные организации в Санкт-Петербурге, в рамках своей уставной деятельности осуществляет общественный контроль за соблюдением прав граждан и юридических лиц, направляет в уполномоченные государственные надзорные органы сведения о фактах нарушения прав для проведения проверки и принятия, а в случае их подтверждения, мер по пресечению выявленных нарушений в пределах полномочий.

В связи с обращением ***. в Общественную организацию последней стало известно, что на земельном участке, кадастровый номер 78:34:0410401:1130 по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский пр., участок 30 (100 метров северо-восточнее дома 2 корпус 1 литера А по пр. Испытателей) расположен нестационарный торговый объект, на который 20.04.2023 зарегистрировано право собственности ООО «СМУ 104» как на объект недвижимости.

По результатам изучения документов Общественной организацией установлено следующее.

На земельном участке с кадастровым номером 78:34:0410401:1130 по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский пр., участок 30 (100 метров северо-восточнее дома 2 корпус 1 литера А по пр. Испытателей), который предоставлен ООО «ООО «СМУ 104» (ИНН 782036934) для размещения павильона автосервиса по долгосрочному по договору аренды № 17/ЗК-03961 от 30.08.2006 года сроком действия по 28.09.2023г., прошедшему государственную регистрацию, расположен трехэтажный нестационарный торговый объект (далее – НТО) – павильон площадью 605 кв.м. в плане, высотой 10м., параметры которого не соответствуют пункту 2.9.10 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010г. № 1830 (Акт обследования ККИ от 14.02.2023г.).

Согласно сведениям автоматизированной информационной системы управления градостроительной деятельностью (далее – АИСУГД) НТО включен в Схему НТО (№ 1364) с видом использования «бытовое и иное сервисное обслуживание».

В АИСУГД содержится объемно-пространственное и архитектурное решение, генеральный план на стадии «рабочий проект» временного павильона автомобильной мойки и магазина сопутствующих товаров по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский пр., уч. 30 (100 метров северо-восточнее дома 2, корп. 1, лит. А по пр. Испытателей), согласованные главным архитектором Санкт-Петербурга от 25.05.2007 года № ГС-3.1/13879.

Акт приемки НТО в эксплуатацию в составе материалов АИСУГД отсутствует (ответ КГА № 01-47-5-24640/23 от 12.07.2023г.).

При этом разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию в отношении объекта (кадастровый номер 78:34:0410401:11719, Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д. 2, корп. 7, лит. А), расположенного на земельном участке по адресу: Санкт-Петербурга, Богатырский пр., уч. 30, с кадастровым номером 78:34:0410401:1130 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга не выдавались. Проектная документация на строительство (реконструкцию) в Службу не поступала. Какой-либо информацией в отношении объекта Служба не располагает (Ответ СГСНиЭ СПб № ОБ-868-1397/23-0-1 от 14.06.2023г.).

Также документация, связанная с проектированием, строительством и вводом в эксплуатацию объекта капитального строительства – автомойки (кадастровый номер 78:34:0410401:11719), по адресу: Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д. 2, корп. 7, лит. А, с согласованием размещения на земельном участке с кадастровым номером 78:34:0410401:1130, а также связанная с основанием для регистрации прав собственности в Комитет по строительству Санкт-Петербурга не поступала (Ответ Комитета № ОБ-820-791/23-0-1 от 13.06.2023г.).

Какая-либо информация в отношении объекта капитального строительства по адресу: Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д. 2, корп. 7, лит. А, включая сведения о документах, послуживших основанием для регистрации права собственности, отсутствует в Администрации Приморского района Санкт-Петербурга (ответ № ОБ-8535-81899/23-0-0 от 05.06.2023г.).

Вместе с тем, согласно сведениям из ЕГРН на НТО 20.04.2023 года зарегистрировано право собственности ООО «СМУ 104» как на объект недвижимости – здание площадью 1227,9 кв.м., количество этажей – 2, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д. 2, корп. 7, литера А, с кадастровым номером: 78:34:0410401:11719 (далее – Здание). Стоит обратить внимание, что фактически Здание является трехэтажным, что установлено Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга при проведении обследования земельного участка и отражено в Акте от 14.02.2023г.

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в ответе исх. № исх/03.28-07063@ от 19.09.2023г., данным за подписью Начальника отдела государственной регистрации прав и кадастрового учета В.В. Коробцова, отказало Общественной организации в предоставлении сведений о документах, которые явились основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, п. Испытателей, д. 2, корп. 7, лит.А, кадастровый номер 78:34:0410401:11719, а также ответить на следующие вопросы:

– направлялись ли Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу запросы в Администрацию Приморского района Санкт-Петербурга, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, Службу государственного строительства надзора и экспертизы, иные государственные органы запросы с целью выяснения наличия или отсутствия оснований для регистрации права собственности на здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, п. Испытателей, д. 2, корп. 7, лит.А, кадастровый номер 78:34:0410401:11719? Если запросы направлялись, то перечислить органы, в которые запросы были направлены.

В качестве правового обоснования осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на здание, кадастровый номер 78:34:0410401:11719, возведенного в отсутствие Акта приемки НТО в эксплуатацию, разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на земельном участке, целевое назначение которого не предполагает размещение на нем объектов капитального строительства, наличия зарегистрированного Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу договора аренды, не предусматривающего права арендатора на возведение капитального объекта, Управление в вышеуказанном ответе сообщило, что основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является только технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке. Документы о том, является ли объект объектом капитального строительства, предоставляются кадастровым инженером в составе технического плана. Земельный участок, кадастровый номер 78:34:0410401:1130, на котором расположено Здание, находится в собственности Санкт-Петербурга, и если собственник земельного участка считает, что права были нарушены, то он вправе осуществлять защиту своих прав согласно действующего законодательства.

Анализ содержания ответа Управления Росреестра по Санкт-Петербургу № исх/03.28-07063@ от 19.09.2023г. позволяет утверждать, что этот федеральный государственный орган позиционирует себя исключительно как регистрационно-учетный, основной функцией которого является только лишь ведение реестра прав на основании представленных ему документов без осуществления проверки последних. Наряду с этим, ответственность за достоверность сведений, отраженных в реестре, несет лицо, составившее либо представившее документы, а последствия совершения Управлением неправомерных регистрационных действий должен нести собственник либо иное лицо, чьи права были нарушены.

Следует учитывать, что основания для осуществления государственной регистрации прав установлены ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Порядок осуществления государственной регистрации прав установлен ст. 29 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015г. и включает в себя в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Учитывая положения ч. 10 ст. 40 Закона о недвижимости, основанием для учетно-регистрационных действий в отношении созданных здания, сооружения являются разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (если для их строительства в соответствии с федеральными законами требуется разрешение на строительство), а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором такие здание, сооружения расположены.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом РФ возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Вещи, обладающие таким признаком, как физическая связь с землей, могут быть признаны недвижимостью в случае, если они созданы на земельном участке, отведенном в установленном законом порядке для сооружения капитального строения, с соблюдением градостроительных норм и правил, получением необходимых разрешений и согласований, приняты в эксплуатацию в надлежащей форме. Недвижимое имущество характеризует не только физическая, но и юридическая связь с землей, при отсутствии которой объект не может быть признан недвижимым имуществом.

При этом положения п. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ устанавливают, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Таким образом, при осуществлении государственной регистрации прав на созданный объект недвижимого имущества государственный регистратор прав должен удостовериться, что:

– объект не является самовольной постройкой;

– земельный участок, на котором создан соответствующий объект недвижимости, в период его возведения принадлежал лицу, построившему данное здание, сооружение, в том числе был предоставлен для указанных целей. Данное правило распространяется и для осуществления государственной регистрации права собственности на здание, сооружение и в порядке, установленном ст. 40 Закона о недвижимости (а также в порядке, установленном до 1 января 2017 г. ст. 25 Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Поскольку Акт приемки НТО в эксплуатацию отсутствует, разрешение на строительство и разрешение на ввод в отношении объекта (кадастровый номер 78:34:0410401:11719, Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д. 2, корп. 7, лит. А), расположенного на земельном участке по адресу: Санкт-Петербурга, Богатырский пр., уч. 30, с кадастровым номером 78:34:0410401:1130 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга не выдавались, зарегистрированный Управлением Росреестра Санкт-Петербурга в установленном порядке договор аренды №17/ЗК-03961 от 30.08.2006 года не предусматривает право арендатора на возведение на земельном участке объекта капитального строительства, то Здание размещено на земельном участке с нарушением градостроительных норм, отсутствует юридическая связь между зданием и участком, соответственно, Здание является самовольной постройкой и оснований для постановки его на кадастровый учета и регистрации права собственности на него не имеется.

Факт того, что Здание является самовольной постройкой, правовым последствием возведения которой является ее снос (п. 2 ст. 222 ГК РФ), зафиксирован и собственником Земельного участка в лице Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурге в ответе исх. № 05-12-88075/23-0-1 от 25.09.2023г.

Однако несмотря на указанное, Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу, устранившимся от проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, осуществлены действия по кадастровому учету и регистрации права собственности на здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, п. Испытателей, д. 2, корп. 7, лит.А, с присвоением ему кадастрового номера 78:34:0410401:11719, а действия по восстановлению нарушенного права с подачи Управления Росреестра возложены на собственника Земельного участка, на котором расположено Здание, путем самостоятельного обращения в суд.

При этом не может быть принято во внимание обоснование Управления Росреестра Санкт-Петербурга возможности регистрации права собственности на Здание на основании технического плана, составленного кадастровым инженером, который в составе технического плана предоставляет документы о том, является ли объект объектом капитального строительства, поскольку регистрация права собственности на здание и постановка его на кадастровый учет на основании технического плана в силу норм п. 7.3 ч. 2 ст. 14, ч. 10 ст. Закона «О государственной регистрации недвижимости» возможны только в отношении объектов, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство.

Частью 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, Постановлением Правительства РФ № 1816 от 12.11.2020 года установлен закрытый перечень случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство.

Поскольку строительство двухэтажного (по факту трехэтажного) здания, площадью 1227,9 кв.м., по адресу: Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д. 2, корп. 7, литера А, не подпадает ни под один из случаев, поименованных в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, Постановлении Правительства № 1816 от 12.11.2020г., регистрация права собственности на Здание могла быть осуществлена исключительно только на основании разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона «О государственной регистрации недвижимости» на органы, осуществляющие кадастровый учет и регистрацию прав в отношении объекта недвижимости, возложена обязанность по проведению правовой экспертизы документов как на стадии принятия решения об осуществлении кадастрового учета, так и на стадии принятия решения о государственной регистрации прав на предмет отсутствия оснований для отказа либо приостановления осуществления вышеуказанных действий.

Исполнение надлежащим образом вышеуказанной обязанности позволяет должностным лицам регистрирующего органа анализировать представленные документы на предмет подлинности, сведения – на предмет достоверности, а их совокупность – на предмет возможности либо невозможности осуществления кадастрового учета и регистрации права.

Применительно к осуществлению кадастрового учета и регистрации права собственности на Здание Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу данная обязанность не исполнена, и при том условии, что регистрация права собственности на основании технического плана в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на Здание, которое к тому же расположено на земельном участке, не предназначенном для строительства капитальных объектов, кадастровый учет и регистрация права собственности на Здание были осуществлены. Совершение регистрационных действий без проведения правовой экспертизы с достоверностью свидетельствует о том, что данная позиция УправленияРосреестра Санкт-Петербурга, при которой этот орган не является контрольно-надзорным федеральным органом исполнительной власти, а исполняет лишь техническую функцию по ведению реестра недвижимости и прав на нее, не вдаваясь в суть представленных на регистрацию документов, не выясняя наличие или отсутствие оснований для осуществления регистрационных действий, обеспечивает повсеместную коррупцию в нем для использования служебного положения с целью решения противоправных вопросов, возможностей, задач и т.д.

Принимая во внимание установленный земельным законодательством принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания или сооружения, а также исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду лицами, являющимися собственниками зданий, расположенных на таких земельных участках (ст. 39.20 ЗК РФ), следует сделать вывод о том, что незаконные действия Управления Росреестра по Санкт-Петербургу привели (приведут) к тому, что земельный участок, кадастровый номер 78:34:0410401:1130 по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский пр., участок 30 (100 метров северо-восточнее дома 2 корпус 1 литера А по пр. Испытателей) будет предоставлен ООО «СМУ-104» в собственность за бесценок без соблюдения установленных законом требований (торги, аукцион и т.д.) по цене равной 1/10 кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 1 ФЗ от 17.01.1992 N 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов РФ, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

В соответствии с п. 8 Приказа Генерального прокурора РФ от 07.12.2007г. № 195 «Об организации прокурорского надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина» надзор за исполнением законодательства в области использования и распоряжения государственной собственностью является одним из приоритетных направлений в деятельности прокуратур, в том числе входящих в Северо-Западный федеральный округ.

Согласно п. 4 ст. 27, п. 3 ст. 35 Закона «О прокуратуре» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Публичная собственность составляет экономическую основу реализации государством общественных (публичных) функций и задач. Это обстоятельство предопределяет особую важность сохранности и эффективного управления государственным имуществом. В связи с этим обеспечение законности порядка управления и распоряжения (в особенности отчуждения) публичной собственностью в целях четкого функционирования экономики является стратегической задачей деятельности органов российской прокуратуры.

Поскольку Управление Росреестра является федеральным органом власти, то в случае непринятия действенных мер по пресечению практики использования земельных участков, находящихся в государственной собственности и являющихся предметом договора аренды, условия которого не предусматривают строительство на нем, для самовольного возведения объектов недвижимости на них, создается угроза причинения существенного ущерба бюджету не только конкретного субъекта РФ, но и угроза распространения подобной практики на территории всего государства в целом.

О наличии тесных связей между Управлениями Росреестра различных субъектов РФ, об их взаимодействии при разработке коррупционных схем, об обмене сведениями об уже разработанных и применяемых может свидетельствовать ситуация, которая ранее сложилась во многих регионах РФ и в Ленинградской области в частности, где должностными лицами Управления Росреестра ЛО совершались незаконные действия по кадастровому учету и регистрации прав на земельные участки, границы которых накладывались на ранее сформированные и существующие земельные участки. В результате собственника такого земельного участка, расположенного, как правило, в престижном месте, понуждают за бесценок отказаться от своего права собственности, поскольку в этом случае распорядиться земельным участком не возможно, со стороны нового собственника возникают требования о корректировке границ, в итоге его земельный участок теряет свою рыночную привлекательность. При этом позиция Управления Росреестра Ленинградской области была аналогична позиции, изложенной Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу в письме № исх/03.28-07063@ от 19.09.2023г., а именно: если кадастровым инженером и допущена ошибка, то вина Управления Росреестра ЛО отсутствует, а собственник земельного участка вправе обратиться в суд за защитой своих прав, полагая их нарушенными.

Учитывая, что прокуратура является одним из механизмов реализации государственной экономической политики, к целям которой относится, в том числе защита имущественных интересов страны, то на основании изложенного

ПРОШУ:

Принять меры прокурорского реагирования, направленные на проведение проверки действий должностных лиц Управления Росреестра по Санкт-Петербургу по осуществлению кадастрового учета и регистрации права собственности на Здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, п. Испытателей, д. 2, корп. 7, лит.А, кадастровый номер 78:34:0410401:11719. По результатам проверки установить виновных и привлечь их к предусмотренной законом ответственности.

Принять меры прокурорского реагирования, направленные на проведение проверки в отношении ООО «СМУ-104», совершившего действия, связанные с приобретением в собственность объекта капитального строительства – здания, расположенного по адресу: : Санкт-Петербург, п. Испытателей, д. 2, корп. 7, лит.А, кадастровый номер 78:34:0410401:11719. По результатам проверки установить виновных и привлечь к установленной законом ответственности.

Принять меры прокурорского реагирования, направленные на прекращение права собственности ООО «СМУ-104» на здание площадью 1227,9 кв.м., количество этажей – 2, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д. 2, корп. 7, литера А, с кадастровым номером 78:34:0410401:11719.

Принять меры прокурорского реагирования, направленные на расторжение договора аренды № 17/ЗК-03961 от 30.08.2006 года и недопущение его пролонгации, а также на изъятие из владения ООО «СМУ-104» земельного участка, кадастровый номер 78:34:0410401:1130 по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский пр., участок 30 (100 метров северо-восточнее дома 2 корпус 1 литера А по пр. Испытателей).

Принять меры прокурорского реагирования, направленные на обязание ООО «СМУ-104» привести земельный участок, 78:34:0410401:1130 по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский пр., участок 30 (100 метров северо-восточнее дома 2 корпус 1 литера А по пр. Испытателей) в первоначальное состояние посредством сноса расположенных на нем строений, включая самовольное возведенное здание, кадастровый номер 78:34:0410401:11719.

Приложение: